在楼市调控政策趋严的背景下，一些房企前些年高溢价率获取的地块，项目结转时间拉长，利润率普遍受到较大影响。重点房企2020年平均毛利率为26.2％，相比历史高位下滑超过10个百分点。从目前实行“两集中”土地出让制度的情况看，土地溢价率下降，而其他配建需求增加，房企的土地、建设成本并未大幅降低，利润率提升的可能性不大。

分化进一步加剧

近年来，房地产行业毛利率下滑已成共识，并呈现加速下滑态势。

多家机构认为，“十四五”期间，房地产行业毛利率仍有一定下探空间，但目前毛利率水平仍高于多数行业。

据机构测算，重点房企2020年平均毛利率达到26.2％，相比历史高位下滑超过10个百分点。除了产品结构、区域结构，也和过去几年房企重点拿地地区密集出台调控政策有关。

业内人士介绍，2016年至2018年，房企拿地意愿高涨，“地王”频现，土地溢价率高企。随后，多地因城施策，相继执行限价调控。该阶段获得的地块转化货值近两三年进入集中结算周期，多数房企的盈利受到挤压。

中指研究院数据显示，2020年，沪深上市房地产公司总资产均值为1400亿元，同比增长13.7％，增速较上年回落4.2个百分点；内地在港上市房地产公司总资产均值同比增长13.8％至2333.0亿元，增速较上年回落7.0个百分点。上市房地产公司总资产增速创近几年新低，行业分化进一步加剧。

房地产上市公司市值呈下跌态势。截至2020年年底，沪深及在港上市的内地房地产公司市值均值分别为184.6亿元、237.0亿元，同比分别下降12.2％、31.2％。

融资难度加大

中指研究院院长莫天全对中国证券报记者表示，近年来房地产融资环境收紧，监管政策趋严。2020年8月，提出试点房企实施融资新规，即“三道红线”。10月，银保监会下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，严禁资金违规流入房地产市场。2020年年底，央行发布了银行“两道红线”，对银行房地产贷款额度进行限制。从房地产贷款方面看，2020年，房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7％，低于同期人民币各项贷款余额增速1.1个百分点，8年来首次低于各项贷款增速。

莫天全指出，在“两集中”制度下，房企短借资金需要规范。一方面，防止违规资金流入房地产领域。另一方面，有利于防范风险。有的房企为获取土地项目，短借大量资金，一旦项目经营发生风险，容易导致风险蔓延。

值得注意的是，“三道红线”提出以来，房企负债情况得到较为明显的改善。2020年，房地产上市公司的负债水平有所下降。沪深及内地在港上市房地产公司资产负债率均值分别同比下降0.4个、0.2个百分点至68.8％、76.2％，剔除预收账款后的资产负债率分别为63.5％、70.6％，较上年分别下降0.1、0.7个百分点；净负债率分别为75.6％、81.9％，较上年分别下降9.1个、26.8个百分点。

探索多元化发展

从目前实行的“两集中”土地出让制度情况看，土地溢价率下降的同时，其他配建需求不断增加，房企提升利润率的可能性不大。

业内人士指出，房地产行业毛利率下滑态势仍会延续，房企要适应新的行业逻辑。在此背景下，一些房企积极探索多元化发展，已达到对冲地产主业利润率逐渐降低的效果。

对于房企的破局之道，莫天全指出，多元化发展有利于企业防范风险。房地产市场调控趋严，融资环境趋紧，企业利用房地产业务进行融资会有诸多限制。通过多元化布局，可在一定程度上对冲房地产市场波动带来的风险。同时，可以利用非房地产业务进行融资，有利于缓解企业融资困难的局面。