中指研究院研发中心总经理白彦军先生

白彦军：尊敬的各位专家、各位领导、各位来宾，大家上午好！

非常高兴代表我们研究课题组就2019中国产业新城运营商评价研究成果做一个汇报。朱会长刚才讲了宏观经济和我们产业面临的挑战，从我们自己的感受来讲，今年产业新城这个大环境2018、2019年是非常关键也是非常微妙的年份，过去我们没有看到更多的高歌猛进，而是看到更多的是自我反思，大家在过去五到六年的快速增长之后，很多企业在新的环境的变化下也在思考产业新城发展在追求规模和追求质量的过程中到底怎么平衡。也许在行业发展比较快的时候，大家可能会忽视很多问题，但是真正面临一些挑战和问题的时候，我们才能真正看到我们自己，尤其是在运营过程中出现的一些情况。

今年我们在评价过程中或者说研究背景中有很多新的环境因素的变化。

研究背景：产业结构不断转型升级，国家战略为产业新城发展提供发展良机

创新驱动持续引领产业发展，新产业、新业态、新模式不断催生，产业结构不断得到优化。都市圈建设不断推进，城市群作用日渐突出，区域间壁垒正逐步打破；2019年两会进一步强调推动区域优势互补、城乡融合发展，坚持以中心城市引领城市群发展，深入推进新型城镇化，提高新型城镇化质量。

在国内和国际的环境影响下，产业新城在2018、2019乃至未来两到三年都会受到不同的制约和影响，到底怎么做，什么样的规律适合产业新城运营商，也是这次研究的主题和出发点。今年研究的背景，首先要检索、反思、回馈过去一年企业变化的情况。我们从产业新城项目再到企业，逐渐把企业和项目调研数量做了很明显的扩充。

评价模型：基于理论、实践研究及实地调研、专家鉴定反复修正而成

今年在研究过程中，遵循了过去大的评价体系逻辑，同时对于其中一些很关键的指标变量要素做了调整，特别是刚才提到的在整个产业发展过程中，现在强调的是做更高能级的产业升级，所以在创新发展方面我们花了更多的功夫和指标去参考和评价。这种变化一方面要有提质的体现，同时还要有很好资料的收集和整理。产业新城整个行业的发展历史比较短，单从量化的数据找比较匮乏，需要我们做很多企业的项目现场的访谈、调研，乃至很多具体的微观项目的考察。今年在过去项目的基础上延伸了调研的数量，我们有近几千份问卷的调研，形成了现有的评价研究结果。

我们希望通过这个研究反馈当下行业的情况和趋势。

1）企业核心竞争力不断巩固，强者恒强局面显现

2）经营业绩水平与产业发展能力是造成企业综合实力差距的主要原因

在具体的平均数据上可以看到，所有的进入评价的49家样本企业中，其中综合实力和49家企业的综合实力分差是24分，其中经营业绩水平平均分差是30分，产业发展能力平行分差是29分，是本次综合实力产生差距的主要原因。根源还在于产业发展。产业和城市在齐头并进的过程中，产业是相对比较慢的过程。整个产业氛围的营造需要更长的时间，在产业发展中的差异，不是在缩小，而是在扩大。

简单给大家介绍一下我们在调研过程中的思考。

产业新城运营商发展特点：产业定位作为发展产业新城的关键一步，更多强调的是战略性、实操性，需要思考如何将区域所需产业顺利落地，满足地方政府以及企业的现实需求，并用于指导产业招商，实现区域产业经济的持续发展。

实际上做一个很好的产业定位光有高度不够，关键要有系统性和当地资源的匹配性。在2018年、2019年这段时间以来，企业可以在几方面，重研究、搭平台、抓龙头，促落地，重研究是在过去的一年多以来，整个企业发展的研究体系越来越清晰，越来越成熟，不只是是研究宏观经济、宏观产业，更多的是从园区的具体规划做很多研究。在2018年、2019年很多企业在这方面加大了投资，可以说有非常系统的研究，接下来产业的落地和产业的定位才能有非常好的实现。过去这一年重研究体现的淋漓尽致。搭平台、促融合都是真正围绕地方资源和所在城市的资源聚合上下游的产业，这里面的特色产业在规划过程中逐渐的浮入了我们的视野。促落地是说很多企业在规划定位方面更加的平实，更加的务实，更加的和产业贴近，这样的话整个产业的发展和地方特色实现非常好的融合。

产业招商：大家说产业决定城市的兴衰荣枯。作为新城发展最重要的力量源泉，产业招商决定了产城融合的范围与质量。产业转型升级和区域产业转移的背景下，面对相对有限的产业资源，产业新城运营商在招商方面输攻墨守，各显神通。

