01

政策动向

1、2019年三季度，北京在市场监管、招才引智、城市发展、住房贷款、住房保障等多个领域出台相应政策，保障市场健康平稳发展。市场监管层面，北京市场监管活动保持高压态势，集中曝光37家违规企业、中介，并将监管范围扩大至建筑领域，重点提升政策性住房质量；住房贷款领域，北京地区房贷利率新政出台实施，同时，北京国管公积金支持租房提取，提升公积金利用率，满足购房者置业需求；招财引智方面，北京海淀发布“海英计划”升级版，引进全球人才、青年英才，在住房、落户及奖励方面政策支持力度加大。

2、海淀发布版“海英计划”，引才定位聚焦、精准，政策优惠力度大。8月29日，北京海淀发布“海英计划”升级版《中关村科学城促进人才创新创业发展支持办法》，针对全球人才、青年英才等，将给予不同级别的资金和政策支持，创新、创业领军人才奖100万。

3、发布北京2019年度国有建设用地供应计划，并制定供地下限。《北京市2019年度国有建设用地供应计划》已于日前发布并实施。2019年安排商品住宅用地600公顷，保障性安居工程用地350公顷，集体租赁住房用地200公顷。其中，商品住宅用地的年度供应下限为300公顷，这是北京市首次设定商品住宅用地年度供应量下限。

4、通州区发展定位调整，更加注重京津冀协同发展。《关于北京市通州区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要部分内容调整的方案》日前在首都之窗公布，通州区的发展定位、发展布局和多项指标均有调整。其中，发展定位删掉了“市行政副中心”，增加了“京津冀区域协同发展示范区”等内容，人口规模方面，将常住人口规模160万调整为180万人。

国际商务功能下降。与上一版十三五规划相比，国际商务新中心定位调整，与之对应的运河商务区相关商务功能发展力度可能有所下降，但更侧重以运河商务区为核心发展文化产业带。

注重京津冀协同发展。这版规划从定位上更加强调京津冀区域协同发展，在交通、产业、教育、医疗等方面与津冀的协同发展机制障碍将进一步打通，特别是与之临近的廊坊北三县将迎来产业外溢、配套完善、协同发展的新机遇。

02

新房市场

受政策严控、供应减少、需求不济等多重因素影响，三季度商品住宅成交规模环比下降32％。2019年三季度北京市场表现低迷，商品住宅（不含保障房）累计成交158.46万平方米，同比增长12％，环比下降32％；上半年北京市场逐步回暖带动需求释放，730中央政治局会议重申房住不炒，首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，在政策严控、供应减少、需求不济等多重因素影响下，北京市场逐步降温。前三季度北京商品住宅（不含保障房）住宅月均成交量约57.30万平方米，较2018年全年月均成交量上升44％。

受部分优质限竞房入市带动及去年同期价格基数较低等因素影响，三季度商品住宅成交均价同比上涨15％。2019年三季度北京住宅（不含保障房）成交均价同环比均呈上升趋势。去年同期，北京楼市限竞房及共有产权房集中入市，拉低整体成交均价；今年三季度成交项目共有产权房数量减少，部分优质限竞房入市带动整体成交均价上涨。前三季度北京商品住宅（不含保障房）均价为45729元／平方米，较2018年同期均价上涨15％。

北京商品住宅受供应结构调整影响，刚需型、中低价位产品成交占比有所提升。2019年三季度，北京商品住宅90平以下刚需户型成交套数占比提升，较去年同期上升6个百分点，其中80-90平面积段产品同比上升9个百分点；90-140平改善型产品成交占比下降1个百分点，140平以上高端型产品下降5个百分点。总价方面，总价600万以下楼盘成交套数占比小幅提升，合计较去年同期上升5个百分点；中高价位、高价位产品成交占比均有不同程度下降。

三季度北京商品住宅市场供应同比缩减三成以上。2019年三季度，北京住宅项目供应规模环比回落，商品住宅平均月度供应量为69.51万平方米，同比下降33％，月均成交量为52.82万平方米，销供比为0.76，市场整体处于供大于求状态。

