一、金融监管：房地产金融环境持续收紧

9月6日，2020中国国际金融年度论坛在北京召开。会上银保监会副主席周亮表示，银保监会将稳妥的处置高风险中小金融机构，严格遵循房住不炒的定位，规范房地产贷款业务，防止房地产市场过度金融化，同时还要落实资管新规的要求，防止影子银行的反弹，通过打击违法违规金融活动，牢牢守住金融风险，不发生系统性金融风险的底线。

9月14日，银保监会召开新闻通气会。会上表示，将持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信，加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求。保障性安居工程贷款余额稳步增长，房地产金融化泡沫化倾向得到有效遏制，助推房地产民生属性逐步回归。

9月14日，国务院召开例行吹风会，央行副行长潘功胜介绍，重点房企资金监测和融资管理规则建设的目的，在于增强房企融资管理的市场化、规则化和透明化；从微观层面，有利于房企形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，矫正盲目扩张的经营行为，增强自身的抗风险能力。未来将不断完善规则，稳步扩大适用范围。

9月16日，银保监会印发《关于加强小额贷款公司监督管理的通知》。通知指出，小额贷款公司贷款不得用于以下事项：股票、金融衍生品等投资；房地产市场违规融资；法律法规、银保监会和地方金融监管部门禁止的其他用途。

9月27日，有媒体报道称，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。

总体而言，虽然货币政策仍然保持流动性合理充裕，但从银保监会、央行近期的表态及9月LPR未做调整来看，房地产金融监管趋严。同时，央行副行长详细介绍了重点房企资金监测和融资管理规则建设目的，“三道红线”短期在重点企业试点，未来将稳步扩大适用范围，房企资金压力加大；加上银保监会加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度，以及监管机构要求多家大型商业银行新增涉房贷款占比，个人端金融监管亦有所加强。

二、楼市调控：多地发布楼市调控政策，升级限贷措施

进入三季度，部分热点城市房价涨幅较高，土地市场偏热，给房地产市场带来一定不稳定预期。7月24日，韩正副总理主持召开房地产工作座谈会，邀请北京、上海、广州等10城相关负责同志参会；8月26日，住建部召开部分城市房地产工作商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6个城市负责人员参会。进入9月，沈阳、常州、成都、长春、唐山、银川等城市陆续发布楼市调控政策，保障当地房地产市场平稳健康发展。

表：2020年9月部分城市房地产收紧政策一览

资料来源：中指研究院综合整理

图：9月楼市调控政策土地供应方面

限购升级方面，杭州、银川等城市涉及，杭州市：以父母投靠成年子女方式落户本市的，须满3年方可作为独立购房家庭在本市限购范围内购买新建商品住房和二手住房。同时明确，30周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录的购房人、离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人，可认定为无房家庭。银川市：非宁夏户籍居民家庭在银川市内限购1套商品住房。

限贷升级方面，沈阳、常州、长春、唐山、银川等城市均有涉及，长春和唐山均提出第三套住房不发放贷款。其中，沈阳市：严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。常州市：对已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买商品住房的，首付款比例调整为不低于60%。长春市：购买首套商品住房贷款首付比例不得低于30%，购买二套商品住房首付比例不得低于40%。不予发放第三套及以上商品住房贷款。唐山市：对在市中心区已拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件购买第二套住房申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%;对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。银川市：首套房首付款比例不低于20%；二套房首付比例不得低于40%；对购买二套以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

税收调节方面，杭州、沈阳、成都等城市涉及。其中，杭州市：本市范围内购买新建商品住房，在办理房屋不动产证时方可缴纳契税。沈阳市：将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。成都市：个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

新增限售方面，杭州、常州和银川新增部分人群限售政策。其中，杭州市：无房家庭以优先购买方式取得的住房，自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易。常州市：在本政策施行后新购买常州市区（不含金坛区）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的，自取得不动产权证后满4年方可上市交易。银川市：银川市辖三区新取得预售许可的商品住房项目购房人，自签订商品房买卖合同之日起满2年后，方可转让。

沈阳、常州、成都、长春、唐山、银川等六个城市，均在楼市新政中提出加强房地产市场监管监测、进一步规范房地产市场秩序等方面措施，旨在构建平稳健康发展的房地产市场。

综合来看，各地的房地产调控政策的目的仍以控制房价上涨，打击炒房为主，包括但不限于增加住宅用地供应、调整限购限贷政策、增加税收调节、新增限售等措施。这些政策一部分是在补充前期政策漏洞，如对假离婚、社保年限等进行细化；一部分侧重限制房屋转让，通过增加增值税免征年限和限售等措施实现。预计四季度，仍有部分房地产市场预期不稳定的城市出台调控政策，调控政策的效果也将逐步显现，市场情绪回归理性。

