2020年上半年受新冠肺炎疫情冲击，西南房地产市场曾一度全面停摆，随后各城市均逐渐恢复。得益于国家对西部大开发战略的持续推进，西南地区核心城市战略地位不断提升，产业高速发展，高素质人口持续聚集，为房地产市场发展提供了良好的支撑。尽管各地市场恢复程度各异，但房地产企业适时调整销售策略，从营销创新性和销售产品品质等多角度出发加速回款，并持续提升品牌价值，同时在土地市场亦根据市场情况及企业发展进行布局，丰富自身土地储备。

特别声明：房地产企业销售数据统计是以2020年1月1日-6月30日期间销售的并表商品房为统计口径，主要依据CREIS中指数据在各地的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的城市或项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

从西南各榜单来看，本土房企与外来百强占据主流，头部房企中，万科在各区域均能入围前十，恒大、融创和碧桂园也在多地榜单中出现，强者恒强的态势愈发明显。本土房企中，重庆的金科、龙湖、华宇和海成，四川的蓝光、新希望、领地，昆明的俊发，贵阳的中天城投，广西的彰泰、荣和和广西中鼎集团，都在各自地盘占有一席之地。

重庆的海成集团在“立足库区，深耕川渝，面向”的战略思路下，开启发展战略，加快拓展成渝城市群，销售业绩快速增长。2020年1－6月，虽然受到新冠肺炎疫情的影响，但海成集团逆市增长，完成了50.26亿元、87.5万㎡的销售业绩，在大重庆范围内跻身10榜单，保持了较高的增长速度。成都本土企业兴城人居坚持“城市需要、人居创造”的企业使命，通过成都“东进”“南拓”战略投资，以及TOD综合开发、国际社区、人才公寓等重大项目，持续深挖城市生长价值、创享人居美好生活，以102.11亿元、58.05万㎡的销售业绩分列2020上半年成都销售金额榜第1及销售面积榜第3。

广西中鼎集团经过多年来的持续探索和发展，从“公园家·中鼎造”到“第四代人居典范”，坚守对产品品质和服务品质的追求，优化产品及服务体系，2020年上半年，实现38.63亿的销售额，位列广西第六位。广西的荣和集团，以“立足南宁，区内重点开拓，辐射”为发展战略，根据市场需求及客户群定位优化自身产品结构，形成“荣和全产品系”，满足所有置业需求的消费概念。2020年上半年，在南宁实现37.13亿，35.53万㎡、在广西实现45.38亿，42.11万㎡的骄人成绩。

2020年上半年20房企权益拿地总额1085.07亿元，权益拿地金额同比缩减15.70个百分点。50门槛值降至10.14亿元，同比下降28.59%，其中20房企权益拿地金额占50房企的68.25%，与去年同期基本持平。20房企权益拿地总建筑面积3134.50万㎡，拿地规模同比减少27.06个百分点。2020年受疫情影响房企拿地集中在一二线城市，重庆、成都、南宁等热点城市拿地热情并未减弱，但三四线城市投资的放缓使得拿地金额和规模均有所下滑。

在当前形势下，房企迅速调整拿地策略，热点城市房企拿地意愿强烈，本土企业持续深耕。龙湖金科作为渝派系，上半年亦纷纷选择深耕西南，龙湖在西南区域共拿地9宗，主要分布在重庆、成都、昆明、南宁；金科上半年加速布局成渝市场，两地共拿地8宗。海成集团作为成长型房企，积极增储，上半年在巫山、奉节、开州、云阳、南岸、渝北、蔡家各摘得1宗宅地，权益拿地金额达36.14亿元，权益拿地面积约89.50万㎡，发展势头强劲。

01、西南重点五城房地产市场：西南房地产市场快速发展，市场占有率持续提升

在城市化发展的进程中，随着城市化的不断提升，新兴城市群中心城市的房地产市场将首先迎来发展的契机，随后带动周边城市房地产市场的发展，从而进一步带动市场规模的不断扩大，这一路径也是西南房地产市场的发展上位史。核心城市如成都和重庆中心城区，因区位优势显著，集聚经济、人口、产业等多重优势，房地产市场先一步发展，伴随着需求的逐渐外溢，周边市场亦不断崛起。

图：近十年来西南商品房销售额市场占有率

数据来源：国家统计局（重庆、四川、云南、贵州、广西）

根据国家统计局数据显示，2020年1-5月重庆、四川、云南、贵州和广西五大区域商品房销售额已达4.63万亿元，尽管较2019年同期缩水严重，但在楼市中市场占有率不断提升，已达17.43%，2019年这一数值为16.39%。十余年来西南房地产市场蓄势出发，商品房销售额市场占有率不断提升。

