物业项目员工定岗定编的数量参考标准

物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。

一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准      

多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：

1.管理人员：

主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；

助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；

社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；

管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；

其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。

2.维修员：建筑面积每4万平方米设置1人。

3.绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。

4.保洁员：每140户设1人。

5.保安员：每120户设1人。

6.车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。

二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准      

高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.5~7.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：

1.管理人员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。

2.机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。

3.保洁、绿化人员：建筑面积每7000平方米左右或90~100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。

4.保安人员：每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。

5.车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。

三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准      

高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置15~18人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：

1.管理人员：建筑面积小于3万平方米设主任1名，每增加3万平方米增设副主任1名；助理每2万设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据需要设置。

2.机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万平方米配4~5人。

3.卫生、绿化人员；建筑面积每2500平方米配1人。

4.保安人员：建筑面积每2000平方米左右设置1人。

四、其他类型的物业      

如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。

物业管理各岗位人员编制标准（推荐、仅供参考） 

一、公共事务人员劳动定额  

1.15万平方米以下住户服务中心配设管理员3人。

2.15万平方米以下不高楼宇巡查组，只设住户服务中心；15万平方米以上设置楼宇组。巡楼组管理员每增加5万平方米，增设1人。住户服务中心管理员每增加10万平方米，增设1人。

3.干部配置：15万平方米以下设置主管1人，不设班（组）长；15万平方米以上，设置主管1人（可由管理处副经理兼），住户服务中心班长1人，巡楼班（组）长1人。

二、保安人员劳动定额  

1.固定岗保安员每人当值时可监护面积为3000-3500平方米。

2.全封闭小区每入口需设置3个（三班倒）。

3.巡逻保安员每组（两人一组）可监护面积为5万平方米左右。

4.封闭停车场每出入口处应设置3人。

5.30万平方米以下保安干部的配置为主管1人、班长3 –4人。30万平方米以上可增加组长一级干部，平均按每5-8万平方米配置组长1人。

6.智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当养活保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人。

7.保安人员综合劳动定额：每2000-2500平方米配置1人。

三、机电维修人员劳动定额  

1.每个高压配电房值班电工3人。

2.水工每10万平方米配置1人。

3.中央空调每10万平方配置1人。

4.电梯工每10部电梯配置1人。

5.维修电工每10万平方米配置3人。

6.综合维修工每10万平方米配置2人。

7.干部配置标准：

30万平方米以下，配置主管1人，不设班组长；

30-80万平方米以上，配置主管1人，运行班（组）长1人，维修班长（组长）1人。

80万平方米以上，可考虑配置主管1人，运行班（组）长1人，机电维修班（组） 1人，综合维修班（组）长1人。

8.综合劳动人数定额：每10万平方米10-12人。

四、清洁人员劳动定额  

1.梯级清扫：14层//人。

2.地面清扫：300平方米//人。

3.拖楼梯：13层//人。

4.擦楼梯扶手、通花铁栏、地脚线：12层//人。

5.洗地毯:360平方米//人。

6.刮玻璃:4平方米//人。

7.清洁电梯轿箱(抹钢油):1个/10；

8层以下楼房(无电梯)1梯10栋/人;

9层以上楼房(带电梯):1梯8栋/人。

8.干部配置标准:

10万平方米以下,配置主管1人,不设班组长;20-50万平方米,配置主管1人,技术员1人,班(组)长2人;

50万平方米以上,每增加20万平方米增设班(组)长1人。

9.保洁人员综合劳动定额每8000-10000平方米,配置1人。

五.园林绿化部人员劳动定额 

1.绿篱及灌木修剪  

(1)墙状绿篱:人工20米/;机剪:50米/;  

(2)丛生或块状绿篱:人工:25平方米/;机剪:50平方米/; 

(3)球形:直径1米球形,4棵/,直径大于1米的适当降低平均数; 

2.大树修剪:

(1)冠径15米以上,需三个配合.1棵/83人,平均0.05棵/人. 

(2)冠径10-15米,需三个配合.3棵/83人,平均0.125棵/人.; 

(3)冠径5-10米,需二个配合.12棵/82人,平均0.75棵/人.; 

(4)冠径5米以下,高3米以下,单人操作,平均2-5棵/人.; 

3.剪草  

(1)特级、一级草坪：360平方米/人、；

(2)二级草坪：280平方米/人、；

(3)三级草坪：用汽垫机剪180平方米/；割灌机剪60平方米/；

(4)四级草坪：用割灌机剪，40平方米/。

4.施肥  

（１）粒肥：撒施，550平方米/；点施灌木，240棵/；点施盆花，900盆/；点施小乔木（环施），50棵/；

（２）液肥：机施两个配合，平均250平方米/人、；手喷，室内大盆植物15棵/；室外大棵植物24棵/；手淋，200棵/人、；

5.喷药：机喷，平均350平方米/人、；壶喷，室内大植物15棵/；室外中小植物25棵/；小型盆栽壶喷200棵/。

6.淋水：自动喷淋平均8000平方米/人、，人工淋平均2000平方米/人、。

7.花苗上盆：时花平均250盆/人、，苗木平均200盆/。

8.花木出圃质量修整：时花平均500盆/人、，小盆观叶植物150盆/人、；大型观叶植物平均10盆/。

9.盆景  

（1）修剪：小盆平均10盆/，中盆平均5盆/，大盆平均2盆/；

（2）换泥转盆：小盆平均8盆/人，中盆平均2盆/，大盆需两个人以上配合，平均1盆/人。

10.插花 

（1）一般插花：

盆花。小盆8，中盆20，大盆35。

花束。小束15，中束25，大束35。

花篮。小篮10，中篮15，大篮25。

（2）创意插花：

盆花，小盆20，中盆40，大盆90。

花束，小束25，中不40，大束60。

花篮。小篮20，中篮40，大篮80。

11.机械检修：正常的周期性检修每月2天/人，突发性检修按机械故障的修理难度而定。

12.残花清理：．报废残花的清理平均400盆/人；可重新利用残花的处理平均300盆/。

13.杂物清除：人工除杂草密度平均每2-55平方米/人不等；化学除草坪平均每700平方米/人。

14.按绿地面积计：每6000平方米绿化室外绿化面积需绿化工1人，每5亩花木生产地需工人4人。

15.建筑内绿化管理：按每20000平方米建筑用地面积（或每200户业主）配1名绿化工。

16.干部配置标准：

30万平方米以下，设主管1人，园艺师2人，不设班（组）长；30万平方米以上，设主管1人，班组长2人，园艺师每10万平方米配置1人；如有花木基地时，可增设花木基地主管1人。

17.园林绿化部人员综合劳动定额：每10万平方米3-4人，花木基地工人每5亩配置4人。