近日，中指研究院发布《房地产金融月度报告（2020年11月）》。11月房企整体发债规模较上月相比有所上升，信用债发行规模提升明显，发行成本小幅下滑；海外债发行规模下降，发债成本上升。

一、政策动向

1、宏观环境：

央行行长发文强调房地产行业应稳字当头

2020年11月17日，央行行长易纲发表研究文章《再论中国金融资产结构及政策含义》，文中提到，要管理好房地产市场风险，建立长效机制。在政策把握上，要坚持稳字当头，稳重求进，着力稳地价、稳房价、稳预期，加强对房地产融资状况的全面监测，按照“因城施策”原则，强化对房地产金融的逆周期宏观审慎管理，监测居民债务收入比和房地产贷款的集中度。在稳定需求的同时，优化土地供给，促进供求平衡，实现房地产市场平稳可持续发展。同时要完善地方税体系，建立依法合规、规范透明、自我约束的地方债务融资机制，减少对土地财政的依赖。

中指点评：房地产是我国居民的主要财产，房地产行业与其他行业关联度最高，因此维护行业健康稳定发展对社会经济运行有重要意义。从需求端来看，稳房价、稳预期有利于维护居民财产的安全，对房地产债务规模的监测有利于控制金融杠杆过高带来的风险；供给端来看，土地出让不应成为地方政府增加财政收入的主要手段，控制地方债务土地融资规模，同样有利于遏制房地产金融化、泡沫化。

坚持“三稳”原则，房地产政策保持连续性

11月26日，央行发布《2020年第三季度中国货币政策执行报告》，提出下一阶段政策思路，强调稳健的货币政策更加灵活适度、精准导向；根据宏观形势和市场需要，科学把握货币政策操作的力度、节奏和重点；牢牢坚持“房住不炒”的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。

中指点评：三季度之后，经济发展已基本回归正常，稳健的货币政策既保证市场充足的流动性，又避免“大水漫灌”带来的溢出效应，体现了政策的前瞻性、主动性、精确性和有效性，成效显著，传导效率得到进一步提升；“三稳”体现了房地产行业在社会经济中的重要地位，只有平稳健康的房地产市场才能与经济发展相辅相成，互相促进；房地产行业的金融属性对信用扩张或收缩有重要影响，结合监管已开展的“三道红线”规定，行业杠杆问题将持续纳入审慎管理范畴。

2、地方政策：

广州发布闲置土地管理处理办法

11月16日，广州市人民政府公布《广州市闲置土地处理办法》，详细规定了本市行政区域内闲置土地的处理办法。其中所涉及闲置土地包括已完善建设用地手续的闲置土地和未完善建设用地手续的闲置土地，经认定土地闲置满1年的，市土地行政主管部门可按标准计收土地闲置费，比如按出让土地价款的20%计收土地闲置费。逾期不缴纳土地闲置费的，自逾期之日起，按日加收应缴土地闲置费总额1‰的滞纳金。而已完善建设用地手续的闲置土地，闲置期间累计满2年的，政府可以无偿收回。对于未完善建设用地手续的闲置土地，且闲置期间累计满2年的，政府可以注销建设用地批准文件，前期投入费用不予补偿。

中指点评：《办法》颁布之后，企业期望以时间换区土地升值的情况将难以再现，竞得土地将尽快进入开发程序，这对房企提出了更高的资金要求。在融资端逐渐收紧、房企杠杆率受到严控的背景下，房企在拍得土地前需评估后续开发能力，现金流趋紧的企业拿地将更为谨慎；充足的运营资金和合理的负债率是今后房企持续经营的关键要素。

成都发文保障无房刚需家庭优先摇号选房

11月24日，成都住建局、司法局联合出台《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》，优先保障无房家庭和棚改住户购房需求。登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的，全部房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售，其中无房居民家庭房源不低于房源数的70%，剩余房源用于棚改货币化安置住户选购。登记购房人数在当期准售房源数1.2倍以内的商品住房项目，由开发企业自行组织有序销售。而登记购房人数在当期准售房源数1.2倍至3倍之间的，按原有规定公证摇号排序选房，棚改货币化安置住户及无房居民家庭选购后剩余房源用于普通购房家庭选购。

中指点评：成都进一步加大了支持合理自住需求，提高了向无房居民家庭的政策倾斜，此举措符合“房住不炒”的大基调，抑制了“网红盘”的投机需求，为无房刚需人群提供了购房权益保障。

二、房企融资

11月央行多次通过逆回购维护银行流动性合理充裕，同时开展中期便利操作，补充市场流动性，维护金融市场健康。从企业融资情况来看，11月房企整体发债规模较上月相比有所上升，信用债发行规模提升明显，发行成本小幅下滑；海外债发行规模下降，发债成本上升。

1、投资融资

逆回购操作保障银行系统流动性合理充裕

11月央行多次通过逆回购维护银行流动性合理充裕，同时开展中期便利操作，补充市场流动性，维护金融市场健康。11月30日，为维护月末流动性平稳，人民银行开展2000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1500亿元逆回购操作；央行11月份共进行逆回购17500亿元，满足银行体系资金需求，维护流动性合理充裕。

11月房企发债规模环比下滑，信用债规模增长明显

11月房企整体发债规模与上月相比有小幅上升，环比上升9.54个百分点，是由于信用债发行规模大幅上升引起的，信用债发行规模环比上升了50.93%。从信用债的发行种类来看，11月定向工具发行规模有所降低，短期融资券、 公司债、企业债、中期票据发行规模均有所上升。

11月房企发行信用债上升，平均成本小幅下降

据Wind数据初步统计，2020年11月共有42家房企发行信用债，较上月增加14家，发行总规模达462.12亿元，较上月上升50.93%，其中保利、金地、首开等部分大型房企发债金额在20亿元以上。11月内地房企信用债平均发债利率为4.87%，与上月相比降低了0.07个百分点，其中有21家房企发债利率低于平均利率。

海外发债规模下降，发行成本上升幅度较大

11月海外发债规模环比下降，与上月相比发行成本上升。综合来看，11月共有15个房企发行16笔海外债，发行规模较上月下降了34.80个百分点，合计约216.98亿元人民币，发债平均利率为5.72%，较上月发行利率上升了2.48个百分点，幅度较大,主要是由于上月部分发债企业利率过低，导致本月利率变动幅度过大；具体来看，8家房企低于平均水平，有葛洲坝、旭辉、正荣等大型房企。

2、典型房企：保利、金地等大型房企发债规模居前

图：2020年11月信用债及海外债发债金额排名前十的房企

数据来源：wind，中指研究院综合整理