在年初突发新冠肺炎疫情的不利形势下，西安房地产市场先降后稳，随后快速反弹，显示出西安在抗击疫情的同时不忘发展经济的韧性和对未来的乐观信心。

01、政策

坚持“房住不炒” 调控政策力求稳定公开透明

2020年上半年，西安继续坚持“房住不炒”。政策制定着力以稳为主，保障基本刚需，支持合理改善需求，抑制投资投机，确保西安房地产政策公正透明，平稳健康发展。

需求端：

做好“六稳、六保”任务的对应举措，落户政策持续发力引流人才，为大学生提供更高质量的就业环境、拓宽大学生就业渠道、为大学生创新创业提供有力扶持，促进城市经济发展、刺激新落户人口的购房需求。

明确公积金贷款房产所有权为夫妻共有，进一步提升购房贷款方面的规范化程度，简化公积金贷款办理手续，规避房产所有权存在的一些争议问题，加快市场透明化与规范化的发展进程。

供给端：

强化房企管控，预售门槛管理从严；商品房预售证新政从根本上对房地产市场及交房乱象起到强有力的管控作用，既提高了开发商拿证门槛，又可保障业主权益，防止造成烂尾或延期交房的不良影响。但对于开发端来讲，随着预售门槛及资金门槛的提升，将面临更大的资金压力。

分期缴土地出让金，放松管理期限内的节点；土地出让金分期付款，有助房企延长拿地窗口期和资金缓冲期，有效促进土地端市场热度。

集中配建公租房，房企改为缴纳配建资金；公租房配建政策的出台一方面能进一步深化住房供给侧结构性改革，建立以需定供、保障充分、结构合理的公共租赁住房保障机制;既可保障新建住宅产品的品质性，又可利于政府有足够资金集中配建公租房。

表：2020年上半年西安重点政策

02、市场

成交规模同比缩减 价格结构性上涨

成交规模：

2020年上半年受疫情影响，整体成交量同比腰斩

2020新年伊始，受春节假期及新冠疫情影响，西安主城区商品住宅成交规模陡降。随着疫情逐步控制，3月复产复工后，前期积压的需求集中释放，西安主城区商品住宅成交规模快速回升，5月单月成交规模达到去年同期的八成，上半年累计成交317.68万平方米，同比缩减五成。

图：2016-2020年6月西安商品住宅成交量走势

数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com

图：2019-2020年6月西安商品住宅月度成交规模走势

数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com

成交价格：

同比涨幅再创新高，环比涨幅逐渐收窄

2020年上半年，伴随西安高地价商品住宅项目积极取证入市，叠加疫情过后改善型需求释放，西安商品住宅成交均价同比呈结构性上涨态势。2020年上半年，西安商品住宅成交均价为14429元/平方米，同比上涨6%，为近三年同期价格同比涨幅。单月环比来看，受疫情影响，西安商品住宅成交均价小幅震荡，6月西安商品住宅成交均价为15380元/平方米，环比微升2.45%，同比上涨12%。随着后期高地价地块项目不断入市，预计后期成交均价仍将继续上涨。

图：2016-2020年6月西安商品住宅月度成交价格走势

数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com

2019-2020年6月西安商品住宅月度成交价格走势

数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com

市场结构：

疫情使需求结构发生改变，改善型需求走向台前

2020年上半年，在历经新冠疫情后，西安居民需求逐步向改善型发展，新成交逐步向中高面积段转移，中高面积段产品成交占比提升5个百分点；成交总价段向高价位产品上移，提升13个百分点。未来，以大户型为代表的改善型需求将进一步充斥市场，短期内中高端改善产品将成为市场主力。

图：西安商品住宅成交面积结构

数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com

图：西安商品住宅成交总价结构

数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com

03、土地

供应结构悄然改变 宅地市场量增价涨

供应：

供应规模同比略减，宅地略有增加

2020年上半年，受疫情影响，西安土地出让一度暂停，随后迅速恢复。2020年上半年，西安共推出229宗土地，累计推出规划建面2209.01万平方米，同比下降1.23%。其中宅地共推出77宗，累计推出规划建面1125.51万平方米，同比增长4.36%。分区域来看，西咸新区是宅地供应主力，推出26宗宅地，规划建面336.77万平方米，占比高达29.9%。

