房地产企业的博弈，从来都是弱肉强食，各家房地产企业八仙过海，只求能在行业中赢得一席之地。作为地产央企，落后于人也是会面临被并购的风险。

去年，在房地产调控政策依然从紧的背景下，商品房成交量增速略有放缓，但销售规模再创新高。房企凭借精准的市场驾驭能力抢抓城市群发展机遇，因城施策把握市场需求，强调高质量产品的打造以及快速去化的营销策略，推动百亿军团持续扩容。根据中指研究院监测显示，2018年共计156家房企跻身百亿军团，较2017年增加12家，销售额共计11.4万亿元，市场份额超75%，行业集中度加速提升。

2018年央企整体表现如何？

在中指研究院《2018年中国房地产企业销售百亿专题》中显示，2018年房企销售百亿企业排行榜前三甲依次为碧桂园、万科以及恒大。而21家地产央企的表现分化明显，首尾差距悬殊。在业绩方面，保利发展、中海地产和华润置地位列前三甲，平均销售额已接近3000亿。根据中指研究院数据，保利发展2018年实现签约金额约为4048.17亿元；中国海外系列公司的累计合约物业销售约为2597.79亿元；华润置地实现总合同销售金额约2155.3亿元。2016~2018三年间，上述三家房企均稳定地排在房企前十位置，已逐渐形成地产央企的“头部阵营”。

招商蛇口、中国金茂、远洋集团以及中国铁建则形成了地产央企的“中坚阵营”，它们分别实现销售1705.84亿元、1280亿元、1095.1亿元和986.93亿元，跻身千亿房企之列。

不过，如电建地产、华侨城、五矿地产等一些老牌央企却是后继乏力，规模增长速度未达到预期，逐渐与排名靠前的企业差距拉大。至于其他的地产央企，则持续不温不火地保守打法，实则已经掉队。

整合重组，将影响行业格局

从保利收购中航地产，到招商蛇口合并招商地产，从2017年中交系地产整合，保利地产收购保利置业，再到2019年中粮地产完成收购大悦城，以及中冶置业和五矿地产的重组拉锯战，地产央企内外整合重组持续不断。

昔日“招保万金”之一的招商地产，在2014年前后渐渐掉队。2015年底，招商蛇口工业区吸收合并招商地产，以招商蛇口重组上市。重组三年后，招商蛇口2018年销售额已达1705.84亿元，被业内视为地产央企重组样本。

中交集团正在推进房地产板块重组整合工作，未来中交体系里会有三个平台，包括中交地产、绿城中国、中交海外地产。这三个平台既占据内地和香港两大资本市场，又覆盖国内和海外房地产市场。但目前来看，中交地产还无法担起重任。成为地产巨头，中交地产还要面临与绿城如何保持协同的课题。

多年悬而未决的保利地产、保利置业整合迎来突破。券商分析人士认为，保利发展此前碍于和保利置业同业竞争缘由，自从展开对保利置业收购后，也陆续在此前受限制区域展开拓展，业务范围进一步扩展，业务规模保持提升，未来随着公司完成对保利置业的整合，将进一步巩固和提升公司在行业内的龙头地位。

据了解，下一步央企重组的重点之一是加大专项整合力度，另外还将进一步推进中央企业的战略性重组，加强重组整合以后的融合。虽然在整体上并没有表现出太多的扩张趋势，但随着部分地产央企逐步完成整合重组任务，将会有所发力。

粤港澳大湾区房地产战略需提前布局

2月18日晚，《粤港澳大湾区发展规划纲要》（以下简称《规划》）正式发布，搅动起市场情绪，次日开盘A股概念股大涨。其中，房地产板块涨幅居前，深天地A、招商港口、珠江实业(600684)等多股涨停。

《规划》提出建设的城市群，将涉及基础设施的互联互通，必然给粤港澳大湾区带来人口的流入，推动粤港澳大湾区的房地产业发展。根据《规划》，核心城市及两岸“轴带”都将成为房企布局重点，卫星城镇也将迎来机遇，粤港澳大湾区房地产格局或有微妙变化。

在这一点上，龙头房企万科已提前布局。早在“2016轨道交通与城市发展高端论坛”上，时任万科董事会主席的王石就提出，我国已经到了轨道改变城市的阶段，“未来十年，容纳城市新移民的主要地点，可能不再是特大型城市，而是位于发达城市带范围内的卫星城镇。”王石说道。

在央企中，招商蛇口目前在粤港澳大湾区核心节点的前海、太子湾和会展湾（大空港新城）手握重点项目，粤港澳大湾区土储占总土储比重达31%，与此同时，其控股股东招商局集团90%的核心资产布局在粤港澳大湾区。

另外，《规划》要求优化提升深圳前海深港现代服务业合作区功能、打造广州南沙粤港澳全面合作示范区、推进珠海横琴粤港澳深度合作示范，这说明广东自贸区将是粤港澳大湾区内地与港澳合作的最主要地区。在未来的实施中，广东省内可能还会有更多新区出现，东莞、佛山等地都有潜力，布局好新区的房企，将会迎来很多机遇。

结语：多元布局 开辟新业绩增长空间

2018年，各房地产企业主要围绕地产开发进行相关横纵向拓展，聚焦长期持有型业务和地产服务型业务，此外还有少部分房企涉足机器人、新能源汽车等新业务和新赛道，开辟新的业绩增长空间。部分大型房企凭借自身资金优势通过投资入股、合作研发等方式试水高科技领域，紧盯人工智能、新能源汽车、机器人等项目，探索新时代下房企发展的新增长极。如碧桂园计划五年内在机器人领域投入至少800亿元；恒大与中科院签署全面合作协议，计划未来十年投入1000亿布局高科技产业；绿地集团、复旦大学联合设立上海智能产业创新研究院，正式踏入高科技领域。央企可从中吸取经验，以此次粤港澳大湾区为契机布局新业务来实现企业升级。

2019年央企仍需准确把握市场周期走势，做对投资、做精产品、做好营销，不断培育内生增长动能，提升企业运营能力，以更好更灵活的发展策略保证企业稳健发展。

本文根据中指研究院《2018年中国房地产企业销售百亿专题》、证券日报、新华网整理。