2020年是“房地产金融审慎管理”元年，房企“三道红线”出台后传统债券融资明显缩量，股权融资和ABS则逆势而上，不同类型融资渠道差距较大。那么2021年房企开年融资表现如何？本文以“三道红线”为主线，分析了2020年全年及2021年年初房企融资走势，并对未来的融资方向进行预判，以期对行业有所帮助。

1、“三道红线”导致2020年房企渠道融资分化

图：2020年重要房地产金融政策一览

尽管2020年疫情对国内经济带来较大冲击，但房地产金融政策始终保持偏紧，其中影响最直接和深刻的就是房地产“三道红线”融资新规。新规实施后，房企融资发生明显转折：四季度， 5家房企完成港股IPO，增发配股募集总额占全年比重近五成；信用债、海外债和信托8月后发行规模明显下降；ABS作用凸显，四季度发行规模激增。

股权融资：四季度房企扎堆港股IPO，增发募集资金

表：2020年房企上市一览（港股）

数据来源：wind、中指研究院综合整理

2020年四季度，5家房企成功完成港股IP0。2020年，金辉、祥生、领地等7家房企成功登陆港股，上市当日市值总额达697亿港元；受上半年疫情影响，上市主要集中在四季度。2021年，企业仍在寻求IPO的机会，部分企业计划拆分板块（如代建、物业）赴港上市。

表：2020年增发配股募集资金代表房企

数据来源：wind、中指研究院综合整理

2020年四季度，房企增发配股融资金额占全年43.57%。wind数据显示， 2020年（按公告发行结果日期计）沪深和港股共有44家房企通过增发配股募集资金，募集总额约521亿元，其中沪深3家（40亿元），港股41家（约481亿元）。其中，四季度增发配股24起，募集资金约227亿元。

信用债：全年规模增长16.5%，8月后明显下降

图：2020年1-12月房企信用债发行规模及发行成本

数据来源：wind、中指研究院综合整理

信用债发行规模超6000亿，公司债为主，中期票据增长近一倍。2020年，房地产行业信用债发行规模达6064.4亿元，同比增长16.6%，其中，公司债发行规模2781.2亿元，同比下降2.4%，中期票据和短期融资券发行规模分别为1391.9亿和1301.6亿，同比分别增长97.2%和40.7%。月度走势来看，信用债发行规模受政策影响较大，8月份“三道红线”监管新规后，规模明显下滑。

信用债发行成本下降0.83个百分点，中票和短融降幅。2020年，房地产行业信用债融资成本为4.51%，同比下降0.83个百分点，其中，公司债融资成本5.22%，中期票据和短融发行成本分别为4.54%和3.20% ，同比降幅均超1个百分点。

图：2020年房企信用债发行规模及发行成本（分阵营）

数据来源：wind、中指研究院综合整理

1000-3000亿阵营房企信用债融资规模，500-1000亿阵营房企平均融资成本。2020年，1000-3000亿阵营房企受自身规模需要，信用债融资规模，达1829亿元；500-1000亿房企冲规模，融资需求较大，平均融资成本达5%，为各阵营。

海外债：全年规模减少21.4%，8月后明显下降

图：2020年1-12月房企海外债发行规模及发行成本

数据来源：wind、中指研究院综合整理

海外债规模明显下降，受政策影响显著。2020年，海外债券发行规模为4507.1亿元，同比下降21.4%。其中，1月份海外债融资井喷，规模超1200亿元，为全年月份；随后受疫情影响，规模急剧下滑，甚至断档超50天；5-8月，随着国内疫情逐步控制，国内外出台了多项稳经济的措施，海外债逐渐回温；9、10月份海外债融资规模明显下降，为三道红线监管新规流出，行业资金呈现出紧平衡状态所致。

图：2020年不同阵营房企海外债发行规模及发行成本

数据来源：wind、中指研究院综合整理

海外债成本下降，千亿企业成本优势明显。2020年，海外债平均融资成本为8.32%，同比下降0.52个百分点。其中，千亿以上企业海外债券融资成本均值在8%以下，而同期的300-500亿、100-300亿企业海外债融资成本均在10%以上，如龙湖、绿城等企业部分海外债券票面利率在4.0%以下，企业融资优势明显。

