2020年上半年，长沙房地产市场量缩价稳，市场处于调整阶段。上半年内五区共推出商品住宅465.88万㎡，同比下降16.16%；成交449.87万㎡，同比增加0.6%；成交均价同比保持小幅上涨趋势。商品住宅市场供应速度高于市场需求增长，存量处于上升态势，去化周期延长。土地整体供应同比下降。土地成交量同比增加。住宅用地成交楼面价近年来持续上涨，土地市场热度较高。受长沙限价地上限的突破，企业拿地积极性提高，同时优质土地入市，多宗地块高溢价成交。
长沙：新房去化承压，宅地市场短期升温 | 市场半年报
2020-07-16 15:26:47 房天下产业网 来源：中指研究院
01、政策形势
2020年两会政府工作报告强调落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。在中央重申“房住不炒”的政策主基调下，长沙坚持限购限贷限价限售等多限调控政策持续不放松。长沙上半年需求端以公积金调整政策为主，供给端出台保障企业复工复产等政策，促进经济平稳发展。
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02、土地市场
土地推出：
2020年上半年土地供应规模同比下降；6月土地推出楼面价同环比下降
2020年上半年，在疫情影响下，推地节奏有所放缓。其中住宅用地供应规模同比增加5.34%，商办用地供应规模同比下降51.77%；
2020年5、6月长沙政府调整供地节奏，供应持续减速；推出楼面价方面，住宅楼面均价同环比下降；六区一县住宅推出楼面价2524.65元/㎡，环比下降14.43%，同比下降26.74%。
土地成交：
2020年上半年长沙土地成交量同比增加；6月土地成交量同比增加，成交楼面均价回落
六区一县共成交住宅及商办用地724.24万㎡，同比增加17.04%；其中住宅用地推出656.62万㎡，同比增加35.7%；商办推出85.62万㎡，同比下降43% 。
分区表现：
2020年上半年长沙土地供应岳麓区、雨花区领先六区一县；岳麓区成交量占六区一县达3成
土地价格：
住宅用地成交楼面价近年来保持增长，溢价率自2017年上半年起下降明显
2020年上半年，长沙六区一县住宅成交楼面均价为3121.47元/㎡，同比下降6.01%。近几年住宅用地成交楼面均价的上涨，受长沙限价地上限的突破，带动企业拿地积极性提高，同时部分热点区域优质地块集中入市，多宗高溢价地块成交，亦推动整体宅地成交楼面均价上涨。溢价率方面，自2017年上半年起住宅用地溢价率下降明显，2020年上半年长沙六区一县住宅平均溢价率为10.77%。
03、新房市场
商品住宅-供应：
上半年商品住宅供应同比大幅下滑，一季度受疫情影响较大，二季度供应回升
2020年上半年，长沙市共推出商品住宅465.88万㎡，同比减少16.16%。上半年月均批准上市77.65万㎡，同比下降16.15%。一季度共推出商品住宅134.47万㎡，其中2月份受假期及疫情影响，当月供应量仅14.44㎡。进入二季度，供应量有所提升，共供应331.41㎡。
商品住宅-成交：
上半年商品住宅成交量同比小幅下降，2月份成交量为近3年同期，3月以来市场逐渐恢复
2020年上半年，长沙市商品住宅成交449.87万㎡，同比增加0.6%，市场持续处于低位运行状态。自2017年3月长沙开始实施调控政策以来，商品住宅成交量呈现明显下滑趋势，调控效果明显，市场投资需求减弱，楼市逐步回归理性。
今年以来，受疫情和春节假期的影响，1-2月成交量大幅下滑，2月份成交量为近3年同期，3月份起市场热度明显提升，成交量开始回升，至6月份月度成交量超过120万㎡，达到年内水平，楼市整体呈现回暖趋势。
商品住宅-成交结构：
刚需型产品依然为市场成交主力，改善型占比增加，高价格段产品占比明显增加
从成交面积段来看，上半年90-120平刚需型产品为市场成交主力，长沙楼市刚性需求依然占据主导地位，改善型成交占比持续增加。
价格段方面，高价格段产品占比明显增加，其中12000以上价格段产品占比达到30.38%，同比增加12.34个百分点。
商品住宅-成交价格：
上半年商品住宅成交均价同比保持小幅上涨趋势
从整体市场销售价格来看，年初疫情短期影响，一季度长沙市内五区住宅均价下跌；二季度市场供需全面恢复至正常水平，住宅价格上涨，已超过去年同期。
商品住宅-供求分析：
上半年长沙市商品住宅销供比1.04，整体表现供过于求
2020年上半年，长沙市商品住宅新增供应465.88万㎡，成交商品住宅449.87万㎡，供销比为1.04，市场整体表现供过于求。
商品住宅-存量分析：
6月长沙商品住宅库存积压，去化周期为14.67个月
近年来长沙商品住宅供应持续处于高位，各房企保持高频次供货，但市场供应速度高于市场需求增长，住宅库存压力不断增加。6月内五区商品住宅库存1099.82万方，去化周期延长至14.67个月。
商品住宅-区域表现：
上半年长沙商品住宅成交岳麓区领先内五区，同比增长23.41%
商业-供求分析：
上半年长沙市商业市场供应下降，成交市场低迷
上半年长沙市内五区商业供应32.64万方，较2019年上半年同比下降68.73%；商业成交22.85万方，同比微涨1.11%；
从整体市场来看，近3年以来，供销比多数阶段大于1，商业市场供过于求。今年一季度受疫情影响较大，商业市场下行，整体库存仍然较大，去化周期长，去化压力依然呈缓慢增加态势。
写字楼-供求分析：
上半年长沙市写字楼市场低迷，供销比走高
上半年内五区写字楼供应面积72.02万㎡，较2019年上半年同比下降38.49%，总成交面积22.42万㎡，同比下降33.86%。近3年来写字楼市场整体供过于求，在成交市场继续低迷的态势下，去化压力继续增加。
04、总结&展望
政策：
上半年长沙房地产政策以公积金等调整为主，多次出台公积金方面的宽松政策，保障房地产市场的平稳运行。
展望2020年下半年，“房住不炒”仍然是房地产市场政策调节的前提，整体市场调控节奏仍以“稳”为主，房地产金融监管不放松，鉴于宏观经济下行的压力，金融环境将保持相对宽松，但限购、限贷等政策在长难现放松，需求端仍将以公积金、人才政策、购房补贴等调整为主。
土地：
上半年疫情对社会经济的影响未消散，在全社会“去库存”的趋势下，前期积压的库存和需求部分释放。销售回暖，且融资利率降低，资金面充裕的企业的拿地积极性提高；限价地上限不断刷新，市场预期提升，土地短期热度趋势仍将持续；预计下半年房企保持更高标准拿地，土地市场表现有望趋于理性。
新房：
2020年房地产政策继续坚持“房住不炒”，强调因城施策，主基调依然以稳为主。目前局部重点城市调控政策出现放松，为防范市场下行风险，长沙楼市政策有望迎来微调，一部分市场需求将得到释放。预计下半年供应将居于高位，在政策环境稳定，且市场预期有所好转的情况下，下半年长沙新房市场成交稳定。
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