2020年上半年南京市场，犹如“过山车”般。受疫情影响，售楼处关停，上市、成交量骤降。进入3月后，复工复产，政府供地节奏明显加快，土地市场热度高涨，南京也因此出台“限地价、限房价”的土拍新政。商品住宅方面，多个项目销许均价较去年有明显的上涨，热门板块依然火爆，但市场去化两极分化的情况更明显。

重点政策

改革用地审批制度，扩大地方用地自主权

3月12日，国务院出台了新的土地政策《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》，这次“土地新政”的核心是：改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权。主要体现在两个方面：将国务院可以授权的基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。试点将基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

江苏率先整省推广“交房（地）即发证”不动产登记模式

3月19日，省自然资源厅与国家税务总局江苏省税务局联合印发了《关于在全省推广“交房（地）即发证”不动产登记模式提升服务质量的通知》，将在全省推广“交房（地）即发证”的不动产登记模式。江苏是目前在范围内整省推广“交房（地）即发证”不动产登记模式的省份。“交房（地）即发证”，为买房者大大提供了方便，购房者在收房拿钥匙后，即可在收房时同步申请办理不动产登记，领取不动产权证书。对房企也上了一道新的“紧箍”，即促使房产企业更加重视楼盘质量。

南京政策

（1）宏观环境

2020南京创新名城大会召开，发布2020年市委一号文件《关于进一步深化创新名城建设加快提升产业基础能力和产业链水平的若干政策措施》，这是连续三年市委一号文件聚焦“创新名城”。

出台优化营商环境新100台，其中7条系首创：“招拍挂”首次用地登记一天办、不动产登记业务掌上联办、拿地即开工、人オ房定向优先供应、知识产权维权援助服务全覆盖、知识产权质押融资一站式服务、全要素支持创新创业。

受疫情影响，南京市出台10条促进中小微企业稳定发展措施。

（2）市场政策

印发《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》，规定：酒店式公寓单元建筑面积不小于45㎡、商办自持50%以上、商办分割销售单位为300㎡。

发布关于疫情期间土地出让合同履行有关事项的通知，延期或分期缴纳土地出让金，延期开竣工等，助力解决企业阶段性资金困难。

江北新区：试行“拿地即开工”，试行期2年。

3月25日出台“交房即发证”6月常态化运行。

5月13日商办新规执行细则出台，“不得小于300㎡”“不得小于45㎡”均指建筑面积，2020年2月1日前取得的规划设计方案按原规定执行。

（3）公积金、贷款

企业可申请在6月30日前缓缴住房公积金，因疫情影响收入的无房职工可申请提高2020年2月至6月的租房提取额度，单身职工每月可提高300元，已婚职工夫妻双方每月可提高600元。

3月13日，央行公布为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。在此之外，对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点，支持发放普惠金融领域贷款。以上定向降准共释放长期资金5500亿元。

南京部分银行商贷利率下调。

（4）人才落户

2月28日，南京公安局宣布南京人才落户新政延长一年。

浦口区自主创业的非南京户籍大专生等纳入人才购房范围。

4月20日南京市公安局落户政策调整，变更为①本科学历人才年龄上限从40周岁放宽到45周岁，研究生及以上不变；②人才学历放宽到大专学历，40周岁以下大专学历人员在南京就业参保半年即可落户。

城建动态

交通

2020年6月28日长江第五大桥跨江主桥正式合龙。预计年底通车且不设收费站届时，从五桥过江将只需600秒。横穿江心洲的五桥将河西新城、江北新主城牢牢联系在一起。五桥的建成，不仅使江北核心区内主要过江架构完成，而且让“双主城”的城市格局真正得以实现。

跨江工程——龙潭长江大桥在南京奠基暨主塔开钻大桥主体工程全面开工，计划2024年建成。龙潭长江大桥是南京目前在建的最东侧过江通道，也是《江苏省城镇体系规划（2015-2030）》确定的机动车过江通道之一。这座大桥将是仪征至禄口机场高速公路的重要组成部分，是宁镇扬一体化的重要交通设施。