北京商品住宅库存回升，出清周期升至14个月。2019年三季度，北京商品住宅库存量回升，截至9月底，北京商品住宅（不含保障房）库存量为928.66万平方米，较2018年9月底增加39％。截止2019年9月底，北京住宅（不含保障房）出清周期为14个月，与二季度末基本持平，较去年9月末下降3个月。

03

二手房市场

三季度二手房成交量同环比均下滑，成交价格同比回落。2019年三季度北京二手房市场成交量环比小幅下降。政策调整削弱刚需购买力，伴随刚需客群对限竞房及共有产权房接受度逐步提升，二手房市场活跃度大幅回落。2019年三季度北京二手房累计成交3.64万套，新建商品住宅（不含保障房）成交1.39万套，二手房市场占比达72％；相对于新房，二手房在交通和配套等方面优势明显，为市场成交主力。2019年三季度北京二手房成交均价56879元／平，环比下降2％，同比下降4％。

04

土地市场

三季度宅地、商办用地成交总量同比明显增加，预计四季度供应节奏将有所加快。

住宅用地：2019年三季度北京共推出12宗宅地，累计供应167.74万平米，同比增长121％；共成交8宗宅地，累计成交105.87万平米，同比增长70％。整体来看，北京今年的宅地推出与成交面积较去年同期有所增加。根据北京2016-2018年供地规律推测，预计四季度供地节奏将有所加快。

商办用地：2019年三季度北京共推出2宗商办用地，累计供应15.46万平米，同比上升29％；2宗推出地块均成交，累计成交15.46万平米，同比上升29％。

三季度宅地成交溢价率持续下行，房企拿地趋于理性，北京土地市场热度持续回落。

住宅用地：2019年三季度宅地成交楼面均价同比上升，溢价率同比下滑。三季度北京宅地成交楼面均价为25324元／平方米，同比上涨22％，宅地平均溢价率为9％，较去年同期下降13个百分点，市场降温明显。三季度以来，在楼市严控背景下，房企融资渠道全面收紧，市场预期显著回调，房企拿地趋于理性，宅地市场热度持续回落。

商办用地：2019年三季度北京商办用地成交楼面均价为13689元／平方米，同比下降48％。

三季度宅地仅朝阳、丰台、大兴、顺义和怀柔5个区域有成交；商办用地仅大兴区和海淀区各成交1宗。

住宅用地：2019年三季度北京宅地仅朝阳、丰台、大兴、顺义和怀柔5个区域有成交，宅地累计成交量超106万平方米，其中顺义、丰台、大兴分别成交28.84、27.95、27.42万平方米。丰台和朝阳宅地成交楼面均价处于相对高位，均超3万元／平方米；丰台和大兴的土地热度相对较高，达10％及以上，其余区域市场热度处于低位。

商办用地：2019年三季度北京商办用地仅大兴区和海淀区各成交一宗，成交规模分别为为8万平和6万平，成交楼面价分别为11413元／平方米和16807元／平方米。

05

未来北京市场展望

调控政策：2019年三季度北京政策整体保持稳定，市场监管深入化常态化，多领域政策出台，进一步完善政策环境，市场延续平稳发展态势。预计四季度调控政策将保持连续性、稳定性，深化“三稳目标”，重点聚焦在市场监管、住房租赁、城市规划等方面，保持市场平稳发展。

新房市场：2019年三季度北京新房市场成交呈量跌价升态势。6月以来供应量整体高位回落，成交持续下行，但市场支撑度充足，成交均价保持坚挺，四季度房企冲刺年终业绩或将加大促销力度，预计四季度成交量将有所回升，价格延续趋稳态势。

二手房市场：2019年三季度北京二手房市场成交量价小幅下降，市场观望情绪增加，二手房新增房源量及客源量持续下降，客户成交周期再延长，房屋出售困难，业主降价比例再提高，预计四季度北京二手住宅市场成交量价或将继续小幅下探。

土地市场：2019年三季度北京土地市场供应成交较二季度均呈增长态势。根据北京2016-2018年供地规律推测，预计四季度供地节奏将有所加快。在楼市严控背景下，房企融资渠道全面收紧，房企拿地趋于理性，但优质地块仍会引起房企关注，预计四季度成交量或将有所回升。