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住房租赁新模式:资产国家持有 运营专业机构

2019年07月10日10:51 来源:中国网地产
[提要] 随着我国经济的发展和社会的进步,对房屋管理的模式发生了根本的变化,从筹措资源、降低造价,转化为提高运营管理水平和资产保值增值并重,各地政府、国有企业也与专业机构建立了合作。
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随着我国经济的发展和社会的进步,对房屋管理的模式发生了根本的变化,从筹措资源、降低造价,转化为提高运营管理水平和资产保值增值并重,各地政府、国有企业也与专业机构建立了合作。

50年前,我国处于住房严重稀缺的状态,管理的重点是筹措资源、降低造价。1969年北京龙须沟、天坛等地每平米造价仅48元;50年后的今天,国家强调通过专业化运营,在提高管理水平和运营水平的同时,实现国有资产保值增值。在这样的背景下,2016年国务院提出“鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理,不断提高管理和服务水平。”2017年住建部等九部委进一步深化为“探索采取购买服务模式,将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源,委托给住房租赁企业运营管理。”可以总结为“资产国家持有,运营专业机构”的模式,实现了“广大租客获得良好住房、国有资产保值增值、租赁企业快速发展壮大”的多效合一,体现了党“多主体供给、多渠道保障”的总体精神,也符合国家“发展混合所有制经济”的改革思路。

从2017年开始,国有平台、企业与民营住房租赁企业的合资、合作开始快速发展。2017年底,南京国企平台安居集团与住房租赁民营企业贝客公寓成立合资的安居贝客合资公司,尝试长租公寓产业混合所有制改革。2018年中,南京国企东南集团与民企万科运营的“泊寓”合作,成立“东南青年汇•泊寓”。2018年8月,广州开发区国有独资企业才锐房屋与世联红璞公寓合作,由才锐提供物业,世联红璞负责后期运营;2018年底,YOU+国际青年社区与广州城投集团共同规划广州萝岗和苑“优智生活服务示范区”项目,将联合打造18000套公租房示范项目。可以看出,通过合作、合资等模式,发挥“国家队资源优势,民营企业运营优势”的长处,更有利于住房租赁的发展。

但这种“资产国有,运营民企”的模式却并非主流,主要可以归结为以下三个原因:一是“国家包办到底”的思维根深蒂固,据了解,多个城市政府要求国企“房屋自持,运营自建,包办到底”。二是优质的、具有公信力的住房租赁品牌企业还供应不足,行业规模、品牌都还有待加强。三是很多政府、企业领导对青年一代群体的需求认识不足,还停留在“有房子住”“价格低廉”的层面。5月份,在某二线城市高校青年教工公寓考察中,房屋之破败,不仅让“美好生活”荡然无存,也让国有资产保值增值无从谈起。与居民沟通了解到,该房屋是上世纪六七十年代所建,现在为学校青年教师单身公寓,但有些老师结婚或生孩子后,依然在其中居住。目前公寓居住基本不交租金,对于年轻教师,很希望能够通过装修改造和运营管理减少安全隐患、提高居住品质,“提高租金没问题啊,关键是现在想交学校也不收啊。”反映出陈旧的管理理念的落后,“新旧动能”亟待转换。

在此背景下,首旅如家集团与安歆集团的首次强运营能力国企与民营企业合作具有以下重要的启示意义:

一是国有资产管理思想创新。政府平台、国有企业与民营企业合作,尤其是在管理、运营方面的合作,不但不会造成国有资产流失,反而会提高管理水平和运营效率,有助于国有资产的保值增值,而且随着城市化的发展、建筑年代的延长,“品相决定价值”的趋势越来越明显。

二是精细分工专业化思想。首旅如家的主营业务是经济型酒店,很多人看起来,经济型酒店是长租公寓相似度最高的产业,但首旅如家依然选择外部合作。反观不少地方政府,强制要求地方国企“从建设到运营全程自建团队、自行运营”,还美其名曰“都是搞房子,一回事嘛。”其本质在与缺少专业化思想。

三是充分认识需求的增长趋势,充分估计人民对“美好租住”的向往。与60、70后“有张床就行”所不同,80、90后对居住品质需求快速提升,安全、舒适已经成为刚需,品质、颜值、社交需求越来越普及。

四是资金模式、预算模式的创新。尤其体现在一些学校、机关等非盈利机构,很多负责人动辄以“没资金、没预算”为借口,对国务院和各部委“购买服务,将政府或国有企业的房源委托管理”“提取住房公积金支付房租”“租金抵扣所得税”文件置若罔闻,实在是懒政思维。以上述高校教工公寓为例,老师愿意支付适当租金获得优质服务,通过引入专业机构进行改造、服务后,可以实现消除安全隐患、国有资产增值、教师安居乐业等多效合一,结合“人才引进租房补贴”“提取公积金”“租金可抵扣所得税”等政策利好,不但不需要老师支付一分钱,连公积金都不需要,甚至还可以抵扣所得税,同时还能获取居住环境的大幅改善。如果全体教师的工作难以一次做通,还可以通过“征求意见、分层改造”的思路逐步推进。

总结下来,我国的城市发展已经进入新阶段,住房稀缺的阶段已经过去,但结构性问题将长期存在,好房子、好运营、好服务的房子依然需要政府、国有企事业单位创新思维去推进,利用好国家政策,尽快实现“多主体供给,多渠道保障”,“让全体人民住有所居、住有宜居”的伟大目标。

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