为什么房子是的资产？

如果让你在房子、股票、基金、贵金属、股权等等这些投资品中挑一个，你这辈子只能投资它，你会选哪种？大家肯定毫不迟疑就会选房子，为什么房子会有这么大的魅力呢？

1.房子捆绑入户、教育问题

没有房子你就不能落户，不能落户就不能读书。有些朋友觉得没什么，那是因为你还年轻，不管日后，只在乎现在。

如果你是外来人口，尤其是那些从三四线甚至是农村来到大城市拼搏的人，你是愿意回老家还是待在大城市？

如果你要待在这里，难道一辈子租房，一辈子做一个外来人口，一辈子给这个城市交税却享受不到城市的福利？

难道以后不生孩子，你的孩子不需要读书，还是说要让你的孩子回老家读？

做父母的，如果有条件谁不想把小孩子放在身边照顾呢？有房子谁不想让他来大城市接受更好的教育呢？

所以买房，不仅仅是住那么简单，那还涉及到你小孩子享受教育的权力，也就是你小孩子的前途呀！

2.房子是老百姓所能接触到的资产

（1）房子的投资属性

居住属性是房子的基本属性，但房子也是一个投资品。

从2004年开始，房价就一路上涨，普罗百姓所能接触的投资品汇总，没有任何一个能想房产这样长期、大幅地上涨。

以前房价涨得这么快，以后也能一样吗？

虽然房价不会再像以前那样暴涨，三五年就翻一倍，但是房价上涨的趋势不会改变。中国的产业在升级换代、人口素质在提高、城镇化在推进，房价怎么会到头呢？就说2018年GDP增速6.6%，高于预期的6.5%，又一次超额完成任务。只要咱们国家的经济还在以较快速度增长，楼市就还没到头。

（2）房产带有金融属性

可能对一些朋友来说，房子只是买来自己住，不关心房价以后涨跌。但是，房子的金融属性对你仍然十分重要。房子是的信用背书，而且可以抵押贷款。如果你在一线城市有套房子，你可以轻轻松松随便贷一两百万。办信用卡，你有房和没房，银行愿意给你批的额度完全是两个差距很大的数字。

房子这个资产，你能够利用好。他就像一个支点一样，撬动起你更大的财富，和更广阔的人生。

（3）最安全的资产配置

最关键的一点，相比其它投资品，对于老百姓来说，房子是最安全的投资产品。不管股票也好，基金也好，还是说P2P、股权、比特币，你都可能血本无归。但是房子，房价再怎么跌，起码有一套房子可以住，可以出租。

你现在应该考虑的不是“中国”房价这辆车会去到何方，而是要先上到这辆急速奔驰的车，先有站票，然后再慢慢置换硬座、硬卧。

在大城市，得凭自己的一腔孤勇奋斗的年轻人，要想不被房子绑架，的办法是先绑一套房子。你先接受眼前的苟且，再去考虑未来的诗和远方。

好，房子的特殊性我简单跟大家讲了讲，接下来进入我们这节课的核心：怎么才能买好房？

特别留意这5大选房标准

对于一个普通家庭来说，房子可能是一生中最重要和额的一笔投资，一旦买错就覆水难收。

以前搭上楼市顺风车，闭着眼睛买都在赚钱，但不代表做对了。而今年，楼市更是发生巨变，别说像以前那样随便买，就算你挑着来买，如果你还是以老一套的标准来买房，你就会发生市场已经不流行这一套了。

今天，我就和大家分享这几个买房标准。

1.地段不能只看市中心

（1）的地段是城市

这是首先要跟大家明确的一点。

买房看地段，看什么，中国那么大，肯定先看这个国家地段。一个国家的地段是什么，就是城市！

选城市，应该怎么选呢？

有能力的，在一线、强二线和环一线中选择，而且一线＞强二线＞环一线。

如果一定要回老家附近买，那也优先选择省会，家乡省会＞家乡地级市＞家乡县城。

那是不是要我们放弃自己的所在城市，一定要去毫不相关的城市买房吗？那也不是。

不管你所处城市的大小，如果你是在这个城市上班和发展，你要买一套房子来住，挑这个城市地段好的楼盘去买房就是了。

但是如果你在老家拼搏又想回老家买房，或者你小孩在大城市读书，又或者你已经完全解决刚需，只是为手上空余的钱找个投资去处的，那大城市才是你的。

如果你是上进的，你或者你的孩子是要在大城市打拼的，靠自己拼搏有机会买得起一线城市的房子，千万别贪便宜买回自己老家去。

因为你买的不是房子，买的是未来的机会，更是你小孩的机会。就算你自己回到了三四线城市，我敢保证，你的小孩在未来，还是会跑到一线城市来发展，到时候又让小孩重头开始，那又何苦呢？

