2021年上半年，中央坚持“房住不炒”总基调不变，强调加强房地产调控，各地加码楼市调控，稳定市场预期，继续实施稳健的货币政策，并加强对房地产金融潜在风险的识别，及时采取宏观审慎措施。从2021年上半年重点城市开盘情况来看，杭州、南京和武汉保持较高水平，从去化来看，杭州和上海去化效果非常好，平均去化率9成左右。

《2021年上半年主要城市新开盘总结》针对2021年上半年重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、产品定位及客户情况进行系统梳理，总结新开盘的供需变化和营销特点，帮助企业实时、准确地了解市场动态，为及时调整营销策略提供决策支持。

开盘量：重点城市开盘1520次，推出房源超28万套

2021年上半年，14个重点城市住宅类项目共计开盘1520次，推出房源超28万套。其中一线城市上海开盘量较大，共计开盘75次；二线城市中杭州、南京和武汉开盘次数较多，分别为333次、244次和207次。北京、南昌、苏州、天津和深圳开盘量相对较少。

图：2021年上半年重点城市开量

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

从各城市单项目推盘量来看，2021年上半年，杭州的融创云帆未来社区夺得项目推盘套数排行榜榜首，2月8日开盘一次性推出1760套房源，该项目为纯新盘，开发商为品牌房企，位于钱塘新区，开盘均价为19300元/平方米。

表：2021年上半年主要城市项目推盘量10

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

去化情况：平均去化近7成，杭州、上海去化效果较好

上半年重点城市新开盘去化率均值为67%，杭州去化为9成

2021年上半年，14个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为67%。进入2021年上半年以来，去化表现整体上行，去化率持续上升，6月上升至73%。整体来看，今年上半年去化水平稍高于去年同期。

图：2021年上半年重点城市新开盘项目平均去化率

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

分城市来看，5个城市去化率超过平均水平。杭州、上海和广州上半年去化效果非常好，上半年平均去化均超8成；长沙和成都去化亦非常好，去化率分别为75%和69%。而武汉和天津平均去化率为52%，在监测城市中开盘去化效果较为一般。

图：2021年上半年重点城市新开盘项目平均去化率

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

2021年上半年共有398个项目开盘售罄，杭州、南京和成都分别占160席、67席和42席

从项目去化情况来看，2021年上半年共有398个项目开盘售罄，主要集中在杭州、南京和成都，其中杭州较多，占据160席，三个城市合计占比接近全部售罄项目的68%。

从开盘去化率排行榜来看，73%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目占比不足3成。部分刚需项目需求较旺盛，在开盘量较大的情况下，仍能实现在开盘当日售罄。如1月31日开盘的杭州的理想臻品，开盘当日推出1431套房源，当天推出房源全部售罄；另外，去化效果非常好的刚需楼盘郊区占比逐渐增加，随着城市的发展、扩建，郊区的交通、教育等配套资源得到明显升级改善，购房者开始关注和青睐价格相对较低且户型选择较为丰富的郊区刚需产品。

产品定位：刚需类楼盘占比达70.7%，平均去化水平近7成

从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2021年上半年开盘项目中刚需类产品占据主流地位。70.7%的项目主要面向首次置业或首次改善的刚需型需求，29.1%的楼盘主推针对中高端改善类产品户型，0.2%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。

图：2021年上半年重点城市开盘项目产品定位占比及去化情况

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

刚需类项目平均去化率近七成。市场上主流产品仍为刚需项目，14个城市刚需类项目占比达71%，平均去化率66.9%。

从去化较好的刚需产品项目特色来看，多具备交通便利、性价比高、房企品牌吸引力等优势的产品。如杭州的保利欣品华庭属地铁沿线盘且是名企开发；另外南昌的正荣棠悦因具备较高性价比，品质优良，开盘当天全部售罄。

表：2021年上半年部分刚需项目推盘及去化情况

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

中高端改善类项目占比达29.1%，较去年同期微幅下滑。14个城市中高端改善类项目占比达29.1%，平均去化率68.2%。

监测数据显示，上半年去化非常好的中高端项目集中于上海、广州、武汉和杭州等一线及热点二线城市，去化情况较好的项目户型多为三居、四居大户型；项目特色主要涉及宜居环境、配套成熟、核心地段、品牌房企等方面。

表：2021年上半年部分改善型项目开盘去化情况

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

客户情况：刚需客户占据主流，同时改善性需求也较旺盛

刚需客户年龄段普遍在20-35岁之间，价格和地段为首要考虑因素。根据调研现场客户访谈获悉，购房群体年龄偏向中青年，年龄段普遍在35岁以下，影响这个购房群体的主要因素有交通便利性、生活配套设施齐全性、由于家庭需要和首付资金受限，地产品牌和性价比是客户是否考虑项目的主要原因。

表：刚需项目部分代表客户访谈情况

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

中高端改善客户主要考虑项目的宜居品质，大户型、完善配套为选购热点产品。中高端改善客户群体年龄段在35-50岁之间，需要考虑每个家庭成员的生活居住需求，住房客群普遍具备一定的经济基础，对于居住品质要求较高。

表：中高端改善部分代表客户访谈情况

数据来源：CREIS中指数据，中指监测