疫后复活进度不一，成都贵阳逆势前行

受疫情影响，2020年2月份西南重点五城重庆、成都、昆明、贵阳和南宁楼市成交均位于临界值。一时间网上售楼平台快速搭建，网上看房、直播讲房等网络沟通交流成为新常态。为了保障房地产市场平稳健康发展，西南各城市亦“因城施策”，以应对疫情带来的打击。3月后，各地市场均逐渐开始回血，但恢复程度却不尽相同。

图：西南五城2020年上半年商品住宅销售及同比情况

数据范围：重庆南宁贵阳昆明为主城区，成都为全域
数据来源：CREIS中指数据，creis.fang.com

根据中指监测数据显示，成都和贵阳在疫情的影响下，市场热度不降反增，逆势前行。2020年上半年成都商品住宅成交量高达1105.6万㎡，同比上涨8.7%；贵阳成交量虽相对较少，仅260万㎡左右，但同比稳中略涨。重庆、昆明和南宁则出现不同程度下跌，重庆跌幅居首，2020年上半年重庆中心城区商品住宅成交不足800万㎡，同比降幅超35%；南宁和昆明商品住宅成交量在350-450万㎡，较去年同期均有10%以上的下滑，考虑到疫情的冲击，南宁、昆明成交量的同比下滑仍属正常波动。

图：2020年西南五城商品住宅周度成交及对比情况 

数据来源：CREIS中指数据，creis.fang.com

重庆--落差明显，终追至同期水平：2020年初重庆中心城区商品住宅成交量已显现缩减态势。在春节和疫情的双重影响下，2月成交基本下滑至临界值。随着开发商线上售楼的成交转化和线下售楼部的逐渐开放，第10周市场才慢慢恢复。之后的16周住宅市场成交一直呈现波动式上涨，但较2019年同期差距显著，直到近期重庆市场才逐渐追至去年水平。

成都--瞬间满血复活，市场强劲：作为成渝一体化建设的另一主角，2020年上半年大成都商品住宅市场表现则超出预期。年前成都住宅市场已初现峰值，随后因疫情急速下滑，但市场恢复力极强，仅耗费4周整个市场便恢复往常，且在第11周赶超去年同期。此后，大成都住宅成交尽管几起几落，但同比整体呈现上涨态势，市场仍然以上扬为主。

贵阳--步步回升，市场需求仍存：在上一轮上涨周期后，贵阳楼市2019年上涨乏力，尽管2020年楼市开局不利，疫情期间贵阳房屋建筑项目多次被通知延期复工，各大项目售楼部基本关停，但由于居住需求仍在，故购房只是有所延迟。第9周现场销售开放后住宅成交量一路上涨，在第11周住宅成交彻底超过同期，市场恢复常态，甚至好于2019年。

南宁--仅受累于疫情，市场韧性较强：南宁近几年房地产市场快速发展，但年初南宁商品住宅市场进入常规淡季，此后受疫情影响，政府要求房屋网上销售，售楼部复工复产再次推后，楼市持续低迷。疫情后第8周楼市开始逐渐恢复，第11周住宅市场次出现同比上涨。随后市场持续回升，尽管同比涨跌不一，但市场已走出疫情阴霾，市场韧性仍较强烈。

昆明--市场缓慢恢复，重回正轨：昆明的下跌曲线与其他城市无异，住宅成交在第5、6周降至点，第7周开始恢复。疫情发生后，昆明政府出台了“十一条”政策，包括延长土地出让款缴纳期限、优化预售证审批、调整预售证取得门槛、减免缓缴企业税收等，对房企、中介、甚至租赁端都有较好的减负减压作用，整体市场反应速度较快。同比来看，昆明成交恢复速度则远不及成都、贵阳，但当前楼市已逐渐回归去年同期水平。

成渝双城携手发展，楼市却一冷一热

重庆楼市复工相对较晚，市场恢复乏力。2020年1月26日，重庆市房协倡议暂停商品房售楼部销售活动，房产中介机构暂停门店营业。1月28日，市住房和城乡建设委员会发布延后全市房屋市政工程项目工地节后开复工时间通知。尽管成渝同步停工，但与成都率先复工复产不同，重庆房地产行业复工相对较晚，2月底才逐渐开始复工开放，此时的成都楼市已赶超去年同期水平。

图：近两年重庆中心城区商品住宅量价

数据来源：CREIS中指数据，creis.fang.com

3月重庆住宅市场出现回暖，销售量恢复到节前百万方水平，但同比下滑接近五成。二季度，房企去化承压，加速推盘，月均开盘量高达50个项目。尽管优惠力度明显加大，成交量回升仍显乏力，同比出现不同程度下滑，主要由于2019年上半年正处楼市小阳春，成交热度处于高位。

