2021年是“十四五”规划开局之年，是全面建设社会主义现代化国家新征程开启之年。面对新的发展阶段、环境和条件，企业如何展现新作为，作出新贡献？

蓝绿双城董事长曹舟南认为，我国房地产市场经过30年的蓬勃发展，如今已进入到“管理红利”阶段。在这个阶段，房地产企业面临从规模向品质的转型，因此，开发商要修炼内功，努力提升产品品质，从而更好地满足人民群众对美好生活的向往。

他分析，未来房地产行业集中度将进一步提高，资源倾向度将进一步聚集，专业要求将更高。随着投资、开发加速分离，依托市场化法则和核心竞争力，房地产各领域的头部企业将以“共建互联”模式重新形成新的行业生态。

“高周转”将终结房地产企业回归精细化管理

“十四五”规划《建议》提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

2020年8月20日，住建部和央行召开了重点房企座谈会，会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

对此，曹舟南认为，房地产行业发展将迎来根本性的变革，未来房地产企业的发展，需要向管理要效率。

“从1990年到2010年这20年，中国房地产企业的盈利模式，主要是土地红利。好处是中国以最快速度推进了城镇化，但在快速发展过程中也出现一些问题。”在他看来，从2010年开始，我国房地产行业进入到“金融红利时代”，几乎所有房企都通过负债扩大规模，甚至许多房企追求的就是规模，包括了销售规模、营收规模、土地储备规模和利润规模。这就带来高周转的发展模式。”

“新的形势要求房地产企业不能再通过举债大幅度扩大规模，要求企业回归到专业上去，回归到核心竞争力上去，回归到精细化管理上去。”曹舟南表示，房地产行业的金融红利或者说规模红利时代已终结，目前进入了“管理红利阶段”。大家不得不静下来认真研究品质、研究服务、研究创新、研究科技，从购房者的需求出发，来考虑行业长远发展。

“共建互联”模式重新形成新的行业生态

根据国家统计局数据，2020年商品房销售额达17.36万亿元，再创历史新高。

曹舟南认为，我国房地产未来将呈现两大趋势：，行业集中度进一步提高，资源倾向度进一步聚集。排名靠前的房企，比如前30的可能有机会继续做行业集中度提高的引领者，规模上也可能有机会继续往上走，但销售额在几百亿到1000多亿规模的房企，发展、转型都面临挑战。第二，投资与开发加速分离。依托市场化法则和核心竞争力，各领域头部企业将以“共建互联”模式重新形成新的行业生态。

“根据这样一个行业发展趋势。除了排名靠前的房企，剩下的企业，我认为最有发展前景的就是共建。”他表示，“共建互联”模式，其本质是以市场化原则和核心竞争力为基本依托，链接投资端与开发落地端，打通需求、资本与能力、资源，重构房地产价值链，推动从商业模式到分配模式的系统变革，在资本、产业、供方、同行、客户五个层面有序实施，打造头部企业互联的专业共同体、价值共同体、命运共同体，共同探索迈向未来的行业生态。

共建模式本质上是轻资产模式，以数字技术、人工智能赋能传统行业，推动科技转化与应用，提高作业精细度，集约社会资源。

“共建模式解决了两大问题：，房地产行业由粗放型发展过渡到精细化，因为对于品质和服务的专注，会促进竞争的白热化。对于企业而言，会重新重视产品品质和服务品质；对于客户而言，买到的房子，品质和服务都会有大幅度提升。第二，对于‘房住不炒’，共建模式也会起到促进作用。在投资与开发加速分离的趋势下，投资功能归还给投资机构，房地产企业更加专注于开发领域的核心能力，更好地链接投资端和落地实施端，不再简单地为了土地储备规模、销售规模等规模竞争，会变得规律和更加有序，从而有助于稳定地价和房价。”曹舟南说。

以服务为导向开发满足美好生活需求

SOD（以服务为导向的发展模式）是近年来我国城市规划与建设中产生的一种新方式，已成为蓝绿双城初步具备的核心竞争力之一。

“SOD模式以业主入住后的生活为思考出发点，倡导以终为始，先在最重要的公共位置植入超市、餐饮、理发店、健身房、药店、洗衣店等生活服务体系，把最主要的未来生活场景模拟出来，让最重要的公共区域配套先落定，再排住宅等居住空间。在此基础上进一步延展‘数字书房’、‘数字客厅’等数字空间和数字服务。”曹舟南如此阐释SOD的开发模式，“客户结构在变化、客户需求也在变化，产品和服务就要不断创新。基本的生活配套支撑要先做好，然后再做养老、教育、健康等系列服务。”

蓝绿双城成立于2018年11月，是共建模式的首倡者，其倡导打破“物理空间”与“数字空间”的藩篱，实施“双开发”（物理开发＋数字开发）作业模式，夯实产品品质；破解从营销到物业到配套生活的断链，打通营销服务、物业服务、配套服务“三合一”服务体系，提升服务水平。创立两年来，蓝绿双城在40余个重点城市已落地项目超过60个、产业基地3个，规划总建筑面积超过1300万平方米，预估可售货值超过1500亿元。

据他介绍，当前，城镇化率超过60％，中国房地产行业进入下半场，这已成为行业的基本共识。房地产行业回归居住和生活的本质，呈现制造业＋服务业的属性，行业、经济、社会进入追求有质量增长，高质量发展的下半场。

在曹舟南看来，空间是要为生活服务的。“蓝绿双城定义成现代服务业企业，就是做服务的。它有三个业务板块：，开发服务；第二，生活服务；第三，就是城市服务。”

今年年初，蓝绿双城对公司组织架构作了优化，目前形成“蓝绿双城控股集团”作为总部，蓝绿双城科技集团（房地产开发服务业务）、服务集团（生活服务业务，覆盖产业、物业、商业）、城市集团（城市基础设施智慧养护服务）三个业务子集团。预计在今年下半年，蓝绿双城将启动其中的开发服务和生活服务板块（科技集团与服务集团）上市计划。

“创造和改变，是我们的核心驱动力，不是简单的造房子，而是思考如何让人活得更健康、更愉快、更幸福，从场景的营造到智慧的生活，这是我们正在做的事情。”曹舟南说。