江宁青龙山国际生态新城“上高路”正式通车，不仅改善了丰富青龙山交通路网、缓解周边道路流量的同时，也以生态与现代化的完美“妆容”，成为青龙山又一大风景，直接 推动了片区内三纵三横路网的加速升级。

3月6日，312国道、346国道，南京龙潭港至绕越高速公路段改扩建工程主线高架快速路建成通车。

南京地铁10号线二期工程获批。

3月31日下午，南京市人民政府与中国铁路上海局集团公司签订《宁芜铁路扩能改造（沧波门至古雄段）项目建设框架协议》。

规划

4月1日江苏省发布《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》江苏实施方案，提出要“着力提升南京城市首位度，进一步增强特大城市能级，充分释放科教资源优势，大力推进南京江北新区建设。加快编制《南京都市圈发展规划》，支持都市圈扩容，更好发挥引领带动作用，以宁镇扬一体化为先导，加快建立协同治理机制，推动扬州、镇江特色新型城市功能提升，强化宁淮深度合作，增强对周边区域辐射能力。加强南京都市圈与合肥都市圈协同发展，打造东中部区域协调发展典范。”

5月11日南京市发布《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》南京实施方案，提出“紧抓长三角区域一体化发展国家战略机遇，聚焦“一体化”合力构建区域协调发展新格局，聚力“高质量”协同打造强劲活跃增长极，加强组织保障”等主要工作方向。

紫东规划出炉！紫东地区拥有良好的交通区位优势、自然生态禀赋、科教创新资源、产业发展基础，是潜力无限的发展洼地，是未来南京城市发展的重要增长极。“紫东地区”是长三角一体化先导区、宁镇扬同城化核心区、南京“创新名城、美丽古都”建设的战略增长极，“栖居云霞见繁华”的“紫东科创大走廊”。在长三角层面，紫东是南京融入长三角的门户地带、长三角一体化先导区、沪宁科创带的节点地区；在宁镇扬层面，紫东是宁镇扬同城化核心区、宁镇312科技创新带重要支点；在南京市层面，紫东是加快东部崛起、增强城市能级、完善多中心组团格局的有力支撑，是南京“创新名城、美丽古都”建设的战略增长极。

发布《南京魅力滨江2035》规划及南京一江两岸“九大城市客厅”设计规划。南京从背江发展到跨江发展、拥江发展，从秦淮河时代、新街口时代到扬子江时代。未来，长江将成为南京新的城市发展主轴，南京滨江地区将成为南京“新时代山水城市主轴”“魅力人文江岸”。“九大城市客厅”包括河西鱼嘴城市客厅、欢乐滨江城市客厅、绿博园城市客厅、宝船遗址公园城市客厅、下关滨江商务区城市客厅、上元门城市客厅、幕燕风貌区城市客厅、江北新区定山城市客厅、绿水湾城市客厅。

土地市场

经营性用地

2020H1南京全市经营性用地供应98幅、468.88万方，居近6年新高；

2020H1南京全市经营性用地成交78幅、353.42万方，居近6年新高;

2020H1成交金额769.83亿元，超过2016H1的756.29亿元，为近6年，较去年H1成交金额552亿元上涨39.46%；

2017年以来政府加大土地供应，全市土地供销量持续上升，成交楼面价平缓；

出让比例中，纯宅地占比达40%。

涉宅用地

2020H1南京全市涉宅用地供应64幅、374.29万方，居近6年新高；

2020H1南京全市经营性用地成交41幅、3242.59万方，居近6年第二高;