市场消耗严重，难现高量成交。2020年上半年重庆中心城区商品住宅仅成交757.47万㎡，相较于去年同期1183.84万㎡的住宅成交量，跌幅达36.02%。2017年初以来，重庆楼市迈入上升期，成交量持续处于高位，随着市场的快速消耗，2019年下半年市场成交热度已出现下滑，叠加疫情的影响，重庆楼市可谓是雪上加霜。尽管成交量缩水，但重庆楼市已逐渐恢复至年前水平，且在地价和改善型产品的双重作用下，成交价格基本保持稳定，随着成渝一体化的持续推进，未来市场仍将保持平稳发展。

成都率先复工复产，销售市场回暖迅速。2020年2月3日，成都在率先复工复产，出台了关于物业管理区域、建设工程项目、写字楼物业管理区域、住房租赁及房地产中介行业等多项通知，保障疫情下的安全运行，同时出台稳定经济政策，引导市场尽快回归正常，包括减免中小企业租金、缓缴社保、加大资金支持力度等。

线下营销在成都解冻较早，全市在售商品房销售现场2月24日开放率便近九成。同时受疫情影响，企业销售回款承压，布局成都的房企依靠有利的销售环境，推盘节奏加快，恒大在3月两次加推，共1530套房源，吸引近3万人报名。

人才的持续引入及资格的互通，释放抑制的需求。2017年7月成都正式出台人才新政，截止2019年底共吸引33万本科以上人才落户，但多数人才购房资格被2018年出台的“5.15新政”抑制，2019年7月之后陆续重获资格。但由于跨区购房的限制，存在落户或缴纳社保区域没有新房供应便无法购房的现象。2019年12月初，高新区、天府新区和五城区资格互通，被抑制的需求得以释放，供给与需求匹配度提高。

图：2020年上半年成都新开盘认购率

 数据来源：CREIS中指数据，creis.fang.com

2020年上半年全市平均开盘认购率60.7%，高新、武侯、天府新区认购率分别高达99.5%、95.0%、86.4%，刚需、刚改、改善产品均有良好的去化表现，不同置业需求群体的购房通道拓宽。

图：2018年至今成都市商品住宅半年度供需情况

数据来源：CREIS中指数据，creis.fang.com

随着疫情逐渐向好，成都3-6月商品住宅成交量出现补偿性增长，上半年累计成交1106万㎡，同比上升8.8%。供应面积为973万㎡，同比下降5.5%。销供比为1.14，2018年以来首次供应小于需求。

品质致胜时代，产品力尤为关键

随着成渝城市群经济的加速发展，居民消费水平不断提高，改善型需求正持续释放，尤其是后疫情时代购房者对居住体验要求日益提升，产品力对置业决策的影响愈加凸显，企业产品只有不断迭代升级才能满足加速进化的住房需求。

近年来，成渝改善型需求已逐渐占据主导，品牌房企以人居生活品质为本，洞察客群差异化需求，用工匠精神打造高品质产品，获得客群青睐，扩大品牌影响力。依据产品的市场认可度、产品线开发能力、产品创新、产品品牌影响力四大维度，我们对成渝标杆房企进行了评测。

企业致力于为区域提供高品质的产品，用产品说话，在成渝的品牌影响力不断扩大，引领当地市场向上发展。西南东原凭借全产品力，从产品、服务、社区三个维度实现客户生活的进阶和资产保值，以产品线管理标准化和创立特色社区运营品牌两大维度，实现社区品牌与产品品牌交互与共鸣，产品品牌不断累积和沉淀，城市豪宅产品“印长江”系、高定人文华宅产品“印”系等产品品牌以及“童梦童享”、“原聚场”等社区运营品牌逐步深入人心。蓝光发展以“善筑中国温度”为产品主张，打造“文化引领”下的产品底蕴，通过对产品的原创性创作、全盘标准化、以及居住文化居住温度的打造，贯彻蓝光“更懂生活更懂你”的品牌理念。

02、西南重点五城土地市场：西南五城土地市场各异，成渝宅地成交上涨

2020年上半年房产市场受疫情影响较大，各地推地节奏年初均被打乱，1-2月推地较少。二季度以来，企业拿地节奏逐渐加快，投资布局重心更加聚焦于核心城市，大型房企拿地优势明显。随着成渝城市群发展进入实质化建设阶段，成都、重庆成为企业战略投资的热土。

