2018年，在商品房市场上，苏州的走势有点让人“捉摸不透”：从数据上看，2018年苏州商品房整体量价齐升，其中12月份明显翘尾。在市场整体调整的背景下，苏州楼市为何“一枝独秀”？实际的市场情况真是这样的吗？本次回乡调研，将重点揭秘苏州楼市现状和各板块的走势。

1、市场量价回升，市场回暖？不，是产品结构在变化

一方面，苏州城市基本面好且气候环境佳，吸引青年人才持续流入，商品住宅市场需求相对旺盛，近几年土地供应体量较少，市场持续处于供不应求局面，这对苏州房价的韧性提供了支撑。苏州执行调控的时间较早，调控也较为严格，受限价限签等政策影响，苏州新建住宅价格不仅一直维持较为平稳的状态，没有过度透支，在严格的限价调控下，其新房价格优势突出，市场偏好明显，房价较为坚挺。

另一方面，也是关键的一点，2018年底，随着市场预期逐渐趋于稳定，地方政府对限签政策弹性放松，比较高端的改善项目得以顺利入市，囤积近两年的改善需求正常释放，也导致苏州的房价出现一定幅度的上涨，但这主要是受成交结构的影响，并不能简单看成是楼市的回暖。

2、片区差距拉开，市场开始分化

本次回乡调研的一个感受，苏州的各个片区楼市行情明显分化。苏州城区分为姑苏区、工业园区、高新区、吴中区和相城区，其中，苏州工业园区的市场热度一直居高不下。工业园区作为苏州优质资源集中区，受政府对新房的严格限价及供地稀缺等因素影响，新推的住宅项目性价比较高，受到市场的青睐。2018年10月、11月园区出现了一波“抢房热潮”，楼盘开盘当天基本就可以去化完毕。

小编调研了园区湖东的中海某楼盘，据现场销售说，项目一期于年底开盘，以大户型为主，政府备案价约4万/平米，全款客户优先。由于高性价比和优越的地段，据说该项目已全部实现网签。另一个新盘是位于湖东的高端改善楼盘XX府，去化率也较高。现场销售说，园区由于新盘限价，且宅地供应愈发稀缺，性价比相当高，现在的新房去化都很容易。

在和亲戚的聊天中，小编发现，很多苏州本地人对于园区开盘的项目的观点就是“买到就是赚到”，对于买房的选择则是倾向园区板块，间接印证了苏州园区的热度。

而另一位朋友则持悲观的态度，他认为目前苏州园区的房价太高了，而且当前外企正在搬离苏州，整个苏州的经济尚处于转型期，限购下买房的需求受限，未来房价不一定会继续上涨趋势，在这一波抢购新房的热潮褪去后，不知还有多少实实在在购房的需求呢。

至于其他片区，则没有工业园区这样的场面了，购房者会更多的考虑地段和户型等因素。2018年，苏州楼盘销售量的地方是吴江区，且主要集中在吴江的太湖新城—未来市政府重点开发的区域。除此之外，高新区、相城的高铁新城也是购房者考虑较多的板块。对于周边接触的购房者来说，大家普遍倾向买这几个地段的新房，其余地段则不在重点关注范围内。

二手房市场方面，全面来看，苏州二手房价格相比去年有所上涨，但有卖房者反映“卖房比买房难”，二手房挂牌待售的时间更长了，这也反映了二手房市场存在一定隐忧。

3、2019年的苏州楼市

在本次回乡的调研过程中，可以感受到去年计划买房的人相对较多，大部分是在这一波行情中选择购入相对较高性价比的楼盘，也有一部分人则继续在持币观望。而今年预计要买房的需求则相对较少，且更多地只定向偏好性价比高的新盘。

判断未来市场行情的另一个角度是看土拍。2018年苏州市区（含吴江）共成交82宗宅地，成交总建面793万㎡，其中吴江和新区是成交大户，两区成交规划建面占总成交的56%，未来将成为住房供应主力区域。然而2018年苏州共有8宗流拍地块，其中吴中5宗，新区2宗，相城1宗，流拍率上升，成交楼面价也有所震荡。表明开发商也变得更加理性。

对于判断苏州楼市，一个重要的对标城市就是相距不过半高铁的上海，苏州一直被视为上海的后花园。如果说苏州的房价有天花板，那么这个天花板的压力就来源于上海。当前苏州园区部分项目价格已超过上海部分郊区板块的价格，在苏州收入不及上海的情况下，上海对苏州高端购买力的吸引不言而喻。

综上所述，苏州2018年底的反弹是多种因素共同导致的，这种反弹更多的是长期行政调控后市场需求的一种正常释放，而不是楼市回暖的征兆；长期来看，在调控政策不改变的前提下，苏州的市场将趋于平稳，回归理性。而未来新房项目将更加看重地段和房子的性价比，性价比高的项目将会更受欢迎。