来源：中指控股地产家居研究，本文转载已经过公众号授权。

中国的房地产市场真正是从98年房改开始，自此房地产行业真正走向了的市场化，推动了中国城镇化的发展，也推动了房地产业化的发展。房改开始，中国房地产市场一路高歌猛进（除了期间短暂的几次回调），并促使土地财政成为地方政府收入的重要来源。房地产行业整体走过了20多年的高速发展周期。基于这样的背景下，房地产行业也带动了上下游产业的高速发展。中国的家电和家居行业，也是在这个产业红利中，成长和发展起来的。所以我们看到了中国家电和家居工业化、品牌化、智能化、科技化的发展历程。

复盘房地产行业23年的发展周期，中国的房地产行业积累了大约2亿套的全量房市场。如果按中国14亿人口来看，目前基于城镇化的推进，城镇户籍人口差不多已经超过60%，也就是说，城镇人口已经超过8亿人。农村和城镇人口已经实现反转。即使这么大体量的城镇人口，如果在资源分配均匀的情况下，2亿套商品住宅也是基本可以满足住房市场需求的。但是从国家电网公布的数据来看，目前国内差不多有6500万套房屋，在过去几年没有基本没走过字。也就是说，2亿套商品住宅，其中差不多三分之一，都是投资住宅。真正实现居住的也就1亿多套，这里面还不算是一个家庭同时拥有两套住宅及以上的情况。所以按这个逻辑计算，中国房地产市场的真正缺口已经不大，资源分配不均匀是整个住房市场还不能完全市场需求的症结。

在基于基本功能住房需求满足的情况下，未来的住房需求，更多的是以改善性、品质性、舒适性需求为主。这也就注定了中国的房地产市场未来的发展趋势及规模一定会逐步稳健下行，市场会逐步下探到回归到合理区间。那么在一个逐步下行的周期之下，所有做配套的家电和家居企业都会面临市场规模的下行，因为市场蛋糕变小了。同时在高度信息化和效率化的时代，我们看到了更多的竞争对手参与进来，所以这必然对导致市场竞争更加激烈和残酷。再加上国内供应链的整合加强，产业链合作效率提升，成本也在逐步下降。这导致各行各业的利润空间都会被挤压。所以行业的生意难做必然会成为常态。

未来的家电及家居行业，如果要想更好的获取市场竞争的主动权，一方面除了要关注新房市场的机会；另一方面，需要对于存量房市场，给与足够的关注。按正常的家庭装修重装和升级周期，如果平均以10年为周期来算的话。相当于2010年以前的老旧住宅，都会逐步面临重新装修或局部改装。考虑到房地产市场的发展是从低位逐步发展起来的，保守一点估计，2010年以前的住宅总量，差不多也会有6000万套左右。而且那个年代购买的住房，相对来说，住宅的自住属性会更强，投资属性会弱很多。这些市场的逐步更新换代，会给家电和家居行业带来新的机会。尤其是2010年以前的购房群体，相对来说，消费力和购买力都会比较强，重新装修和局部改造的市场机会和需求也会越来越大。

围绕这样一群高净值重装和换购群体，我们家电和家居的配套企业，一定要基于足够的重视并提前布局，才能在未来的商业竞争中，不至于被市场淘汰。尤其是在国家全装修政策的推动下，更多的新房配套机会别开发商截留，虽然很多产品的配置还是以品牌企业提供的服务。但是开发商对于供应链的整合建立的规模优势，极度的在挤压配套企业的产品利润和发展空间。所以我们看到在这样一个极度规模化整合集采的背景下，又有哪个配套企业，面对这样一个大市场，可以置若罔闻。所以我们看到了越来越多的配套企业，都躬身入局，主动或被动的都在为这样一个低利润，但大规模的市场深度服务。

企业的生存法制必须要有利润支持，没有利润的企业也不可能发展长久。所以在企业的利润构成中，一定是不同的渠道通路扮演不同的角色。比如传统渠道“保利润”，线上渠道“推品牌”，TO B渠道“保规模”。在未来市场风云变幻的过程中，品牌企业一定要基于市场的变化，足够的前瞻性预测和规划，才能在竞争对手林立的商战丛林法则中，不至于折戟沉沙。