图：2020年上半年西南五城商品住宅用地成交及同比情况

数据范围：重庆成都昆明南宁贵阳市本级
数据来源：CREIS中指数据，creis.fang.com

根据中指监测数据显示，成渝二季度推地节奏加快，加之土地市场热度较高，2020年上半年商品住宅成交同比出现上涨。重庆中心城区成交规划建筑面积达992万㎡，同比上涨18.59%；成都成交亦出现上涨，同比上涨9.93%；贵阳住宅用地成交面积基本保持去年同期水平；南宁和昆明成交缩水严重，尤其是昆明，2020年上半年成交量骤跌。从土地成交均价来看，成都和昆明同比上涨显著，而其他三个城市均有不同程度下滑，其中成都楼面均价高达7692元/平方米。

破万地块成都扎堆，重庆仅6宗

图：2020年上半年西南五城成交破万宅地分布

数据来源：CREIS中指·地主，citymap.fang.com

成渝土地市场已恢复至去年同期水平，热度相对较高，高价地块占比较大。西南五城2020上半年楼面价破万的地块共27宗，其中成都成交19宗，占比高达七成，地块楼面价为19800元/㎡，楼面价一万五以上的地块有9宗；重庆紧随其后，2020上半年楼面价破万的地块有六宗，楼面价为11237元/㎡，由于2019年重庆中央公园、大杨石等多组团推出优质地块较多，故破万地块同比下跌；昆明和南宁各成交1宗破万地块，而贵阳2020上半年成交地块楼面价均在一万以下。

重庆高量成交重现，成交热度小幅回升

2020年上半年重庆土拍首迎网上拍卖，随着疫情的缓解，6月底重回现场拍卖，尽管也有重现去年的激烈场面，但整体相对温和。2020年上半年重庆中心城区共成交69宗住宅用地，成交面积同比去年有所上涨。从月度土地成交走势来看，受疫情影响2月17日重庆土地竞拍才恢复，但整体来看土地市场受影响程度不大，仅3月份同比去年有所下滑，5月份达到峰值，成交总量高达331.6万㎡。

图：2017年至今重庆中心城区宅地成交情况

数据来源：CREIS中指数据，creis.fang.com/

主城区近几年宅地成交不断缩水，从2017年的2372.78万㎡降至2019年的1235.31万㎡，跌幅近半。而在重庆楼市此轮上涨周期中，房企土地储备不断消耗，2019年重庆主城区商品住宅销售与宅地成交体量差距达1049.11万㎡，因此土地供应量同比适当增长，符合当前市场需求。从溢价率来看，2020年上半年重庆中心城区住宅用地平均溢价率仅为10.89%，尽管较去年下半年有所回升，但较去年上半年的热度差异显著，2019年上半年平均溢价率高达22.91%。

成都土地市场量稳价升，土地市场热度高

图：2020上半年成都住宅用地（建设用地面积）供需分布

数据来源：CREIS中指数据，creis.fang.com

受疫情影响，多省土地出让延期，成都土地市场复苏较早，2月14日迎来首拍。上半年，成都住宅用地市场供应量与成交量基本与去年持平，分别是407.2万㎡、403.1万㎡，近郊区域是成都供应与成交的主力区域，天府新区供需均位列全市。

成都上半年土地市场火爆，吸引众多企业关注。主要有以下三大原因：

1、融资环境相对宽松。上半年，央行三次降准、两次降息，保证流动性充裕，利好房地产行业。同时成都地方政府出台土地出让金延缓缴纳政策，推高企业拿地积极性。

2、成都销售市场回暖快，企业拿地回归一二线城市。受疫情影响，企业销售回款承压，投资更加谨慎、聚焦，回归一二线城市。成都复工复产早，销售市场回暖快，受关注度较高，德信、三盛、天恒等川外房企在成都积极补货。

3、优质地块增加。成都上半年共推出住宅用地81宗，其中部分地块处于天府新区麓湖、科学城板块、高新区新川板块、锦江区攀成钢板块等高投资价值区位。多宗土地吸引二十甚至三十余家房企参与竞拍，封顶价成交，天府新区、锦江区、高新区、新都区等多个区域楼面价被刷新。另外，上半年锦江区、成华区、高新区、双流区、青羊区、武侯区及天府新区个别地块采用“设置限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例”方式进行拍卖，若剔除无偿移交租赁住房面积，以上区域的楼面均价将有一定幅度的上涨。

结语

2020年5月17日，中共中央、国务院印发了《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》。这份文件篇幅长达万字，政策力量向西部大开发倾斜，加快形成西部地区优势资源开发利用的新格局。2020年下半年，经济有望逐渐向好，调控政策“稳”字当先，城市房地产市场分化加剧，投资重心更加向需求具备长期支撑力的热点城市聚焦，依托于强势的国家政策红利倾斜，西部核心城市房地产市场规模具备持续恢复的基础，房企投资重心将继续向热点城市聚焦。