过去一年多，企业在几方面进行了探索：信息化招商、全层招商、聚焦招商。真正的突破是2018年底和2019年初，很多企业发布了产业地图，甚至是产业招商信息平台，因为过去积累下来的产业资源、产业数据，同时又结合了当下新的城市数据和基础资源的数据，融合在一起，最后对重点布局的产业区域的基本脉络有非常深刻的展示和体现。这样的话在接下来进行招商的过程中就可以进行精准的匹配，甚至可以实现非常好的预判性的招商。在过去一年，很多企业发布了很多类似的信息平台，我们认为这种平台是未来整个产业当中很重要的趋势。深化圈层招商，围绕具体的细分资源和细分产业进行产业的梳理和聚集，这是过去一年的变化。更重要的是聚集招商，这次产业研究的范围是扩围的，有一些小的企业特色鲜明的企业也进入了我们的研究范畴。这些企业的特点是所在的城市和区域没有特别大的优势，但是围绕自己所在区域的小产业去打造，一方面把小的配套产业做起来，慢慢的再把大的龙头企业引进来，跟过去的先龙头后配套是恰恰相反的路径，这种模式在北京周边，在上海、广深周边都有很多企业在尝试，通过具体的方式，先有小后有大，以后区位优势不明显的企业可以作为参考。

产业培育：专业人才管理，搭平台助成果转化。很多企业对入园企业的知识产权保护做了很多具体的措施，大家对于产业园区的专利、研发创新都进行了很好的知识产权的保护。我们认为，可以说把过去简单的提供一个办理证照，一些基础服务提升到了前瞻性的服务上，这一点非常重要。另外更多的是围绕城市吸引人才的计划，每个产业园区出台了自己的计划，这个计划为整个园区企业发展提供了非常好的人才资源，这一点是过去产业培育领域中的变化。包括创新管理机制和服务能力的提升，都体现了过去一年在整个产业培育方面的变化。力求为整个园区提供更高质的服务。

城市建设过去一年有两个变化：一是从过去更注重基础建设向更注重人居环境出发，特别是教育、医疗、健康、商业、娱乐等日常工作生活需求，做了更多的解决安排。二是运营商深入挖掘内在需求，并且开始注重关爱弱势群体。

城市布局：人口、交通、经济三大要素影响运营商城市选择。产业新城的城在什么地方，选择的标准怎么界定？我们梳理了一下，过去一些重点企业在2018年新拓展的项目城市分布，2018年10运营商新拓项目分布在23个城市，这些城市大多数为都市圈内重点城市。从新拓项目所属城市分布来看，长三角、长江中游以及珠三角地区布局相对较多。中西部的核心二线省会也有一些布局。这些城市还是比较相似的。

1）人口作为支撑城市发展的重要推动力，人口的流动也持续影响着城市竞争力。

从2011-2017年地级以上城市年均常住人口增量分布来看，其呈现出“东强西弱、南强北弱”的态势，而且有加速发展趋势。根据我国一、二线城市统计公报来看，2018年，人口增长最快的城市分别为深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙以及宁波这十大城市。其中，深圳人口增长近50万人，人口增长的宁波也将近20万人，且这些城市大多数为都市圈中心城市。

2）23个城市GDP增速均较高，大部分高于GDP增速。从城市经济体量来看，大部分省会城市GDP相对较高，且为区域中心城市，城市带动能力较强；对于其他城市来说，这些城市GDP亦相对较高，且其所属的都市圈中心城市产业基础相对较好，并且与中心城市之间的距离也相对较近，城市未来发展潜力较高。

3）城市布局：便捷的交通亦是运营商关注重点。2018年大部分城市开通了高铁，基本上20多个城市群有高铁贯通。从区域来看，人口、经济、交通要素的聚集可以说对整个产业新城的布局指明了方向。在中国的人口和产业聚集的过程中，核心的城市群还应该是主要的布局方向，包括今年发改委刚刚发布了关于促进都市圈发展的计划，从大的战略来讲，中国的核心的五大城市群里有那么20多个小的都市圈，这20多个小的都市圈是未来很重要的产业新城布局和发力的起点。

产业选择：立足产业资源禀赋，聚集产业转型升级趋势，因城施产。我们梳理了一下已经做的企业注重哪些产业，基本上大家选择的方向和国家的战略比较一致，无非就是大的战略新兴产业，包括区域的重点发展产业。从发展趋势来讲，仅依靠国家的战略远远不够，我们要从几方面考量未来整个产业布局的方向。一是要因城施产，因为城市发展的趋势完全不一样，中西部的二线城市来看接下来会承接更多的东部的产业转移的机会，产业转移过程中未必产业升级那么高，包括产业层级比较低的产业，这种产业可以聚集大量的就业人口，针对这些城市在未来产业选择方面可以适当的把能级放的更低一点，这样的话在整个产业聚集过程中，你的园区入驻和对你的产业接受会有更好的体现。二是沿海发达的三四线城市，这些城市布局的产业是前面企业已经在做的所谓的高新技术产业和战略新兴产业，这些产业在未来过程中是重点去关注的产业。我们一直说要立足产业禀赋，聚焦产业转移和趋势因城施产。

总结：在此次实地调研及访谈过程中，我们能够明显感受到运营商在产业新城上做出的许多努力与尝试，产业新城较往年实现了更高水平的发展。而对于产业新城运营商来说，产业定位、融资以及盈利模式等仍是运营商面临的难题。

1）部分项目由于产业定位雷同、盲目定位等问题，导致招商并不理想，不仅浪费资源，更难以助力当地产业转型升级。

2）受国家政策影响，国家加强了对于PPP项目的入库管理力度，并对不符合规范、未有实质性进展的项目明令予以清退，这对于运营商来说，大大增加了布局产业新城的难度。这就要求企业在增强自身建设、运营管理水平的同时，亦需要时刻把握国家政策导向，以及时调整应对。

以上是我简单的分享。谢谢大家！