随着全新的资产证券化投资产品公募REITs首次对公众投资者发售，首批9只公募REITs吸金合计超过1000亿元，被“追捧”的REITs背后，是万亿级的市场蛋糕和在政策催生下逐渐形成的资本市场新生态。除了保险资金等机构资金在积极参与之外，部分产业资本也在瞄准这一条新赛道。

打造全新商业模式

基础设施公募REITs对于机构投资者来说，意味着广阔的新业务蓝海待发掘，国家和多地政府近期密集出台的政策也让我们看到，REITs不只是一个赛道，更是一个全新品类的生态链。产业资本通常也是基础设施生态链多个环节上的资产管理方和运营方，以战略投资人身份参与首批公募REITs的投资，是布局整个赛道的步。

首批公募REITs的原始权益人多为行业龙头，布局公募REITs的战略投资有助于与其他原始权益人在相关的领域板块实现资源共享和协同发展，如首程控股便与部分原始权益人在停车、城市更新及基础设施不动产投资领域达成了战略合作。产业资本与资产方的合作一方面可以依托各自在属地领域的优势地位，整合双方的资源，挖掘产业协同点，互相进行产业赋能和联合投资，实现价值化。另一方面作为产业投资机构，可借力REITs这一金融产品、实现产融结合、获取产业与金融的协同效应，增强自身产业竞争优势。

同时通过REITs战略配售投资，在国内火爆的认购热情下，预计将为产业投资者带来可观的回报。由于资本和资产的运转周期不尽相同，通过在资产端的组合持有，通过资产管理方的规范运营和风险管理，两者结合可以熨平经济周期波动导致的冲击，获取稳健回报。战略投资基础设施公募REITs也是产业资本在风险和之间寻求积极的平衡。另外，通过对公募REITs的投资，也为产业资本提供了具有稳定回报和长期增值预期的投资工具和共享经济发展成果的渠道。

助力完善投融资闭环

国内公募REITs的推出提供了经济资源跨时间、跨地域和产业配置的方法和机制，为产业资本提供了闭环的商业模式和核心竞争力，解决了一直困扰产业资本的“退”的问题，战略投资基础设施公募REITs也是紧抓新的政策红利进行的积极布局，为后续产业发展提供了更好的退出路径和金融环境。未来核心区域、经营状况良好的优质资产，将成为投资者备受青睐的产品。同时依托产业资本拥有的大量基础设施领域的优质资产，配合其在基金管理或资本运作方面的专业能力，从而真正实现“投融管退”高度吻合的闭环。

在整个REITs赛道的战略版图中，战略配售投资只是产业资本参与REITs领域的起步和切入点，未来可以通过持续设立基金，打通孵化培育基金（Pre-REITs基金）收购、公募REITs退出、循环再投资的全链条布局。当REITs深入参与到国内基础设施领域投资时，其价格可作为定价“锚”传导至前期投资，成为权益性产业资本配置的重要指引。研究表明，全球大部分REITs市场都具有较强的价值发现功能，随着国内REITs市场的不断发展，日益成熟，将有利于形成基于经营质量和经营效率的市场定价。

公募REITs让产业资本有工具、有能力去实现资产端的持有和投资的循环，促使产业资本通过REITs进行精准投资、进行重资产上市、将资金循环投入到新的投资建设，扩大运营规模。同时，REITs强化了以终为始的投资逻辑，以退定投，以REITs现有的管理模式和制度保障反向促进资产运营方提升管理能力，以效率提升带来的持久及价值增长回馈给投资人，打造整个REITs生态链长效吸引力。产业资本在REITs领域的发展需要坚持“精准投资+精益经营”的理念，精准投资不易，精益经营更难，两者结合才能构筑产业资本长期发展的护城河。只有抓住产业演进的内在逻辑，理解市场创新发展的变革，看到好的机会，做大规模的饱和投入，辅以程度的运营投入和效率提升，深度与产业整合，才能获得更大盈利概率。

问题与挑战

未来REITs作为资本市场上的一类重要资产，推动试点工作过程中仍可能面临来自制度建设、运营管理、市场磨合等各方面的问题与挑战。

管理方是否拥有持续挖掘、孵化扩募资产的外延增长能力，是否能通过资产运营团队和基金管理人的专业能力提升整体回报，将是产业投资者关注的重点。

同时如何让持有优质资产的原始权益人有能力有意愿分享其现金流，也是REITs市场规模不断增长并获得良性发展的关键。目前国内传统基础设施的拥有方和运营方多以国有企业为主，这类企业拥有的融资优势及自身需要做大做强的诉求，需要匹配REITs良好的市场环境及配套政策，如何建立机制鼓励优质资产的盘活是REITs业务行稳致远的前提。

另外，严格的内控、完善的信息披露、合理的激励机制可以降低外部管理人模式的代理成本，选用更能协调利益相关方的治理机制，进行管理职责的合理分配，防范利益冲突也是保护投资人的重要手段。