信托：全年规模同比下降10.9%，8月后明显减少

图：2020年1-12月房地产信托发行规模

数据来源：用益信托网

信托融资规模整体下滑10.9%。2020年，投向房地产领域的信托金额总规模为8995.9亿元，较2019年同比下降10.9%。受“三道红线”和非标比例限制等政策影响，房地产信托业务持续收缩。

全年呈先增后减走势。年初房地产信托业务受疫情影响冲击，发行规模大幅下滑；3-6月随着疫情控制良好，融资条件短期放松，房地产信托业务快速回升，呈现爆发式增长；下半年受“三道红线”等多重政策限制，房地产信托规模快速萎缩，虽有小幅波动，但整体呈先增后减走势。

ABS：全年规模同比增长8.4%，四季度激增

2020年，房地产ABS产品总发行规模3122.4亿元，同比增长8.4%。其中，供应链ABS发行规模共计1846.7亿元，同比增长18.0%，在房地产ABS发行总规模中占比59.1%，较2019年提升4.8个百分点。

图：2020年1-12月房地产ABS发行规模与同比变化

数据来源：wind、中指研究院综合整理

“三道红线”新规后，ABS作用凸显，发行规模激增。2020年四季度，房地产ABS发行总额1502亿元，环比三季度增长超1倍。由于房地产供应链ABS对企业主体信用要求较高，因此目前主要为具有一定规模优势且信用评级较高的房企参与其中。ABS能够盘活房企存量资产，增强自身的借款能力、降低融资成本、提高资本运作效率，“三道红线”后，ABS在房企融资中的重要性将更加凸显。

2、2021年开年房企抓住窗口期积极融资

2021年初融资动向：1月信用债和海外债井喷，房企融资成本分化加剧

2021年房企面临大规模的债券到期，借新还旧压力较大，年初不少房企抓住年初融资成本较低的窗口期加紧发债。具体来看：

表：2021年1月信用债发行总额前十房企

数据来源：wind、中指研究院综合整理

1月，房地产信用债发行规模649亿元，同比增长266%，平均成本4.72%，同比下降0.75个百分点，其中，万科、中海等稳健头部房企发债规模大且成本低于4%，绿地、融创（红档企业）平均发行成本较高，达6.8%。

表：2021年1月海外债发行总额前十房企

数据来源：wind、中指研究院综合整理

1月，内地房企海外债发行规模井喷，规模达795亿元，环比上月增长322%，平均成本7.71%，下降0.3个百分点，其中，碧桂园发行规模居首（78亿元）且成本（3.0%），国瑞置业发行成本高达14.3%。

3、2021年房地产金融趋势预判

长期来看，房地产周期属性淡化，房住不炒仍是“十四五”政策底线。2021年，房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，行业基调保持一致性，未来中央将更加重视防范化解金融风险，但金融政策不会急转弯，不会过早放弃支持政策。

图 2021房地产金融政策定调

境内融资方面，2021年房地产融资仍然处于收紧状态，在三道红线试点范围有望扩围的背景下，房企境内信用债融资规模将呈现小幅增长。2021年国内经济基本面持续复苏、通胀预计进入温和上行阶段，稳健的货币政策会更加灵活精准，房企融资成本将保持稳定。

境外融资方面，目前房企海外发债只能用来借新还旧，预计2021年该政策仍将持续，因此全年海外债规模将受限于本年即将到期海外债规模。受疫情影响，欧美等国家实行持续宽松的货币政策，海外流动性较为充裕，2021年房企境外融资成本有望进一步降低。

结语：

2020年，受“三道红线”新规影响，房地产企业融资渠道分化明显，股权融资和ABS更受青睐；稳健型企业融资优势明显，融资成本显著低于平均值。未来，房地产金融政策将维持偏紧的状态，同时“三道红线”有可能扩围，房企应注重现金流管理，积极调整杠杆水平，开拓多方融资渠道，提升自身抗风险能力。

主笔分析师：黄靖，颜海清