三、人才政策：降低落户门槛，增加住房补贴

2019年12月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，提出全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。2020年4月，国家发改委关于印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制；推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制。

两个政策的出台主要是为了促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革，加速新型城镇化建设和城乡融合发展，形成合理、公正、畅通、有序的社会性流动，进一步解放和发展社会生产力，实现经济持续健康发展。此后，多个城市开始逐步落实中央指导意见，地方人才引进政策出台速度明显加快。

2020年9月以来，部分城市发布降低落户门槛、加大人才住房补贴力度、放宽人才住房补贴范围等相关政策：9月4日，南京人力资源和社会保障局发布了《南京市人才安居办法适用对象（目录）》2020年修订版。政策放宽人才安居适用对象范围（可优先摇号购房但需限售5年），其中C类新增专家、市文化名人等，D类和E类新增获得市青年教师、市青年文化人才等。

9月15日，郑州市委、市政府共同印发《关于实施“黄河人才计划”加快建设人才强市的意见》。该项政策对于不同类型的人才引进给予不同程度的补贴，并对一些科技、创新型企业的落地给予了一定的补贴：首次购房补贴达300万元，对符合条件的博士、硕士和“双一流”高校本科毕业生，分别给予10万元、5万元、2万元的首次购房补贴。

9月23日，上海市高校招生和就业工作联席会议发布《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》，《办法》指出：将之前“以北京大学、清华大学为试点，探索建立对本科阶段为国内高水平大学的应届毕业生，符合基本申报条件可直接落户”的政策，范围扩大至在沪“世界一流大学建设高校”，即上海交大、复旦、同济、华东师大四所高校的应届本科毕业生符合基本申报条件即可直接落户；博士、“双一流”硕士符合基本申报条件即可落户。

9月28日，太原市房地产交易服务中心发布《关于推进人才购房“放管服效”改革有关事项的通知》。《通知》指出，符合《中共太原市委办公厅太原市人民政府办公厅关于放宽人才户口迁入政策的通知》（并办发(2018）30号）适用对象规定的人才购房，可购二套房，享受本市城镇居民购房待遇，不受相关限购政策限制。

9月29日，合肥市发布《关于进一步吸引人才支持重点产业发展的若干政策（试行）》，《若干政策》主要是围绕企业和人才十分关注的稳岗安居等问题，突出重点产业、重点人群，通过提供人才免费租房、补贴购房以及发放岗位补贴、柔性引才奖补等措施，让来肥各类人才边安居、边就业，努力营造出让人才来了就不想走的良好环境，促进重点产业高质量发展。

表：7月以来各地人才引进政策（部分）

资料来源：中指研究院综合整理

2020年，在宏观经济不确定性增加的背景下，多个城市发布人才引进政策，用以优化人才结构及增加人口红利，吸引能为经济社会发展做出贡献的相关人才，进而推动城市经济长期健康发展。给予购房补贴、放宽买房限制等手段均是引进人才的配套措施。9月23日，上海发布人才新政，降低人才落户门槛，上海交大、复旦、同济、华东师大四所高校的应届本科毕业生符合基本申报条件即可直接落户，博士、“双一流”硕士符合基本申报条件即可落户。各地人才政策的发布，使得城市间的人才争夺更加激烈。从房地产方面来看，引进的人才在投入到城市建设中的同时，也将增加对房屋住宅的购买需求，对当地房地产市场起到带动作用。

四、自贸区再扩围：设立北京、湖南、安徽、浙江（扩展）自贸试验区

9月21日，国务院印发北京、湖南、安徽自由贸易试验区总体方案及浙江自由贸易试验区扩展区域方案的通知。至此，中国的自贸区数量增至21个。

表：新设自贸区区位布局及战略定位表

资料来源：中指研究院综合整理

图：北京自贸区主要任务一览图

资料来源：中指研究院综合整理

北京自贸区的主要任务和措施：（一）推动投资贸易自由化便利化。深化投资领域改革；提升贸易便利化水平；创新服务贸易管理。（二）深化金融领域开放创新。扩大金融领域开放；促进金融科技创新；强化金融服务实体经济。（三）推动创新驱动发展。优化人才全流程服务体系；强化知识产权运用保护；营造国际一流创新创业生态。（四）创新数字经济发展环境。增强数字贸易国际竞争力；鼓励发展数字经济新业态新模式；探索建设国际信息产业和数字贸易港。（五）高质量发展优势产业。助力国际交往中心建设；满足高品质文化消费需求；创新发展全球领先的医疗健康产业；优化发展航空服务。（六）探索京津冀协同发展新路径。助力高标准建设城市副中心；深化产业链协同发展；推动形成统一开放市场。（七）加快转变政府职能。持续打造国际一流营商环境；强化多元化法治保障；健全开放型经济风险防范体系。