作为父母，现在占住了一线城市的资源，其实你也为你的下一代占住了资源。

（2）传统的地段观需要升级

大家都能感受得到，2018年下半年很多城市的房价已经进入下跌状态，比如广州、成都和贵阳。房价下跌很正常，08年、11年都下跌过，但是奇怪的是这一波下跌，这3个城市都是中心区房价领跌。但是，过往的经验不是告诉我们，中心区房价才是最坚挺的吗？为何却领跌了呢？

实际上，这里面发生了一些微妙的变化。

1、老城区的居住环境存在缺陷，路窄人多环境差。而地铁的开通拉升了城市骨架，很多城市出现了多中心，对老中心造成了冲击，只要不是太偏远，大家更多是选择花少点钱住好一点新一点的环境。

2、年轻人购房需求的变化。一个城市的购房群体70%是集中在25-45岁的这个人群，对于2018年而言，也就是1974-1994年出生的，也就是一部分70后、而大批的都是80、90后。80后90后这些年轻人，他们的购房需求在发生着一些改变，甚至是一些趋势性的改变。如果有方便的交通工具，宁愿住远一点，上班时间长一点，也得住大一点，房子新一点，环境好一点。也就是说在一定的距离内，我可以不买最中心的，但是我一定想买住得最舒服的。

所以传统的地段论：地段、地段和地段。会随着居住升级，随着地铁将城市骨架拉大，通勤距离缩短，商业和教育配套的向外延伸，大家对位置的偏执在减少，对居住品质的要求在提高，会慢慢改变。未来那些除了有老城区的位置优势而没有其它优势的老房子，将会被年轻人所嫌弃，房价下跌的风险很大。

旧地段论必须升级，新的地段判断标准：买房要看地段，但是不唯地段。而是在城市多中心发展之下，围绕多个中心，结合环境和配套去挑选房子。

（3）如何选一个城市的地段

①离CBD、市政府的距离多近。

越近越保值越能增值，当然，越近也会越贵。为什么？因为政府因为会花重金打造这些地方，这里会有好资源集中，商务配套、学校配套、交通配套。

一定要给大家一个数据的话：一线城市，好的地段，一般不要距离CBD 18公里以上。

很多人说，CBD核心区域的房价已经是特别贵，还能买吗？我告诉你，买得起，还是可以买，因为没有最贵，只有更贵。

②新的、有发展的核心城市规划区

一个城市的新规划区，就看一点：有没有核心产业支撑。因为有核心产业，才能吸引高质量的人才，高质量的人才才能支撑起房价。

简单通俗一点说：多不多大公司搬迁过来。大公司是支撑产业的核心力量，也是支撑房价的核心力量。深圳的前海、广州的琶洲、武汉的光谷新区就是很好的例子。

③两条个性化的标准来判断一个地段

如果有星巴克入住的地段，那一定不会是差的的地段。

星巴克选址前都会做大量的人流和消费调查，差的地段，星巴克是不会选的。

如果一个地方，连餐饮连锁大王沙县小吃和兰州拉面都没有，那这个地段真的是偏僻到没有朋友了。

这个是中国特色，沙县和兰州是最接地气的餐饮连锁店，如果一个地段差到连沙县都不愿意过去，那是有多凄凉。

2.最关键的交通——地铁

（1）地铁的重要性

地铁的作用是将城市空间骨架拉大，将人口进行分流，将城市各地铁区域间的交通时间距离缩短，有地铁和没地铁，对于城市通勤来说是两个概念。更关键的是，地铁有利于房子保值增值。作为政府的重要基建投资，1公里5个亿的成本，如果开发不起来，地价不升，房价不升，怎么通过卖地回收成本？

