年报解读 | 宝龙地产：超额实现销售目标，商业模式获市场认可

01 销售业绩

2019年，中国房地产市场环境整体维稳，政策调控保持边际收紧态势，特别是在“房住不炒”定位下，中央强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，房地产金融监管保持高压，房企融资受限，扩张节奏放缓。在此背景下，宝龙地产精准定位主流市场需求，以高性价比兼具创新性的产品赢得消费者广泛青睐，2019年，宝龙地产合约销售面积达376.75万平方米，同比增速达33.52%；合约销售额达603.5亿元，同比增长47.1%，销售保持在较高水平增长态势，超额实现全年销售目标。

图：宝龙地产2015-2019年销售业绩情况

宝龙地产销售业绩实现大幅增长主要得益于三个方面：其一，公司持续加强产品研发，产品定位准确，坚持品质要求及注重客户体验；其二，住宅项目“369”开发模式提高开发效率，加快周转及去化取得良好效果；其三，项目销售因地制宜，适合当地市场需求。除此之外，大盘操作能力的进一步提升，也是宝龙地产实现业绩突破的重要法宝，全年宝龙地产有6个项目单盘合约销售超过20亿元，助力全年业绩腾飞。

2020年，宝龙地产拟升级“369”开发模式，提高项目去化率，加速现金回流，同时继续保持高周转策略。考虑到2020年初疫情的影响，将全年销售目标定为750亿元，仍维持25%的年复合年增长率。

02 盈利高增

2019年，宝龙地产业绩持续、稳定增长，全年实现总收入约260.4亿元，较去年同期上升33%；公司盈利情况表现优异，其中，毛利率36.4%，稳居行业领先水平；净利润60.2亿元，较去年同期上升65%；核心盈利43.9亿元，较去年同期上升70%；归母核心盈利约26.8亿元，较去年同期上升45%，盈利指标处于行业领先水平。

图：宝龙地产2019年盈利情况

伴随着盈利能力的不断增强，宝龙地产偿债指标向好，抗风险能力明显增强。截止2019年底，宝龙地产现金及现金等价物和受限制现金合计为236.71亿元，较2018年增加50%，保持较好的流动性；流动比率保持在1.3的安全边界线之上，短期偿债能力仍较强；净负债率为81.2%，较2018年下降20.4个百分点，杠杆水平明显下降；在融资渠道收紧背景下，综合融资成本较去年同期实现下降，为6.47%，继续保持较低的融资成本优势。

03 土地储备

宝龙地产坚持土地储备以确保公司未来三至五年用地发展为基准，坚持推进“以上海为中心，深耕长三角”的布局战略，精准布局，及时掌握政策走向，严格遵守价值投资的原则。

在土地获取上，宝龙地产聚焦商业+住宅拿地模式，夯实长三角深耕优势，扩展大湾区版图，坚持精准布局战略重点城市，坚持拿地渠道的多元化，以合理成本进行价值投资，同时强化同业合作，加强与行业领先企业的资源整合和战略合作。2019年，全年累计增加41宗优质地块，新增土储规模约为731.6万平，截止2019年末，宝龙地产拥有土地储备总建筑面积达2973万平，其中，正在开发建设的土储规模约为2096万平，作为未来发展的土地储备规模约为887万平。宝龙地产土储用途多元化，开发建设的土地储备用于大型商住物业，优质住宅、酒店式公寓、办公楼以及酒店等多元业态。

图：宝龙地产2015-2019年土地储备情况

从土地储备所属区域来看，宝龙地产所持有土地储备主要集中于一二线城市，合计占比高达61%；其中，长三角区域更是宝龙重仓区域，超过70%的土地储备布局于长三角地区。在深耕江浙沪的同时，宝龙地产积极把握政策走向，紧握粤港澳大湾区发展契机，2019年，宝龙地产成功在珠海落户第一个项目，标志着公司成功挺进大湾区，并且，宝龙地产确立了未来将把以珠海为核心的粤港澳大湾区列为公司战略目标市场和积极拓展区域的布局战略。随着粤港澳大湾区一体化建设不断推进，宝龙地产将继续加大在大湾区投资布局力度，寻找合适的时机和区域获取优质土地，增加土储量。未来，宝龙地产将乘着大湾区发展的东风，取得与大湾区共同发展的双赢局面。

04 商业上市

多年来，宝龙地产在商业地产领域深耕，作为国内领先的商业运营提供商，2019年，宝龙商业从母公司独立拆分，并于香港联交所主板成功上市，成为港股市场第一家轻资产商业运营服务商。此次分拆上市是宝龙商业运营模式成熟且轻资产模式发展受市场认可的表现，基于宝龙地产日臻完善的商业管理体系和潜在的发展空间，宝龙商业公开发售获得资本市场超额认购高达52倍，国际配售获覆盖超过10倍，募集资金净额高达12.4亿元。独立登上资本市场舞台的宝龙商业业务加速发展，未来有望获得更多的发展空间。

宝龙地产以分拆旗下子公司宝龙商业在联交所主板独立上市为契机，聚焦打造宝龙商业的核心竞争力，提高商业管理的组织能力，实现商业管理的跨越式发展。同时持续坚持客户导向方针，注重客户体验，提升商业招商能力，提升服务品质，打造有“爱”商业空间，围绕商业数字化，继续探索科技赋能“新商业”战略落地实施，进一步完善商业资产管理体系，提高资产回报率。

图：宝龙地产2015-2019年租金及物业管理收入情况

2019年，宝龙地产成功完成6家购物中心开业任务。其中，上海宝杨宝龙广场作为年度标杆项目，以“Mall+商业街”建筑有机融合，开业首日客流超过30万人次；而杭州临安宝龙广场作为杭州临安区规模最大的一站城市商业综合体，以100%的招商率和开业率开业，首日总客流量约15万人次，创下该区客流和销售额记录。

得益于区域化运营管理能力不断夯实，招商能力不断成熟，商业生态升级，商业运营管理持续发展，截至2019年末。宝龙地产持有及管理的商业广场已达到42家，另管理3家轻资产项目，开业项目数量与开业面积均位居行业前列。

宝龙地产持续保持在商业地产领域的竞争优势，出租率水平不断提高，商业运营管理及其他增值服务产生的收入不断增加，租金及物业管理服务收入不断提升。2019年，宝龙地产租金及物业管理服务收入达28.13亿元，同比增长25.1%。宝龙商业的成功上市，是宝龙发展史上又一重要里程碑，不仅为商业拓展发展打下了牢固的资本根基，同时长期稳定的商业收入能有效提高对利息的覆盖，增强宝龙多元化业务发展盈利来源，提升宝龙整体抗风险能力。

面对不断发展变化的市场环境，宝龙地产确立“让空间有爱”的新企业使命，坚持“地产开发、商业运营、多元精进”的战略目标，在深化长三角布局的同时，开拓以珠海为核心的粤港澳大湾区新赛道。宝龙商业独立分拆上市，在获得资本市场加持下，进一步拓展商业发展新天地，打造宝龙多元业务发展护城河，公司可持续发展能力进一步增强。