房天下产业网讯：3月18日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组、中指控股（CIH）承办的“2021中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十八届中国房地产百强企业家峰会”在北京召开。金地集团开发管理公司总经理蔡戈鸣以《管理红利时代的“代建观”》为题发表了演讲。

金地集团开发管理公司总经理蔡戈鸣先生

蔡戈鸣：尊敬的各位来宾，各位朋友，大家下午好，我是金地管理公司的蔡戈鸣，非常感谢主办方给这样一个机会，在这里能够跟大家交流一下金地对代建这个行业的看法，分享一下金地在这些年对代建领域的一些实践的经验。

最近半年多有很多的同行主动地找到金地来交流探讨如何去开展代建的业务。我们可以明显地感觉到，主流的品牌房企对代建业务越来越关注，越来越重视，一方面是因为看到了代建业务这种轻资产相对低风险的空间，另一方面是因为代建业务可以在资本市场分拆上市。

为什么是在当下这个阶段代建领域俨然成为继物业管理之后的又一个行业的风口呢？如果我们用红利因素的视角去分析房地产发展的阶段，这个问题可能就不难理解。房地产行业走到今天：不能囤地、第二土地市场越来越公开、第三房价涨幅受限，土地红利期早就过了。

其次，在去杠杆的大背景下，尤其是三道红线的政策出来之后，过往希望大家想通过高负债、高周转来兑现金融红利的空间也越来越小了，没有了土地红利，没有了金融红利，大家只能通过更有效地开发管理去降低成本、提高效率、增加效益。所以，地产行业实际上进入了一个管理红利期。

在这么一个进入管理红利期的背景下面，开发管理能力相对的房地产企业就存在管理能力相对过剩，可以将管理能力进行对外输出和兑现价值的机会。所以，我们不难理解，为什么代建领域在目前这个当口能够成为市场关注的一个热点。

代建行业的市场空间有多大？借用一下中指研究院的数据，到2025年房地产行业里面代建比例的份额大概能够去到15％-17％的比例，相当于代建业务能够产生的销售额大概在2.2亿-2.5万亿的规模，整个代建行业的收入将达到千亿规模，目前整个代建行业的收入还在百亿的规模。所以，未来代建市场的增长空间是非常巨大的。

这么分析下来，好像代建行业是一个看上去非常美好的一个领域。但实际上当我们真正涉足到这个领域的时候就会发现，代建业务其实还是存在着很多的困难和风险，的困难在于委托方和代建方之间的信任和沟通成本非常的高，的风险在于品牌保护的风险。所以，代建是一个看似门槛很低，但真正想做好并不是那么容易的一个领域。因为商业模式变了，要从投资开发转变成为咨询服务，要从ToC转变成为ToB，从甲方转变成了乙方。所以，身份、心态，包括沟通决策机制都要跟着变。

也借这个机会跟大家报告一下金地集团代建业务的发展情况。金地集团在2018年的时候就将代建业务进行了整合，成立了专门做代建业务的金地管理公司。经过这三年的发力，我们的业务已经覆盖了将近30座城市，管理的住宅项目累计货值超过700个亿，管理面积也超过1000万平米，而且我们实现了在住宅代建领域、商办代建领域和政府代建领域的全覆盖。

金地之所以能够在代建领域有比较长足的发展，一方面得益于金地集团30多年稳健经营所沉淀下来的管理的规范性，以及良好的信用口碑。金地集团是国内仅有的五家三道绿线的企业之一，金地的这种稳健给到了我们的委托方非常坚实的安全感和信任感。同时，金地的代建业务能够有长足发展，也得益于我们对代建业务本质的不断探索和思考，在我们看来，建立信任关系的能力和价值创造的能力是代建业务的核心能力。

“代建源于信任，但终将回归价值本身”，价值的创造概括来讲就是要做好赋能开发和管理创效，这也是金地管理的品牌主张。在做代建业务的同时，金地管理也对代建的管理体系，包括一些工具、方法做了很多的尝试和创新，这里也跟大家做一下几个案例的分享。

，代建共赢G体系。

这是一个方法论的体系，我们尝试对代建业务的价值体系进行系统化的梳理、提炼和升华，我们会发现我们的委托方通常会存在四个困扰：缺少资金、缺少团队、缺少议价、缺少资源。我们委托方会特别关注三点：1.安全。2.。3.尊重。所以，针对委托方的这四大困惑和三大关注点，我们重点去构建了代建业务的信用体系、增值体系、服务体系，以及保障体系，并且将这个代建共赢G体系作为指导公司经营的底层体系。这个代建G体系的这个“G”一方面是金地的英文单词的首字母，同时它也是多方共赢的一个意思。

第二，委托方服务白皮书。

这是行业里面首次针对代建服务进行体系化的思考，并且建立标准，通过白皮书我们可以委托方了解我们所提供的专业和服务的内容，以及委托方应该如何参与到项目的管理过程中来。因为时间关系，具体内容我就不展开了，如果朋友们有兴趣，可以到金地管理的官方网站进行下载。

第三，智慧管理平台。

“科技赋能，开发提效”，传统的建筑行业插上了智慧管理的翅膀，金地管理的智慧管理平台也就应运而生。我们这个平台包含了计划管理、BIM应用、快速建造体系、智慧工地体系和质量信息管理体系等，这是金地管理我们在实现代建业务的管理创效的一个信息支撑平台。正是因为金地在智能建造方面的探索和努力，我们在上海嘉定的菊园项目，在上个月刚刚被国家住建部认定为七个的智能建造试点项目之一。

第四，委托方驾驶舱。

正如汽车驾驶需要仪表盘一样，项目经营也需要驾驶舱。委托方驾驶舱是我们耗时半年推出的一个智慧大数据平台，也是我们赢得委托方信赖的一大法宝，驾驶舱能够实时的展示项目的各项经营数据，帮助委托方和资金方全面地了解项目的情况，并且在这个驾驶舱中去进行数据的提取跟业务的决策。

干代建做乙方虽然不容易，但是当我们通过实实在在的创造价值，以及提供优质的服务换来众多委托方的感谢和表扬的时候，我们的团队还是可以非常欣慰地感受到赋能开发、管理创效所带来的价值感和成就感。

金地管理的代建业务比较多样化，也比较灵活，我们可以提供包括咨询顾问、开发管理、配资代建和政府代建等不同的模式。开发有压力，代建找金地。非常欢迎有代建业务需求的朋友跟我们接洽，也非常欢迎对代建业务感兴趣的同行跟我们进行业务的交流，谢谢大家！