8月楼市成交同环比均降。CREIS中指数据显示，2019年8月监测的主要城市成交面积环比下降11.41%，超7成城市环比下降，同比则下降5.29%。

一、政策盘点

央行明确个人住房贷款利率水平基本稳定，地方调控以稳为主

8月，央行、银保监会再次重申坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续加强房地产市场金融监管力度。在此基调下，央行改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

32城银行机构迎来房地产业务专项检查，房地产市场资金管控持续加强。8月2日，央行召开2019年下半年工作电视会议，强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，按照“因城施策”的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。8月8日，银保监会开展2019年银行机构房地产业务专项检查，根据国家统计局发布的2019年6月份70城商品住宅销售价格指数，结合参加房地产“一城一策”试点重点城市名单，确定此次房地产业务专项检查包括北京、上海、广州、深圳等32个城市。检查内容和要点包括：贯彻落实党中央、国务院关于规范房地产市场决策部署和监管部门规定的情况；房地产信贷业务管理情况；房地产业务风险管理情况；信贷资金被挪用流向房地产领域；同业和表外业务。8月9日，央行发布2019年第二季度中国货币政策执行报告，进一步指出将按照“因城施策”的基本原则，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

央行明确房贷利率调整事项，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。8月16日，李克强主持召开国务院常务会议，指出要改革完善贷款市场报价利率形成机制，带动贷款实际利率水平进一步降低。8月17日，央行发布公告决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本。住房贷款利率方面，8月20日，央行副行长刘国强在国新办举行的降低实际利率水平有关政策吹风会上明确表示，对于房地产市场，要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。8月25日，央行就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜发布公告，明确自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

地方层面，房地产市场调控保持连续性、稳定性。陕西要求确保各地房地产市场总体平稳，北京重申以稳地价稳房价稳预期为目标，昆山落实苏州房地产调控政策，合肥调整商品住宅用地定价方式及拍卖方式，海南、厦门、东莞分别发文规范住房市场建设管理。另外，多地开展房地产市场专项整治行动，持续规范市场秩序。

陕西强调要守住经济持续健康发展和社会大局稳定的基本面，确保各地房地产市场总体平稳、不出现大的问题。北京坚持“房住不炒”定位，保持房地产市场调控的连续性和稳定性，以稳地价稳房价稳预期为目标，坚决抑制投资投机性购房需求，逐步形成符合北京市特点、适应市场规律的房地产调控长效机制。昆山发布工作流程落实苏州房地产调控政策，明确涉及个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明出现“补交”“断交”情况的均属不符合购房条件。合肥建立房价和地价联动机制，根据拟供应商品住宅用地周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况，按宗地确定拟供应商品住宅用地限价、参考价（即起拍价），并将商品住宅用地拍卖方式调整为“价高者得+限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。

集体经营性建设用地有条件直接入市，城乡一体化发展加速

8月26日，十三届人大常委会第十二次会议通过关于修改《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定，自2020年1月1日起施行。新修改的土地管理法取消了多年来集体建设用地不能直接入市流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性障碍。

集体经营性建设用地可直接入市流转，加快城乡一体化发展进程。新修改的土地管理法，破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍，删除了原土地管理法第四十三条“任何单位和个人建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定。明确土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，同时通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性障碍。整体来看，这次土地管理法的修改，包括集体经营性建设用地入市改革，目的是为了改变、完善现有的建设用地供应格局。集体经营性建设用地入市，首先入市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途。第二，必须要经过依法登记。第三，在每年的土地利用年度计划中要作出安排。第四，即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人也要按原来规划的用途来使用土地。

进城村民自愿有偿退出宅基地，鼓励盘活利用闲置宅基地、闲置住宅。此次修订明确规定国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。对于人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。另外，这次改革还下放了宅基地的审批权，明确要求通过规划合理安排农村的宅基地，为改善农村的居住条件提供便利。