地铁是短途人口选择的交通方式，相比高速、高铁，地铁才是最实用、最价格亲民的通勤方式。从地铁对房价的提升就能看出地铁的重要性。

地铁对近郊物业和远郊物业的价值提升分别达到20-25%和10-15%。

距离地铁站越近，住宅价格较高；3公里范围内，向外每辐射1公里住宅价格下降6%—9%。

地铁的辐射范围是有限的，所以大家一定要正确理解“地铁房”的概念，以地铁与住宅的距离作为判断依据，步行400米内的称为正地铁房，800米内的为准地铁房，1.5公里内的为近地铁房。

要买地铁房，就能在地铁利好推高房价之前出手。

地铁建造的不同时期，对房价的影响也不一样，地铁的建造阶段包括：规划出台、地铁正式动工、正式开通运营、运营成熟期。对房价影响就是：规划出台和正式开通运营，这两个阶段前出手可以以更低的价格买到地铁盘。

（2）高铁并不是城市逆袭的希望

开通地铁的几乎都是一二线大城市，那三四线小城市没有条件开通地铁怎么办？没错，高铁。如果说地铁是大城市的专属交通，那么高铁则是属于雨露均沾的大众产品，能够飞入平常百姓家。这些三四线小城市都希望通过开通高铁，实现城市的逆袭，而开发商们又通过高铁的开通进行房价宣传，老百姓们又希望通过购买老家的高铁概念房来实现财富增值，可事实能实现吗？

有报告专门针对高铁的开通前后，对开通城市的常住人口、经济、财政和收入四大指标的变动情况进行分析，大致反映高铁对沿线三四线城市的影响。

首先，先看高铁开通对人口的影响。36个城市中有21个城市，常住人口的占比出现下降，其中京沪高铁沿线下降的城市为5个，而沿江通道高达70%的城市的比重变化为负值。反映出高铁建成之后，这些城市并没有呈现出现集聚人口的态势，反而出现了向外扩散的迹象。

以所在省份的增长率作为基准，沿线城市的GDP超额增长率并不是一定能够扩大，京沪线将近50%、沿江通道将近60%的城市，开通后的超额增长率（沿线城市GDP增速与所在省份的GDP增速进行比较）要低于开通前。换句话说，这些城市并没有如当初预想的，能够保持住对全省平均水平的优势地位。

除极个别城市以外，高铁沿线绝大多数城市的公共财政收入复合增长率同步回落。　

47个样本城市，其中有29个城市的公共财政收入超额增长率出现了下降。

对比高铁开通前后收入比值可以发现，在44个样本城市中有29个收入比值出现下降，尤其是在沿江通道沿线城市中，除少数城市比值上升外，超过80%的城市比值下降。

很明显，高铁通车不但没有给三四线城市带来逆袭，反而是人口、经济、财政和收入不断被掏空，而高铁链条中的核心城市的聚集效应更加明显，成为这场高铁建设革命中的大赢家。小城市原以为可以通过高铁逆袭，谁知道这是大城市对它的变相掠夺。

所以，高铁说得再好，都不是你买它附近房子的原因。你要关注的只有1个，那就是地铁。

3.各线城市的户型选择不一样

（1）各线城市如何选择户型大小

在一线城市，因为房价贵，小而全的房子是主流，80-90㎡的3房。而二三四线的主流面积段是110-120㎡和120-140㎡的3-4房。

而140㎡左右的4房，会是改善人群的主流户型。

而下面我要说的这两座户型，大家就要谨慎了：

三四线城市，切忌买90㎡以下的房子。大家都住惯了大房子，不会喜欢这种小户型的，这种非主流的小户型以后不好转手。

更差的一种户型就是180㎡以上的超大户型。不管一二三四线城市，180㎡以上都是2018年最滞销最难转手户型。

（2）好户型的3个关键指标：

好的户型，一定是户型方正的，像一个正方形一样，没有缺角和凹凸，这属于常识了，这里就不多说。在这里，我给大家几个挑户型的关键数据。

①得房率80%-85%为佳

房子分为建筑面积和套内面积，房价是按建筑面积来计算的。

而真正我们住进去房子的面积，或者能用的面积，实际上是要比建筑面积要小的，这个就是所谓的套内面积。它会有一个比例，这个比例就是得房率。得房率=套内面积/建筑面积。

不同形态的房子有不同的合理标准，多层因公共配套少，所以公摊低，得房率较高。高层产品因有电梯、大堂等公共设备占用空间，得房率要低些，合理的范围应该是这样的：

高层塔楼住宅（75%――78%）

高层板楼住宅（78%――85%）

小高层板楼住宅（85%――88%）

多层住宅（88%――95%）

得房率也不是越高越好，如果一套房子的得房率是100%，那这套房子肯定是没有楼梯和走道的，那这样的房子还有人要吗？

通常来说，得房率在80%-85%性价比，公共区域既宽敞舒适，公摊面积也不会太多，价格比较实惠。

②进深与开间之比1-1.5为好

进深是指房子的深度。开间是指所购房产的南向外立面的宽度，也叫作“面宽”。可以这样说，面宽越大、进深越小的房子采光越好。但进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。

