央广网宁波10月10日消息宁波商品房预售资金和存量房交易资金监管要升级了。根据宁波市住建局发布的消息：《宁波市商品房预售资金监管实施细则（试行）》和《宁波市存量房交易资金监管办法（试行）》昨日正式出台，两份文件对商品房的预售资金和存量房的交易资金监管进行了详细的规定。

《宁波市商品房预售资金监管实施细则（试行）》规定：房地产开发企业应当选择在商品房预售项目所属区县（市）的商业银行机构作为监管银行，并以宗地为单位设立商品房项目预售资金监管账户，不得按预售批次分别与不同的监管银行签订预售资金监管协议。

房地产开发企业应当在销售现场公示经备案的预售资金监管协议、监管银行、监管账户、按揭贷款银行，以及监督举报电话。

房地产开发企业与按揭贷款银行签订按揭贷款合作协议时，应当明确约定按揭贷款必须直接划入项目预售资金监管账户。房地产开发企业应当将按揭贷款合作协议和预售资金监管协议上传至预售资金监管系统报备。

预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款应当全部存入预售资金监管账户。

房地产开发企业使用POS机收取预售款的，只能使用与监管账户绑定的POS机。监管银行应当配合、协助房地产开发企业收取售房款的相关工作。监管银行应对监管项目开展不定期巡查，掌握监管项目的销售情况。

从预售监管资金中支付非工程款项的，应当经过房地产开发企业、收款单位等有关各方签字确认或按照相关规定，由监管银行凭发票及相关材料进行支付。非工程款项累计支付总额不得超出项目工程造价的20%，已用于工程款项的贷款资金的归还不属于非工程款项的支付。

监管银行发现预售资金入账情况异常，或者发现房地产开发企业申请支付工程款项与已完成的工程量或者工程进度明显不符的，应当督促房地产开发企业或相关按揭银行整改，并及时向监管部门报告。

而另一份文件《宁波市存量房交易资金监管办法（试行）》则规定：

由房地产经纪机构促成的存量房交易，交易当事人应选择相应的提供交易资金监管服务的商业银行机构办理存量房交易资金监管。房地产经纪机构及其从业人员不得直接或间接代收代管存量房交易资金。

自行成交的存量房交易，当事人可自愿选择是否办理交易资金监管。

交易双方当事人应与监管银行签订交易资金监管协议，对交易基本情况、交易资金监管范围和额度、监管账户开设、监管期限、资金到账时间、利息、资金划转以及交易事项终止或协议终止时的资金划转、监管银行责任、违约责任等内容作出具体约定。

交易双方当事人以在监管银行的个人结算账户作为交易资金监管账户，监管银行应对账户资金进行冻结管理，资金的缴存和划转均应通过该账户进行。

监管期间，双方均应保持上述账户状态正常。

违反规定的房地产开发企业、监管银行和房地产经纪机构及从业人员，将视情节严重程度，承担暂停网签、记入房地产开发企业不良信用记录或相应的法律责任。

在发布上述两份细则之后，宁波市住建局又于10月10日发布了权威解读，就公众关心的为什么出台细则、宁波市商品房预售资金监管中主要存在哪些问题等问题进行了解读。

据介绍，宁波市各属地住建部门此前对全市商品房预售项目预售资金监管情况进行了专项清理检查，发现了一些主要的共性问题，包括：部分房地产开发企业以土地做抵押申请的项目开发贷款未用于工程建设、部分房地产开发企业调低工程造价规避监管资金额度、部分按揭银行未按规定将按揭购房款划入监管账户、部分监管银行预售监管资金支出不严谨、履行监管职责不尽职、不到位，参与预售资金监管各方责权不清、监管流于形式等问题。此次出台商品房和存量房预售资金监管细则，主要是针对上述共性问题，更好维护购房者权益，降低企业过高的金融杠杆，切实防范房地产市场金融风险。