保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。新修改的土地管理法，明确了出于公共利益需要可依法实施征收农民集体所有土地的6种情形，并将“成片开发建设”限定为“经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设”。征地补偿方面，改变了以土地年产值为标准进行补偿，实行按照区片综合地价进行补偿，因为区片综合地价除了考虑土地产值，还要考虑区位、当地经济社会发展状况等因素综合制定地价，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。同时，完善征地程序，将原来的批后公告改为批前公告，要求政府在征地之前开展土地状况调查、信息公示，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

加快推动住房保障立法，夯实各级政府住房保障工作责任

8月，住建部明确将加快推动住房保障立法。地方层面，江苏、武汉加快部署发展住房租赁市场，上海、石家庄进一步扩大住房保障范围，福州明确旧屋区改造要合理控制货币补偿比例。

住建部将加快推动住房保障立法。8月14日，住建部官网发布文章指出，将加快推动住房保障立法，明确国家层面住房保障顶层设计和基本制度框架，夯实各级政府住房保障工作责任，同时为规范保障房准入使用和退出提供法律依据。对于人口净流入较多、住房保障需求较大的大中城市，要督促加大公租房保障力度，因地制宜发展共有产权住房，加快促进解决城镇中低收入居民和符合条件新市民住房困难问题。在棚户区改造方面，坚持既尽力而为，又量力而行，科学确定年度棚改任务。严格把握棚改范围和标准，重点改造老城区脏乱差的棚户区、国有工矿区、林区、垦区棚户区。就棚户区改造完成情况来看，2019年棚改计划新开工289万套，1-7月，已开工约207万套，占年度目标任务的71.6%，完成投资6000多亿元。

地方加快落实住房保障工作责任。江苏加快推动政府主导的住房租赁信息服务和监管平台建设与应用，因地制宜发展共有产权住房。上海为进一步扩大共有产权保障住房保障范围，在上海市16个区全面启动非沪籍共有产权保障住房申请咨询及受理工作。深圳正式印发《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》，明确力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。武汉于近期被确定为中央财政支持住房租赁市场发展示范城市，中央财政将对武汉给予奖补资金支持，试点示范期为3年，每年8亿元，另外，武汉市财政也将配套12亿元，即武汉将筹集36亿元培育和发展住房租赁市场。福州进一步完善旧屋区改造统筹安排调度机制，强调要合理控制货币补偿比例。石家庄明确毕业未满5年的新就业职工，申请住房保障不再受收入限制，只须“收入稳定、有能力支付租金”。

【中指观点】

2019年8月楼市整体成交同环比均降，各线城市同比均不同程度下降。截至8月末，中指监测的主要城市库存总量环比下降0.6%。

二、市场概况

1.需求：8月楼市成交有所下降，一二线城市同环比均降

8月楼市成交同环比均降。CREIS中指数据显示，2019年8月监测的主要城市成交面积环比下降11.41%，超7成城市环比下降，同比则下降5.29%。

环比来看，15个城市下降，南京降幅较明显，为49.31%，苏州次之，降幅超40%；环比上升城市中，韶关升幅明显。同比来看，10个城市下降，重庆、扬州下降幅度明显。

分城市来看，一线城市成交面积环比下降6.87%，其中北京降幅较大，为25.03%；一线城市同比下降9.09%，上海深圳降幅相近。二线代表城市成交面积环比下降15.00%，同比下降4.93%。三线代表城市成交面积较上月上升2.71%，同比下降1.23%。

2.库存：库存总量微幅下降，深圳降幅显著

截至2019年8月末，中指监测的主要城市库存总量环比下降0.6%。重点监测的城市中，深圳降幅较大，为4.97%，宁波居次席，降幅为4.37%，上海、温州降幅均在0.1%以内。另外环比上升的城市中，杭州升幅较大，达17.14%。

本文来源：《中国主要城市房地产市场交易情报（2019年8月）》