经济学家任泽平曾说过：房地产发展，长期看人口，中期看土地，短期看金融。也就是说，想要研究清楚房地产的走势，只要是能把人口、土地、金融三个方面捋清楚了，对于房地产的走势也就明朗了，房价的变化自然也就明朗了。

先来看一下人口。关于我国人口，我们需要知道的三个现状：

1、少子化严重，新生儿出生率连年降低；

2、人口老龄化严重，且呈现愈演愈烈的发展趋势；

3、城镇化率已超60%，距离发达国家仅有10%-15%左右的差距，未来城镇化发展的速度会大大放缓，也就是说，农村人口涌入城市的速度和数量会大大放缓。

以上三者叠加，会对楼市产生什么影响？最直接的影响就是购房需求的减少。就如经济学家所说的那样：人口的增加和减少决定着房价的上涨和下降。

再来看一下土地。最近，多家媒体接连报道，自然资源部要求在22个重点城市中实行住宅用地集中发布出让公告，集中组织出让活动，全年将分3个批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告，并实施出让活动。也就是说这22个城市，以后每年只有3次集中供地的机会，供地窗口期大幅压缩。这样一来，会对楼市产生什么样的影响？土地的集中供应，就会导致同一时期，多个项目集中入市的结果，这也就意味着销售市场竞争加大，对于压制房价有很大的调控作用。

这22个城市有：深圳、北京、上海、厦门、广州、杭州、南京、济南、青岛、宁波、苏州、福州、天津、武汉、合肥、成都、无锡、郑州、重庆、长沙、长春、沈阳。基本涵盖了我国大部分一二线重点城市以及区域中心城市。

最后看一下金融。从去年开始，银保监会和银行就开始严格限制资金违规流入楼市，并建立相关的监督机制。此外，去年8月底，央行和住建部会同多家房地产开发企业展开房地产座谈会，划定房企的“三道红线” 分别是：

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；

2、净负债率大于100%；

3、现金短债比小于1。

目的是为了降低房企的“负债率”，从而挤压楼市泡沫。在去年年底，央行还划定了各银行的房地产贷款（房企）、个人住房贷款（购房者）占总贷款的具体比例。

从人口、土地、金融三个方面的变化，我们可以看出来，2021年的房价走势已经明朗了，尤其是在楼市调控持续收紧的当下，走势也就更加明朗了。就像住建部部长王蒙徽说的那样：平稳健康发展。基于此，那么，对于还没有房子的人来说，献给大家2个“忠告”，尤其是刚需购房者，更应该明白，很实用。

忠告一：现在“或是”刚需买房的时机

刚需不同于投资客户，刚需的两个问题，一个是资金有限，另一个是没有购房经验。所以，在“横盘期”（房价稳定，没有较大变化的时期）的时候，或是刚需购房的时机。

因为在“横盘期”的时候，房价比较稳定，甚至很多房企为了快速回笼资金会采取折扣的优惠措施，比如去年某房企的7折优惠，汽车等，这样一来，也就相当于节省了购房成本；而且，在“横盘期”的时候，投资客户会持观望态度，市场比较冷静，刚需客户的选择空间会更大，更容易选到优质房产。

从楼市调控和房价的变化来看，2021年，就属于“横盘期”，当然，有经济学家预测，未来3-5年，楼市基本都属于“横盘期”。所以，在我看来，现在“或是”刚需买房的时机。当然，还是要提醒一下：买房要遵循按需购买、量力而行的原则，否则，超出自己的能力承受范围之内，是一件很痛苦的事情，甚至会降低整个家庭的生活质量。

忠告二：尽量买二手房或者准现房

房地产开发企业的“高负债运营”是普遍现象，国家的“降负债”政策也是基本事实，这样一来，势必会影响到房企的融资和贷款，加剧房企的“资金紧张”问题。基于此，很多“昧良心”的房企就会采取降低成本的措施来保证利润，如何降低成本？用工成本是动不了的，只能动建筑材料的成本，比如降低精装修标准、比如降低小区建筑材料的标准等等，这些都是行业的“潜规则”。

所以，在买房的时候，为了避免这样的问题发生，可以尽可能地选择二手房或者准现房，尤其是现在的楼市处于存量市场，可选择性也非常多。

除此之外，还有两点需要注意：

1、避开精装修的房子，理由在上面我已经解释清楚了；

2、避开小开发商建造的房子，尤其是口碑差的小开发商，目的是为了避免延期交房，甚至是烂尾事件。

如果难以避免购买新房，也一定要选择口碑好、负债低的品牌房企，从而降低购买风险。

未来，房价趋于合理化是大概率事件。只要是努力工作，发扬艰苦奋斗的优良品质，买房也将不再是难事！