一、房地产工作座谈会：坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，强调坚持“三稳”目标，确保房地产市场平稳健康发展

7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，深入贯彻党中央、国务院决策部署，总结房地产长效机制试点方案实施情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作。

韩正表示，房地产长效机制实施以来，取得明显成效，值得充分肯定。要坚持从全局出发，进一步提高认识、统一思想，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。

韩正强调，要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。要加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警，精准分析市场形势。要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况，接受社会监督。要发挥财税政策作用，有效调节住房需求。要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为。要做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题。

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本次座谈会充分肯定了近年来房地产调控政策取得的积极效果，面对当前的积极成效，巩固政策效果，继续保障房地产市场的平稳健康发展依然处在非常重要的地位。“牢牢坚持”进一步强调和表明了中央保持房地产调控的定力和态度，二季度我国GDP增速转正，上半年房地产开发投资额增速同比转增1.9%，经济稳步恢复，给房地产市场调控释放了一定的空间，本次会议重提“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

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图：座谈会强调的具体调控方向

资料来源：中指研究院综合整理

（1）坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制；全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。

（2）实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。本月中旬，国务院国资委秘书长、新闻发言人彭华岗曾表示，“下半年国务院国资委在指导央企做好疫情防控的同时，有力有序地做好重大项目的落实落地。坚决守住不发生系统性风险的底线，继续严控非主业投资比例和投向，持续加大金融、房地产等高风险领域项目的监管力度”。结合座谈会上的内容，可见中央对于房地产金融监管从严的决心，下半年房地产金融政策预计仍将较为严格。

（3）加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警，精准分析市场形势；抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况，接受社会监督。

（4）发挥财税政策作用，有效调节住房需求。未来增值税、个人所得税等的免征年限或将成为部分城市调控的重要一环。深圳出台的政策中将增值税免征年限由2年延长至5年，对市场有着一定的影响。

（5）持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为；做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造。一方面，当前城镇老旧小区改造的体量在明显加大，未来将成为加快城镇化建设的重要助推器；另一方面，今年是“新三年”棚改的收官之年，部分城市棚改仍有一定体量，短期或对当地市场仍有一定支持。截至6月末，新开工改造城镇老旧小区1.59万个，占年度目标任务（3.9万个）的40.4%，较5月末提高了21个百分点；涉及居民332.94万户，占年度目标任务（约700万户）的47.1%，较5月末提高了近22个百分点。

本次会议邀请北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10城相关人员参会，10城中深圳、南京、杭州、宁波已出台收紧楼市调控政策，其他城市出台调控政策的可能性仍需结合当前房地产市场的热度来判定。

表：10城2020年6月新房和二手房价格变化、上半年住宅用地成交情况

资料来源：中指研究院综合整理

本次座谈会充分肯定了近年来房地产调控政策取得的积极效果，面对当前的积极成效，巩固政策效果，继续保障房地产市场的平稳健康发展依然处在非常重要的地位。“牢牢坚持”进一步强调和表明了中央保持房地产调控的定力和态度，二季度我国GDP增速转正，上半年房地产开发投资额增速同比转增1.9%，经济稳步恢复，给房地产市场调控释放了一定的空间，本次会议重提“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

整体来看，本次会议对房地产调控的措辞更加严厉，体现了监管层对楼市调控的决心。当前我国经济整体虽有好转，下半年依然存继续好转预期，但经济内部仍然存在一些结构性风险，经济压力依然较大，房地产市场的稳定对经济恢复的作用至关重要，调控政策的收紧会更多的聚焦在房价、地价上涨预期较强的城市，因此，短期内企业更需关注城市市场变化，判断政策发展趋势，及时做出策略调整。

二、因城施策：各地陆续发布针对性调控政策，保障住房刚需

二季度以来，部分热点城市房价涨幅较高，土地市场偏热，给房地产市场带来一定不稳定预期。在此背景下，7月以来，多个城市接连发布房地产调控政策，深圳、杭州、南京、宁波、东莞等楼市较热的城市采取多种措施限制投资投机资金，打击借机炒房，保障城市新市民和年轻人的住房问题。

表：2020年7月部分城市房地产收紧政策一览

资料来源：中指研究院综合整理

杭州：7月2日，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，支持自住需求，抑制投机炒房。具体措施：（一）通过高层次人才家庭优先购房方式取得的住房，自商品住房合同网签备案之日起，5年内不得上市交易；（二）对“无房家庭”的认定进行了补充：户籍所在地属于本市非限购范围内（临安区、桐庐县、建德市、淳安县）的购房家庭，除需符合原有要求外，还需满足“自意向登记日前一年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税满12个月”的要求；（三）房地产开发企业公证摇号公开销售新建商品住房，应对“无房家庭”给予倾斜，提供一定比例的房源保障；（四）对购房意向登记的有关要求进行了调整，明确一户购房家庭同时只能参与一个新建商品房项目的购房意向登记。

