政策概要 

深圳、上海、杭州等城市出台调控政策，以加强限购、收紧房贷、保障刚需等手段抑制“抢房潮”。2021年，中央继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，房地产金融监管继续从严。中山、北京、宁波等城市发布支持住房租赁政策和规范住房租赁法规，推动各地住房租赁行业规范、健康发展。

一月楼市政策精选

·楼市调控：沪深杭加码楼市调控，“打补丁”、抑投机，居民信贷收紧

·中央继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，房地产金融监管继续从严

·多地发布住房租赁政策，积极培育和发展住房租赁市场

楼市调控：沪深杭加码楼市调控，“打补丁”、抑投机，居民信贷收紧

从2020年底开始，以深圳、上海为代表的热点城市市场热度偏高，多个项目认筹率超过500%，给房地产市场带来一定不稳定预期。近日，住建部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况，强调要采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。在此背景下，深圳、上海、杭州等城市出台调控政策，以加强限购、收紧房贷、保障刚需等手段抑制“抢房潮”；广州、合肥、成都、北京等城市严厉打击哄抬房价等交易违规行为。

表：2021年1月部分城市房地产收紧政策一览

中指精评：

1月，各地政策出台比以往更早一些，本次出台的楼市调控政策主要针对近期各地市场过热的问题，调控及时、到位，时效性强；本次各地出台的楼市调控政策主要以“打补丁、补漏洞”为主，是对各地之前楼市调控政策的补充，内容涉及加强限购、限售、税收调节和保障住房刚需等方面，其中力度最强当属上海针对居民信贷管理的强化。1月29日，上海银保监局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，内容涉及八大方面（原文见附）。

在前期强调“实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度”下，进一步对居民信贷进行管控，力度较之前明显加大。短期内，政策精准打击投机投资需求，提升其购房持有成本，同时，加强居民信贷监管，有利于购房者更加理性置业，上海市场热度将明显降温。

各地调控政策的发布也指明了2021年的政策风向，传递出“房住不炒”的政策决心，同时表明一旦市场热度过高、房价出现异动，调控或有进一步加码的可能，升级的方向预计将更微观、更细化，政策优化及逐步完善有助于各地房地产市场运行更加有序、健康。当前，房地产金融审慎管理制度管理的“三方”（居民、企业和银行），政策均在持续深化和细化，短期内将有更多热点城市从居民端的政策跟进，为市场实质性降温。

中央继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，房地产金融监管继续从严

2020年，面对严峻复杂的国内外环境特别是新冠肺炎疫情严重冲击，各地区各部门扎实做好“六稳”工作、全面落实“六保”任务，经济运行稳定恢复，就业民生保障有力，经济社会发展主要目标任务完成情况好于预期。根据初步统计，2020年，我国GDP为101.6万亿元，迈上百万亿元新台阶，按不变价格计算，同比增长2.3%。分季度看，一至四季度GDP增速分别为-6.8%、3.2%、4.9%和6.5%，经济发展逐季向好，展现出我国经济发展强大的韧性。

1月8日，人民银行行长易纲接受新华社记者采访，谈2021年金融热点问题时指出：2021年货币政策要“稳”字当头，保持好正常货币政策空间的可持续性；要构筑与更高水平开放相适应的监管框架和风险防控体系。完善跨境资本流动监测，提高金融监管的专业性和有效性，维护好金融稳定。1月15日，央行副行长陈雨露在国新办新闻发布会上表示：2021年，稳健的货币政策会更加灵活精准、合理适度，继续保持对经济恢复必要的支持力度。人民银行会坚持稳字当头，不急转弯，根据疫情防控和经济社会发展的阶段性特征，灵活把握货币政策的力度、节奏和重点，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，以适度货币增长支持经济持续恢复和高质量发展。

1月4日，人民银行召开2021年工作会议。会议指出：深化金融市场和金融机构改革。落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度,完善金融支持住房租赁政策体系。1月15日，央行金融市场司司长在国新办新闻发布会上表示，在房地产金融调控方面，重点开展以下几方面工作：一是加强房地产金融调控，牵头各部门加强对各类资金流入房地产的情况监测，引导商业银行房地产贷款合理增长，推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节。二是实施房地产金融审慎管理制度，形成重点房地产企业资金监测和管理规则等。三是完善住房租赁金融政策，近期将就相关政策公开征求社会意见。

中指精评：

面对严峻复杂的国内外环境特别是新冠肺炎疫情严重冲击，2020年国民经济稳定恢复，但新冠肺炎疫情的不断反复，使得2021年国内经济依旧面临较大的下行压力，中央将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持对经济恢复的必要支持力度。

但从1月央行召开工作会议、召集重点房企举行座谈会及国新办新闻发布会发言来看，房地产依然是现阶段我国金融风险方面的“灰犀牛”，房地产金融监管依旧从严。央行将继续加强房地产金融调控，加强对各类资金流入房地产的情况监测，引导商业银行房地产贷款合理增长；继续实施房地产金融审慎管理制度，完善重点房地产企业资金监测和管理规则等，促进房地产行业平稳、健康发展。