图：2016-2020H1西安宅地推出规模及同比变化

数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com

成交：

成交规模同比基本持平，宅地楼面价涨幅明显

上半年，西安共成交土地193宗，规划建筑面积1938.3万平方米，成交规模同比基本持平。受宅地成交带动，成交楼面均价结构性上涨，再创新高。2020年上半年，西安优质地块供应增加，宅地市场热度回升，西安宅地市场累计成交73宗宅地，累计成交规划建面1085.67万平方米，同比上涨15.6%。上半年宅地整体溢价率回升至12.19%。受高溢价宅地成交带动影响，上半年宅地成交楼面均价3290.35元/平方米，同比结构性上涨17.85%，创宅地楼面均价新高。

图：2016-2020H1西安宅地成交规模及同比变化 

数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com

图：2016-2020H1西安宅地成交楼面均价和溢价率变化

数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com

价格：

开发区等新区成交价高，为西安新一轮周期积蓄能量

总体看，2020年上半年优质地块多以高价或高溢价成交，如高新区软件新城、中央创新区，楼面成交均价均在7000元/平方米以上；招商竞得的航天基地地块，成交楼面均价超过11000元/平方米；中梁竞得的西咸新区地块，溢价率高达99%。而2020上半年成交部分住宅地块，综合楼面地价已经达到13000元/平方米，超过西安上半年部分楼盘的在售房价。楼面地价的上涨，将直接带动西安新一轮的价格上涨。

04、房企表现

头部房企竞争激烈 本土品牌强势归来

2020年上半年，西安排名前十的房企实现总销售额471亿元。其中融创、万科、碧桂园表现突出，位列西安销售榜的前三甲。绿地、绿城、天地源、恒大、龙湖、华润、金辉则位列四至十名。值得注意的是，融创、万科等头部企业竞争激烈，市场份额继续扩大。融创后来居上，进入西安市场的短短几年内快速扩张；尤其进入2020年，融创持续发力，以近百亿的销售额，在上半年销售额榜单中拔得头筹。作为深耕西安多年的领头羊，万科获得了极高的市场占有率，以88亿的销售额，交出了上半年成绩单，位列榜单亚军。销售额排名前十均为性布局的品牌上市房企，西安房地产行业集中度进一步提升。

而本土企业天地源经过2019年的蓄力，今年强势出击，上半年推出万熙天地、曲江香都、蘭樾坊、天地源龙湖春江天境等项目，备受瞩目，回归榜单前十。

由此可见，扩张速度、市场占有率、品牌实力将成为未来塑造西安房地产市场竞争格局中最核心的动力。

表：2020年上半年西安房地产市场销售额前十房企

05、未来展望

市场调整复苏 内部继续分化

自2017年以来，西安商品住宅市场持续处于供不应求状态，价格不断上涨。在国家持续强调“房住不炒”定位下，楼市调控全面趋紧，住宅逐步回归居住本质。2020年上半年结束，西安商品住宅市场呈现销售规模降幅下探，房价涨幅有所回落，但市场内部分化效应凸显。在激烈的市场竞争中，西安房地产市场发展的逻辑已经改变，城市各区域市场表现分化明显，成交重心更加趋向于具备长期支撑力的热点核心高价值板块。

图：2011-2020年6月西安商品住宅市场量价变化情况

数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com

随着新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见出炉，人才落户新政等利好影响，各界对西安的预期持续看好，吸引众多品牌房企继续在西安布局，未来市场竞争将进一步加剧，拿地成本不断增大。长期来看，未来西安商品住房价格将进一步上涨。另一方面，受业绩目标及资金回笼压力影响，房企推货节奏意愿将增强，供应或将进一步加大，预计未来西安商品住宅市场成交价格涨幅继续收窄，成交量将持续复苏。