2020H1成交金额707.13亿元，低于2016H1的734.82亿元，为近6年第二高，较去年H1成交金额504.19亿元上涨40.25%；

分板块看，成交集中在溧水、城南、江宁和城北，但溧水成交地块中安置房地块占比较高。

2020H1受疫情影响，Q1供求处于低位，随着疫情的缓解，政府供地节奏加快，刺激市场快速回暖，Q2供应量显著上升，且不乏优质地块，土地市场预期升高，土拍热度高。

土拍新政

南京实行土拍新政“限房价、竞地价”，销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

2020年宁出第07号

2020年宁出第08号

重点成交地块

南京各片区楼面价分布

商品住宅市场

商品住宅

2020H1商品住宅供应367.01万方㎡，同比上升9.58%，上市量为近六年同期第二位，仅次于2016年H1。

2020H1商品住宅成交354.61万㎡，同比上升11.78%，成交量为近六年同期第三位。

2020H1商品住宅成交均价28554元/㎡，同比上涨4.21%。

受疫情影响，Q1供应、成交受到明显影响，尤其2月份上市为0；但是随着疫情的缓解，市场回暖明显，成交量与成交均价均明显上涨。

2020H1供应前四板块为：江宁、城北、六合、江北新区，四板块供应占全市（除溧水、高淳）供应总量的70%；成交前三区域为江宁、六合、江北新区和城北，四板块成交占全市（除溧水、高淳）成交总量的61%。

市场各板块冷热不均。江宁、江北一直以来是供销大户，尤其是江宁的都会四季、五矿澜悦栖原和江北新区的扬子江金茂悦、江畔都会上城等开盘去化成绩；城北燕子矶新城成为“黑马”，去化；仙林主要是以融信世纪东方为主，带动成交；城南的中海城南公馆、、世茂璀璨睿湾、都会澜岸等热盘上市带动城南成交上涨；城中、城东供应成交常年处于低位；

商品住宅可售及出清周期

截止6月30日，新房可售约3.76万套， 可售维持在稳定水平稍有增加。

6月份多个项目入市，库存有所走高。

出清周期拉长，截止6月出清周期为6.42个月。（出清周期以近6个月成交均值计算）

两江地区仍为库存大户。

市场限价情况

继2019年部分区域突破“限价”后，2020H1部分项目销许涨幅明显，突破限价更多。

2020H1部分销许均价上涨项目

注：带*的为纯新盘，计算价格涨幅采用的是区域内最后开盘项目的价格。

2020H1房企榜单

头部房企集中度上升，10房企流量销售金额均超五十亿；

项目榜单中，位于仙林湖的融信世纪东方、城南两桥板块的中海城南公馆和江宁科学园的都会四季销售成绩亮眼，每次开盘基本售罄，成绩亮眼，均已收官。

二手房市场

2020H1南京二手房成交量逐月上涨，超过去年同期；

受疫情影响，2月成交大幅下跌；

分区域来看，江宁区因范围体量大，所以成交；浦口、六合紧随其后；鼓楼因关系成交也占据高位。

市场预测

政策

疫情影响，宏观层面持续承压，政府稳增长意愿强烈，“六保”“六稳”政策持续，政策环境趋向宽松，提振房企投资信心。因城施策，南京多区域楼盘限价红线放松，后期“双限”土拍新政上场，区域限价落实“稳预期”政策，人才政策进一步放松。利率下降，购房成本降低。

土地

在疫情后，南京土地市场开闸放水，供应多幅优质地块，土地市场快速复苏。在南京2020供地计划中，商品住宅供应面积为672公顷，较去年增加52公顷。二季度土地供应力度持续加大，房企竞争掀起一阵拿地热潮。为了防止过热局面出现，出台土地新政“限房价、竞地价”。

商品住宅市场

2020Q2住宅市场在疫情缓解后大幅上涨，前期压抑的购房需求得到释放，江北新区、河西等板块依然热门，城南、江宁科学园、城北的铁北、燕子矶、新尧等新兴热门板块崛起。Q3全市拟上市住宅117项目，2.9万套，345.5万平方米，市场将依然保持两极分化、较热板块依旧火爆局面。