东莞：7月2日，东莞市出台《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，《通知》要求申请预售的商品住房项目，总建筑面积30000平方米及以下的，须一次性申请预售。分期申报销售价格的，每幢(栋)申报均价应不高于本项目对上一期同类型商品住房申报均价的5%(含)。7月25日，东莞市住建局等12部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》指出，非本市户籍购买首套一手二手需1年以上社保或纳税证明，二套2年社保或纳税证明；购买的商品住房，须取得不动产权证满3年后方可交易转让。

宁波：7月6日，宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》强调加大土地供应力度，调整限购范围，实施区域限购限贷，调整公积金贷款政策，加大市场监管力度。7月22日，宁波市住建局、自然资源和规划局联合发布《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》，指出符合条件的“无房家庭”可在市六区优先认购1套商品住房，该套住房要求在取得不动产权属证书满5年后方可转让。

深圳：7月15日，深圳市住房建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。要点包括：调整商品住房限购年限，深户购房需落户满3年并提供连续36个月及以上的社保或个税证明，夫妻离异三年以内，拥有住房套数按照离异前家庭套数计算；完善差别化住房信贷措施，已有一套住房的，购买非普通住宅，首付八成起；个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，同时也细化了普通住宅认证标准——容积率1.0以上&套内面积120平以下或建筑面积144平以下&成交价低于750万。7月29日，深圳住建局出台“新八条”细则，对社保、离婚和新政执行节点等具体细节进行了解读。

南京：7月23日，南京市住房保障和房产局等部门联合发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》强调要加大住宅用地供应，特别是加大中低价位、中小套型住宅用地供应，优先满足刚性需求，稳定土地市场预期。同时，提出要继续严格执行“限房价、竞地价”政策，尤其是热点区域，要提高土地市场准入条件，对报名单位资格进行筛选，控制参与土地竞买企业数量。对于南京户籍但无房家庭的刚性购房需求，《通知》明确，商品住宅项目开盘销售，须提供每批次不低于30%比例的房源保障。此外，针对离异购房，《通知》规定，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

综合来看，各城市的房地产调控政策以调整限购区域、增加限售年限等为主，补前期政策漏洞，保障刚需、抑制投资投机行为，尤其是保障无房户的购房需求在近期的调控中明显体现。如杭州在政策中提到对“无房家庭”的倾斜力度，“明确均价35000元/平方米以下新建商品住房项目对‘无房家庭’的房源保障比例一般不低于50%”；宁波规定房产企业提供不少于50%的可售房源供“无房家庭”优先认购。7月，在热点城市收紧楼市调控政策的同时，也有部分城市出台人口与人才政策。

下半年，预计或有更多的城市发布楼市调控政策，更多聚焦在房价、地价存上涨预期的城市，同时“无房家庭优先”这一政策落实和覆盖的城市将会进一步增加，来保障本地刚需、新落户人群特别是引进人才的住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

三、政治局会议：部署下半年经济工作，确保宏观政策落地见效

7月30日，中共中央政治局召开会议，研究关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议。会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

表：2018年-2020年7月中央政治局会议部分内容对比

资料来源：中指研究院综合整理

宏观方面，二季度随国内疫情缓和，复工复产稳步推进，经济进入修复期，GDP转增3.2%，经济韧性凸显。但当前全球疫情和世界经济形势依然严峻复杂，我国经济发展面临新的风险挑战，中央多次强调要加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，充分发挥国内需求潜力。

金融政策方面，此次会议强调财政政策要更加积极有为、注重实效，货币政策要更加灵活适度、精准导向，更加强调了宏观政策的协调性、实效性和精准性。面对经济较大的下行压力，努力完成全年经济社会发展目标任务下，宏观政策将持续发力，国内金融环境仍将继续保持相对宽松，但在货币政策精准导向下，房地产资金监管从严。

房地产政策方面，会议再次强调“房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展”，调控基调保持不变。未来仍有部分房价上涨压力较大的城市，存在进一步收紧政策的预期。

四、住房保障：全面推进城镇老旧小区改造工作，惠民生扩内需，促进经济高质量发展

城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。7月20日，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《意见》）。《意见》提出，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

图：《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》的基本原则

资料来源：中指研究院综合整理

工作目标：2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

《意见》要求，明确城镇老旧小区改造任务，重点改造2000年底前建成的老旧小区。改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类，各地因地制宜确定改造内容清单、标准。科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划。养老、卫生、托育等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划、计划有效对接，同步推进实施。

《意见》提出，建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制。利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展多种形式的基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识。明确项目实施主体，推进项目有序实施，完善小区长效管理机制。

表：老旧小区改造资金来源

资料来源：中指研究院综合整理

《意见》要求，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批，提高项目审批效率。完善适应改造需要的标准体系。推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。加强既有用地集约混合利用。

《意见》的发布对于推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。城镇老旧小区改造作为保障性安居工程，能够改善困难群众居住条件，满足人们群众对美好生活的需求；同时，老旧小区改造具有很强的带动作用，除了本身产生的更新改造投资以外，还会带动行业上下游多个行业的产业发展，带动居民户内改造、装饰装修、家电更新。在2020年经济下行压力较大的背景下，老旧小区改造对于稳定投资起到重要的支撑作用。

本文来源：《2020年7月中国房地产政策跟踪报告》