作为深受都市年轻人青睐的居住方式，长租公寓近两年来可谓异常火爆，却也乱象频发。从2018年下半年开始，长租公寓的融资就愈加困难，很多通过资产证券化的融资未发行成功。不过，春节过后，长租行业迎来了一波融资热潮。

魔方D轮融资1.5亿美元，为上市铺路？

3月11日，集中式长租公寓品牌魔方生活服务集团宣布获得1.5亿美元的D轮融资，加拿大领先的机构基金管理公司CDPQ为本轮战略投资方。魔方生活服务集团CEO柳佳称，本轮融资资金将用于进一步提升品牌影响力，优化运营管理，完善IT系统和会员体系，以及进行项目并购和轻资产拓展。

此次融资是2019年集中式长租公寓领域宣布的笔大额融资，此前，魔方已完成三轮股权融资，投资方包括中航信托、美国华平集团、德同资本等。2013年魔方获得6000万美元的融资，投资方为德同资本和美国华平投资集团，2015年5月，华平投资追加投资1.4亿美元。2016年4月，魔方宣布获得C轮融资3亿美元。

魔方成立于2009年，是较早进入长租公寓行业的运营商之一。不同于自如、蛋壳等分散式长租公寓，以魔方为代表的集中式长租公寓采取集约化的管理，一家门店一般有几十至上百间房源。集中式房源的好处在于拿房成本和运营成本较低。

魔方生活服务集团董事长郑南雁表示：“发展长租公寓已经成为当下中国房地产发展的重要长效机制，魔方通过将闲置和低效利用的存量物业转变为人民群众需要的‘增量’租赁用房，创造了中国新时代下的租赁模式。”

在业内看来，魔方融资、规模扩张主要是为上市做准备，但上市后估值、以及未来前景如何，现在还无法评判。

品牌公寓融资热，资金向头部企业聚拢

这并非个例。实际上，今年春节过后，长租行业迎来了一波融资热潮。

2月14日，华夏资本-金地火花长租公寓1-8期资产支持专项计划在上交所成功获批，拟发行规模合计20亿元。据悉，为进军长租公寓，金地商置于2015年设立了全资子公司火花时代投资管理有限公司，2016年初，“金地草莓社区”公寓在深圳开业。此次金地发行的华夏资本-金地火花长租公寓1-8期资产支持专项计划，融资品种为资产支持证券ABS。

2月21日，窝趣公寓宣布完成B轮融资，本次融资额近2亿元，领投方为魔方（中国）投资，窝趣管理团队也进行了增资。窝趣WOWQU诞生于铂涛集团，于2015年4月正式成立，公司曾在2017年8月获得58同城领投的5000万元A轮战略投资。有业内人士称，未来窝趣大概率会并入魔方集团，进一步充实魔方公寓的规模和产品线。

2月26日，媒体报道称， 北美青年Co-living（共享社区）社区邻客（Tripalink）于近日完成数千万元的A+轮融资。由Calin SJG Fund和 L.P领投，险峰长青K2、e代理、Tekton Ventures跟投。创始人李东昊称，此轮资金后，邻客将从公寓选址、软装设计等方面进一步打磨产品，并且计划将业务向全美扩张。

3月1日，长租公寓运营商蛋壳公寓对外宣布完成5亿美元C轮融资，此轮融资由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投，同时，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。此轮融资结束后，蛋壳公寓的估值已超过20亿美元。

看似资本寒冬，为何这些长租公寓企业仍然得到资本的青睐？“对于中小企业，就不要指望好的融资。不过，大品牌的融资一直在春天里。”房东东创始人全雳表示，对于今后的长租行业，资本总体很谨慎，无论股权投资或者债权融资，只会向头部和超大规模企业集中。

不过，在扎根董事长兼首席执行官王青松看来，资本与长租公寓天生就是矛盾体，要结合好资本，不能做短线投资者。否则，融资会让自己成为资本的工具。

恐“变味”，多家房企长租公寓融资受阻

值得注意的是，随着资产证券化在国内的深入发展，ABS成为了新宠，也就是房企、房产中介或运营商以公寓产权、预期租金或租房贷款作为底层资产，在市场上公开募资的一种融资方式。不过，去年关于金融资本搅乱租房市场秩序的话题引发监管部门关注。随之，金融监管越来越严格，多家房企发债受阻，其中不乏“长租公寓”项目的融资计划。

据上交所3月8日披露信息显示，重庆新鸥鹏地产一宗20亿元住房租赁专项公司债券发行申请，被上交所终止审核。该申请于2018年9月末提交，其间多次被中止审核，并重新提交资料。据新鸥鹏在最初申请的募集资料内披露，本次债券发行规模不超过20亿元，拟分期发行。本次债券募集资金扣除发行费用后拟用于长租公寓和租赁住房项目建设及补充流动资金等法律允许的用途。

在此之前，多家房企住房租赁融资计划受阻。包括：奥园集团10亿规模非公开发行2018年住房租赁专项公司债券；花样年拟发行的50亿2018年非公开发行住房租赁专项公司债券；合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券等。

“业内担心的问题是，开发商拿了钱，实际上是把钱用于开发贷之类的，变相把资金大规模流入房地产市场内。”全雳表示。

全雳同时强调，10年后，住房租赁的核心一定是金融，金融背后是银行以及公募REITs。

长租公寓盈利模式待解，寡头之争持续

值得注意的是，长租公寓的洗牌也在同时进行。去年一年，杭州鼎家、上海寓见等因资金链断裂、经营不善致停止运营的长租公寓企业达十余家。

从2014年萌芽至今，经过四年多的高速发展，长租公寓出现了较为严重的分化现象。业内认为，长租公寓阶段“群雄并起”已近结束，长租公寓运营方在数量上的快速增长期已接近尾声。随之而来的，第二阶段“寡头之争”正在进行，长租公寓随之进入行业洗牌期。

全雳认为，直至目前，整个长租公寓头部企业的格局基本已经成型，“行业一度过热，目前已经开始洗牌，品牌公寓更趋于理性，过去看规模，现在更看现金流和利润，企业更注重内在价值，而不是盲目外延式的扩张。”

不过，难以否认的是，作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，虽行业前景可期，但目前为止，尚无企业能给出清晰的盈利模式。

对于长租公寓，目前很多企业采取的是模式，即传统的二房东模式。二房东模式拿房成本较高，回报周期长，基本靠融资，生意有所困难。值得注意的是，经历了长租公寓的市场争夺大战，集中式长租公寓的获房机会大幅减少，获取房源成本大幅提高。因此，有业内人士认为，集中式长租公寓规模发展的机遇期已失去。而没有规模，就无法降低管理成本和财务成本。

在此背景下，目前不少长租公寓企业纷纷转型，走向托管模式。记者了解到，魔方在D轮融资发布会现场，还启动了轻资产战略加速仪式。据悉，魔方针对地产开发商、建筑商、物业持有者，探索出了加盟、托管、合资等多种合作模式。

对此，全雳表示，今年，多家品牌开始尝试轻资产，这也是发展中的自然选择。不过，轻资产托管模式并非易事，业内人士认为，目前轻资产模式可以探讨，但为时尚早，还无法很快形成规模效应。