来源：大胡子说房，本文转载已经过公众号授权。

最近猛跑了几大城市，我会发现当下市场有一个非常明显趋势：

刚需，正在被新房市场抛弃。

如果你是个真刚需，这几年有过买房经历，那你应该对这句话深有体会！

目前的新房市场，正在进入离谱的，全面改善化时代。

具体表现就是，无论是真正的市区富豪地段、还是环内核心资产、甚至是刚需外溢的市区边界，全部都在做改善大平层。

导致的后果就是，可能看着没涨的楼市，听着单价觉得还巴适，但真正握着刚刚好的钱冲进楼市时，就傻眼了。

市区核心咱们是高攀不起，怎么好生生的刚需板块，也开始搞大平层了，起步就是130平，垫垫脚也够不上。

房价是没涨，但开发商把面积“涨”了！

单价没变，总价高了！

所以说，新房市场，正在逐渐抛弃刚需！

01

一般来说，建筑面积在70-100平，是妥妥的刚需产品；100-130平是刚需改善的范围；超过140平算是豪宅面积段。

之前我们也写文章说过，89平小三房在市场上非常热销，因为总价低、空间利用率高，是刚需的最爱，也是许多投资者青睐的面积段。

但是最近走遍诸多城市，我会发现，新房市场上89平小三房产品越来越少了。

武汉是最夸张的，就连偏僻的花山，都是改善大面积。看到89平小三房的产品时，我已经站在黄家湖附近的军运村，要知道，这个位置已经远跳出武汉人认可的三环内，周边也是满眼的房子与荒芜。

重庆稍好一些，但是也盖不住这种趋势。大渡口的内环边界，周边城市界面已经明显变差，我以为这里是刚需定位的项目，但中铁建的某项目，依旧号称自己是改善大平层，套内面积也是100平。

真正看到正经的89平刚需三房，是在九龙坡的华岩，周边城市界面，大家自己感受一下。然后就是在西部科学城，大片大片的空地里，新房已经将刚需赶到这来了。

目前新房市场，摆在刚需面前只有两条路：

要么顺着轨道买远郊，即使买了可能就是掉坑，万年难涨；

要么就滚蛋，滚到二手市场里去。

02

为什么现在开发商越来越青睐于大面积？

我也做了些思考，粉丝朋友们也可以在评论区补充。

首先，市场改善需求崛起非常明显，改善产品市场正在变大。

如果大家仔细观察目前各大城市楼市成交结构，就会发现这一趋势正在蔓延。以武汉为例，我们会发现市场90平成交面积的占比越来越少，120平以上面积段的成交占比越来越大。

深究背后原因，还是因为我国早已过了缺房的时代，人均住房面积超39平，理论上住房保有量已经足够，目前更多是结构性缺房，即要么是在工作城市没房，要么是有房，但房产质量不佳。

其实，有钱谁都喜欢大房子。改善需求的崛起，一方面是因为早期上车的人们，随着收入与房价上涨，已经开始寻求置换；另一方面，我思考随着限购越来越严格，大多数年轻人在父母的支持下，多抱着一步到位的思想，不再考虑90平以下的刚需户型。

但这对于没有家庭支持，或则家底没那么厚的刚需来说，就有些残忍了。

其次，对于开发商来说，差异化定位也能帮助他们更好的去库存。

目前许多开发商喜欢标榜自己与周边产品不同，搞所谓的差异化定位，这其实迎合的就是目前市场上刚不刚改不改的这批人，资金有限，又想住大房子的人，但往往这群人是最容易被割韭菜的人。

拿着在市区只能住面积小房子的钱，在这些项目，你甚至可以选到大别墅，国外空运的珍稀植被，前后赠送大院子，尊享私密享受，出则繁华，入则宁静，宣传的十分美好，但最终只是一场泡沫。

比如这次在重庆茶园看到的，290万在市区你只能买个平层，但在这你能买到190平的大别墅，的奢华享受啊，但是这样的房子，买了真的就是深坑。

最后，改善产品，确实要比刚需产品好设计。

同样设计3房，110平的可以说是轻而易举，而90平，明显对开发商设计能力要求要更高。你得偷更精妙的面积，做更加合理的空间设计，才能满足刚需的需求。

而改善项目，低容积率，更加优质的外立面，更优质的品质，更容易成为区域的标杆，为开发商品牌带来溢价。

改善足够吃香，开发商也就不想来碰刚需这块硬骨头了。

这些都导致，市场上充满了改善类产品，真正纯正刚需盘反而越来越少。

在重庆，整个北部如此大的腹地，如果说房产有何共性的话，那就是生态宜居，郊区好品质，靠着江就是望江豪宅，挨着公园就是城央绿肺，全部都是稀缺享受，就是品质，就是舒服。

所以这也导致，在均价只有1.4w的重庆，你在市区看房，大多是低密大平层，套内动辄也是100以上，2w＋左右单价，观感上似乎也没那么便宜。

03

这样的是市场下，刚需应该如何抉择呢？

也只有8个字送之，认清事实，及早放弃。

能赖在市区，还是要赖在市区，买远了不是房价涨不涨的问题，更关键的是住着也不舒服，通勤是个大难题，哪怕你能忍得住一两月不抱怨，也难以接受日复一日、年复一年的通勤拥挤和堵塞。

因此，资金紧张就不要对新房市场报以幻想了，多去淘一淘二手次新房。虽然目前市场上刚需产品供应少了，但之前的70／90政策下，还是有一些小面积二手产品给供你选择。

尽量选择三房，或者是“二改三房”可改性比较强的户型。要知道对于刚需来说，买房多一个房间和空间，比客厅大一些更加很重要，而三房至少能满足未来5-10年的需求，让你的置换更加从容。

最后再强调一遍，一定得是二手次新，保证小区楼龄在10年以内，这样即使自住5-10年后，房屋楼龄也不至于太老，不耽误未来再次转手。

新房市场正在抛弃刚需，不过这也并非是坏事！

优质地段迟早会进入存量房市场，核心次新二手可能已经是刚需上车最后机会。

刚需还需趁早认清形势，选择最有利的房子！