1月20日，中国人民银行授权银行间同业拆借中心公布一期贷款市场报价利率（LPR）显示，5年期以上LPR为4.65％，连续9个月未动。与此同时，根据相关房贷报告显示，开年多地房贷利率在底部微升。

业内人士表示，一方面，春节前市场资金面趋紧，房贷放款周期加速拉长；另一方面，在房地产金融审慎管理制度之下，央行引导商业银行房地产贷款合理增长，预计未来房贷利率总体触底。考虑到局部市场过热，不排除采用差别化房贷利率工具进行调节，房贷利率难有下降空间。

“房住不炒”信号进一步明确

20日，中国人民银行授权银行间同业拆借中心公布LPR为1年期LPR3.85％，5年期以上LPR4.65％。这也意味着，自2020年5月起，LPR连续9个月保持稳定。

业内人士表示，MLF利率持续未变，表明当下的利率水平是与经济运行基本相适宜，货币政策没有继续宽松的必要，在经济企稳回温的预期之下，逆周期调节政策有序退出。

有分析师也表示，在今年上半年国内经济修复延续与外部不确定性犹存相交织、国内物价水平有望整体保持温和的背景下，货币政策将持续处于“观察期”，MLF利率调整的可能性很小，LPR报价基础有望保持稳定。

在LPR保持稳定的同时，“房住不炒”信号也进一步明确。中国人民银行金融市场司司长邹澜在国新办发布会上表示，“坚持‘房住不炒’定位，租购并举，因城施策，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁市场发展的金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。

住建部方面也表示，将完善政策协同机制，建立住房与土地、金融联动机制，加强住宅用地管理，完善房地产金融宏观审慎管理体系。

“在房地产金融审慎管理制度之下，央行引导商业银行房地产贷款合理增长，购房信贷环境宽松触底。”业内人士说。

银行房贷投放略有“收紧”之势

值得注意的是，在“房住不炒”的基调下，银行房贷投放也略显“收紧”之势。

2020年12月31日，央行、银保监会发布房地产金融监管新政，明确划定银行“房地产贷款占比和个人住房按揭贷款占比”两道红线。“新规至今已实施半月有余，在信贷‘开门红’的影响下，年初银行个人房贷投放暂未受到较大影响，个人住房按揭额度较为充足。”有机构分析师表示，但长期来看，银行今年的房贷投放总规模有收紧预期，或将加大区域性房贷额度差异化调整，压降利率较低利润空间较小的城市房贷额度。

一位大行房贷业务相关人士也对记者表示，目前该行并未针对这一新规出台具体的举措，但是整体房贷额度已经有所收紧。

光大证券研究所金融业首席分析师王一峰表示，2020年以来，银行个人住房贷款一直“供需两旺”。未来，银行房地产广义贷款的增量空间将下降，从而带动存量增速也下降。未来，银行房地产广义贷款增速将向银行整体贷款的平均增速收敛。尤其一些中小银行出于经济回报、风险考核和资本节约的原因对个人住房贷款业务积极性较高。在新政影响下，预计中小银行个人住房贷款业务增量增速将有所下降。

值得一提的是，在新规背景下，房贷放款周期已有明显延长。有研究院1月房贷报告显示，重点监测的36个城市房贷平均放款周期已自去年9月开始经历“五连升”达到53天，较上月再度延长5天，回到去年4月水平。

具体来看，36城中超8成平均房贷放款周期环比拉长。廊坊、哈尔滨、宁波、南通等城市，环比延长10天以上。珠三角方面，虽然局部城市放款周期在年初有所缓和，但惠州、东莞、佛山、中山等放款周期高达2个月以上。

房贷利率现触底迹象

研究数据显示，在房地产金融审慎管理制度之下，房贷利率也现触底迹象。“如果5年期LPR不调整，房贷利率的主要下行阶段已经基本结束。”上海一研究机构研究员表示。

第三方机构报告也显示，2021年1月，监测的36个城市的主流首套房贷利率为5.23％，二套房贷利率为5.52％，环比均微增1个基点，且从2020年12月开始已经连续两个月上升。

具体来看，1月36城房贷利率环比普遍平稳，房贷利率提升的城市主要是珠三角部分城市，例如，东莞从去年底的首套房贷利率5.25％上调至5.45％，二套房贷利率则从5.45％上调至5.65％；中山方面首套房贷利率从去年底的5.05％上调至5.15％，二套房贷从此前的5.25％上调至5.35％。

其他研究院报告显示，在房贷上涨的城市中，除中山外，杭州和哈尔滨涨幅较大，均上涨4个基点。而二线城市房贷利率下降的数量有所增加，且环比降幅差异缩小，都在1-5个基点之间。“2021年开年房贷利率走势与2019年、2020年类似，且不同于2017、2018年的房贷大幅增长的走势情况，侧面反映了房贷利率大幅变动的时代已经过去，房地产市场进入平稳期。”李万赋表示。

上海研究机构研究员还表示，从2020年四季度来看，首套房贷平均利率不再持续下行，住户部门加杠杆明显得到控制。她指出，2020年前三季度，首套房贷平均利率持续小幅下降，利率持续下行会对刺激居民贷款购房产生一定作用，住户部门贷款余额同比增速自3月创下阶段性低点以来，连续半年震荡上行。但2020年四季度，住户部门贷款余额同比增速小幅下行，说明下半年房地产融资政策收紧后，以住房按揭贷款为主的住户部门贷款增长已经得到了较好的控制。

业内人士表示，预计房贷利率总体触底。考虑“房住不炒”进一步明确 房贷利率今年难降到局部市场过热，不排除采用差别化房贷利率工具进行调节的可能。

中国银行研究院研究员梁斯表示，对房地产贷款的比例控制将影响到房贷额度，房地产贷款投放边际收紧可能会推高涉房利率。但整体看，房地产贷款对银行来说仍然属于相对优质资产，尤其按揭贷款等不仅安全性高，风险权重也相对较低，对银行来说仍然是重要的业务争夺点。整体看，规模控制会影响房地产信贷投放，涉房利率或将小幅上行，但预计幅度不会太大。（记者梁倩张莫实习生纪博文）

来源：经济参考报