9月24日，北京公布自贸区具体范围，主要分为七大部分：科技创新片区：海淀区（中关村翠湖科技园、永丰基地）、昌平区（中关村生命科学园）；国际商务服务片区：顺义区（天竺保税区、临空经济核心区、新国展周边、金马工业园）、朝阳区（国贸CBD、金盏国际合作服务区）、通州副中心（运河商务区、张家湾设计小镇）；高端产业片区：大兴区（大型国际机场西侧）、亦庄经济开发区。

湖南自贸区（长沙、岳阳、郴州）的主要任务和措施：（一）加快转变政府职能。营造国际一流营商环境；优化行政管理职能与流程；创新事中事后监管体制机制。（二）深化投资领域改革。建立更加开放透明的市场准入管理模式；提升对外投资合作水平。（三）推动贸易高质量发展。提升贸易便利化水平；创新贸易综合监管模式；推动加工贸易转型升级；培育贸易新业态。（四）深化金融领域开放创新。扩大金融领域对外开放；促进跨境投融资便利化；增强金融服务实体经济功能；建立健全金融风险防控体系。（五）打造联通长江经济带和粤港澳大湾区的国际投资贸易走廊。深入对接长江经济带发展战略；实现湘粤港澳服务业联动发展；畅通国际化发展通道；优化承接产业转移布局。（六）探索中非经贸合作新路径新机制。建设中非经贸深度合作先行区；拓展中非地方合作。（七）支持先进制造业高质量发展。打造高端装备制造业基地；支持企业参与“一带一路”建设；推动创新驱动发展；强化知识产权保护和运用。

安徽自贸区（合肥、芜湖、蚌埠）的主要任务和措施：（一）加快转变政府职能。打造国际一流营商环境。（二）深化投资领域改革。深入推进投资自由化便利化；强化投资促进和保护；提升对外投资合作水平。（三）推动贸易高质量发展。优化贸易监管服务体系；培育发展贸易新业态新模式；提升国际贸易服务能力。（四）深化金融领域开放创新。扩大金融领域对外开放；推进科技金融创新；建立健全金融风险防控体系。（五）推动创新驱动发展。建设科技创新策源地；促进科技成果转移转化；深化国际科技交流合作；激发人才创新创业活力。（六）推动产业优化升级。支持高端制造业发展；培育布局未来产业。（七）积极服务国家重大战略。推动长三角区域一体化高质量发展；推动长江经济带发展和促进中部地区崛起战略实施；积极服务“一带一路”建设。

浙江（杭州、宁波、金义）自贸区扩展区域的主要任务和措施：（一）建立以投资贸易自由化便利化为核心的制度体系。进一步提升贸易便利化水平；推进投资自由化便利化；推动金融创新服务实体经济；进一步转变政府职能。（二）高质量建设现代化开放型经济体系。打造以油气为核心的大宗商品全球资源配置基地；打造新型国际贸易中心；打造国际航运和物流枢纽；打造数字经济发展示范区；打造先进制造业集聚区。（三）构建安全高效的风险防控体系。加快完善风险防范机制；打造数字一体化监管服务平台；构建全链条信用管理机制。

从2013年上海设立个自贸区开始，到2020年9月北京、湖南、安徽三个自贸区的加入，中国自贸区的数量目前已经扩至21个。这21个自贸区分别为上海、广东、天津、福建、辽宁、浙江、河南、湖北、重庆、四川、陕西、海南、山东、江苏、河北、云南、广西、黑龙江、北京、湖南、安徽。

新冠疫情、中美贸易争端等复杂的外部环境变化，促使中国走向了构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局之路。在此背景下，自贸区的扩容，对于以内循环为主体的未来中国经济意义重大。特别是北京自贸区在科技、服务、高端产业方面的领导性、示范性作用，将带动整个京津冀城市群的经济发展，促进整个北方的经济大循环。

本文来源：《2020年9月中国房地产政策跟踪报告》