考虑到实用性，进深和面宽的黄金比例为6：4，即进深如果是6米，面宽应该是4米左右，就是一个居住起来比较舒适、合理的房间了。

当然不同房间的进深和开间比例都不一样。

比如，卧室，主卧的开间在3.3—3.6米左右，进深在4.5—4.8米左右即可。

而客厅和餐厅通常会连接在一起，它们两个合在一起的进深假如超过15米，中间部分就会出现“黑厅”，客厅中部的采光和通风效果大大下降。为了避免这种现象，进深保持在10-12米相对比较合理。开间方面，客厅和餐厅开间3.6-4.2米会比较舒适。

一般意义上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理，进深与开间之比一般介于1-1.5之间会比较好。

③前后楼距有楼高的1.2倍

楼间距分两种，一种是前后楼间距，一种是左右楼间距，对采光通风影响的是前后楼间距。正常高层的楼间距至少要达到30米以上。

较为合理的前后楼间距可以用一个数值来衡量：楼高的1.2倍，这个距离就可以保持良好的采光通风。

更直观一点的方式，大家在选房时可以注意一下早上几点阳光可以照进房间，下午几点阳光离开，保证每户至少有一个房间能获得冬至日日照不少于2。

说到户型，还会涉及到朝向的问题，大家都知道要讲究坐北朝南，我这里就不浪费大家时间详细讲了。

只给大家一个朝向优劣的排序：东南＞南＞西南＞东＞西＞东北＞西北＞北，这里的朝向指的是大厅阳台的朝向，一般来说也是主人房的朝向。

（3）楼层选择

①不同小区，的楼层不一样

如果有足够稀缺的风景，比如望江、望海、望山或望公园，那么高层是的。

如果小区内部景观做得很好，那4-6层是高度。一方面是低楼层价格不高，另一方面，去到4-6层的楼层采光基本上已经不受影响，恰好是刚刚越过树梢的高度，最重要的是在自己家里望出去，能够看到的小区景观，能获得化的欣赏效果。

如果什么特色都没有，只是普通的不能在普通的小区，那中间层会比较好，但价格一般也最贵。现在开发商基本都采取“橄榄形”定价法，即中间楼层最贵，单价往高低两端逐渐变低。

如果高层的价格和低层差不了多少，在这种情况下，对于购房者来说，高楼层还是比底层更好的。

②尽量避开天地层

所谓天地层，就是顶楼和底楼。

顶楼漏水是大概率事件。一个是建造工艺能力的问题，一个是要用心做好顶楼花的成本会特别高。所以，买房不要买顶楼，一旦碰上漏水，那就住得很不爽了。

而低楼层，一二楼的采光和日照是最差的。而且有些楼宇底下是商铺，顶上的平台可能会放置商铺的空调外机，这就会对你造成噪音干扰；再比如，低楼层可能会有一些建筑构件，为了所谓的美观，就横在你的窗外，看着难受。

③如果是买来投资，没必要买的楼层

说句实话，如果不是那种望什么稀缺景观的楼盘，只要不是顶楼或者超低楼，其实二手房的价格差不了多少，没必要去多出个几万甚至是十几万去买这个所谓的楼层。

4.物业费：不贪便宜贵才好

随着消费水平提高，居住也在升级，会对物业提出更高要求。而好的物业，就是小区环境、治安的保证，是你住得舒适，也是你的房子保值的重要因素。选物业有一个标准：宁选贵，不选便宜。

如果选了贵的物业，物业不好 ，业主可以把物业给换了，在同等价格下去选更好的物业。选了便宜的物业，质量一定不好，哪怕你撤掉原来物业，去请新的物业，但是便宜的价格又怎能请到好物业呢？

让业主全体同意加钱去换更好的？比让世界和平还难。

买房要更加注重居住舒适度，地段会被分流、学区会被冲击，唯有居住舒适方能永恒。