多地发布住房租赁政策，积极培育和发展住房租赁市场

2020年9月，住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》在出租与承租、租赁企业、经纪活动、法律责任等方面提出60多条规范措施，明确提出严控长租公寓领域"高进低出"、"租金贷"等现象，规范住房租赁合同网签备案，稳定各地租金水平。2020年11月，《“十四五”规划建议》中强调坚持“房住不炒”定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。之后，部分城市发布支持住房租赁政策和规范住房租赁法规，推动各地住房租赁行业规范、健康发展。

表：2021年1月部分城市住房租赁政策一览

中指精评：

综合来看，在国家强调解决大城市住房突出问题的背景下，各地政府积极出台培育和发展住房租赁市场的相关政策。政策主要由增加房源供给、培育市场主体、加大政策支持力度和加强租赁市场监管等方面构成。

其中，增加房源供给方面，不少城市允许改建房屋用于租赁：在符合产业发展、结构安全、消防安全的前提下，允许企业将闲置商业、办公、工业用房改建为租赁住房或职工宿舍。此项政策将使得之前闲置的商业、办公用房得到有效利用，为城市提供更多租赁住房的同时，减少了商业、办公用房的空置，有效利用闲置资源、盘活存量。

附：

上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知

沪银保监通〔2021〕6号

在沪各中外资法人银行、中资银行分行、村镇银行、外国及港澳台地区银行分行、外资法人银行分行:

为进一步贯彻落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联〔2021〕48号），根据严格执行房地产市场调控政策、防控个人住房信贷风险的总体要求，现就持续做好个人住房信贷管理相关工作通知如下。

一、各商业银行要严格贯彻落实国家关于房地产市场调控“因城施策”“一城一策”的工作要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，严格执行房地产贷款业务各项规制要求，严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款首付比、偿债收入比、限贷等要求。

二、严格实施房地产贷款集中度管理。中资地方法人银行应按照《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（银发〔2020〕322号）等相关要求，加强对房地产贷款占比、个人住房贷款占比的管理。房地产贷款集中度超出要求的相关法人银行，应针对性地强化过渡期业务调整。

三、严格审核首付款资金来源和偿债能力。按照“了解你的客户原则”，完善调查、审查手段。强化首付款资金真实性审查要求，防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金，或者通过伪造首付款支付凭证方式套取银行贷款。审慎评估借款人还款意愿、还款能力，严格控制借款人住房贷款的月房贷支出与收入比、月所有债务支出与收入比，多渠道核实借款人真实收入水平，防止通过假流水、假证明等造假行为虚增偿债能力。

四、严格加强借款人资格审查和信用管理。要按照本市住房限购政策的要求，采取有效措施加强对借款人，尤其是夫妻离异借款人限贷资格的审查，防止借款人规避限购、限贷等行为给商业银行房地产信贷风险管理带来的影响。充分利用各类征信和信息共享平台查询借款人信用信息，结合借款人信用状况，严格审批个人住房贷款。要完善约束机制，加强个人住房贷款合同管理，在合同中增加相应的约束性条款，对各类不诚信行为予以约束，并充分提示借款人。对于违规获取首付款资金、存在造假行为等申请个人住房贷款的，应拒绝其房贷申请，将其列入黑名单，并作为失信行为信息报送本市公共信用信息服务平台。

五、严格个人住房贷款发放管理。切实执行《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银监发〔2007〕359号）的相关要求，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。

六、切实加强信贷资金用途管理。高度重视信贷资金用途管控，强化用途警示。禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。防范借款人或受托支付对象通过非常规大额取现、中间人过渡资金等各类方式规避用途管理。完善信贷资金用途监测与拦截机制，扩大模型监测范围，提升监测效果。对确认用途违规的行为，应及时采取实质性管控措施。

七、严格房产中介机构业务合作管理。严格开展房产中介合作资质审核，实施业务合作准入和名单制管理，建立贷后质量监测及中介退出机制。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为的房地产中介，应立即终止合作，并将其列入黑名单，报送上海市银行同业公会。

八、全面开展风险排查。各商业银行要根据通知要求，完善内控制度，强化对房地产市场和房地产金融风险的监测、分析和评估。对2020 年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。报告应包括组织开展情况、检查内容、发现的主要问题和产生问题的原因等；整改方案应包括时间表、责任部门、责任人员、整改措施及目标等。发现违规问题的，应从机制上查找问题，并立即进行整改，对相关责任人严肃问责。借款人存在违反合同约定行为的，按照合同约定给予惩戒。上海银保监局将对各商业银行房地产政策执行及自查情况开展专项检查，发现问题将依法采取监管措施。

特此通知。

2021年1月29日

主笔分析师：马琛