近两年，在国家政策的重点支持下，长租公寓得到了快速发展。地方政府加强租赁住房用地供应，银行、险资、社会融资等各类资本纷纷涌入，运营租赁住房企业不断增多，企业扩张步伐显著加快。

日前，蛋壳公寓宣布以2亿美金（包含现金和债务）全资战略收购长租公寓运营商爱上租，涉及原爱上租的全部资产、100%股权将并入蛋壳公寓。

交易完成后，蛋壳公寓管理房间数量接近40万间，业务遍布北京、上海、广州、深圳等10个一线、二线城市。由于蛋壳公寓和爱上租均为分散式长租公寓领域知名企业，此次交易也因此成为业内迄今为止的一桩收购案，受到广泛关注。

2016年6月，国务院推出《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。在政策的推动下，各大房企、金融机构陆续布局长租公寓市场。据不完全统计，包括万科、龙湖、保利、碧桂园等企业在内，已经有超过20家企业陆续宣布进军长租公寓。长租公寓已成为房企布局多元业务的主要领域之一。

不过，从2018年下半年开始，长租公寓有所降温，行业的竞争从早期的野蛮增长向精细化运营方向逐渐发生转变。中指研究院报告分析认为，随着长租公寓的快速发展，市场呈现出“规范运行缺失”和“有效供给缺乏”的双重矛盾。一方面，受行业进入门槛低、监管制度不完善、部分企业激进扩张的影响，违规打隔断、装修污染超标、租房“被贷款”、租金上涨等一些行业乱象显现，扰乱了住房租赁市场发展秩序，给政府、企业和租户带来了困扰，引起社会各界的广泛关注。另一方面，热点城市对品质租赁住房需求仍较为旺盛，长租公寓尚处于发展初期，规模化供应还未形成，导致品质租赁住房供不应求。

上海市消保委公布的数据显示，2018年，共享单车、长租公寓等成为全年消费投诉“重灾区”。伴随长租公寓市场快速发展，上海市全年共受理该类投诉3167件，同比增长2.2倍。

2019年1月15日，合景泰富申请发行的20亿元“国君-合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划”遭上交所中止。业内人士指出，借道“长租公寓”进行融资今后将不再那么容易。

“目前长租公寓虽受政策扶持，但对于大多数从未有涉足的企业而言仍是具有一定挑战性的领域。”房玲认为，一方面，长租公寓会占用企业大量的资金沉淀，对企业的财务能力有一定要求，另一方面，长租公寓要做出利润，十分考验企业的长期运营能力。整体来看，目前房企的长租公寓布局已进入白热化阶段，未来的长租公寓规模之争也将愈发激烈。

中指研究院报告分析认为，由于长租公寓还处于发展初期阶段，政策和市场环境不确定性较大，增强企业自生抵御风险能力尤为重要。企业个体要积极关注和有效服务国家发展和社会需要，以企业长期发展为目标，基于政策制定发展规划，基于市场需求设计产品，持续提升运营服务能力。

中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖认为，2018年是长租公寓动荡、变革的一年。长租公寓行业当前显露出来的炒高房租、甲醛门、租金被滥用等问题只是表象问题，更深层次的问题是“资金错配”。

胡景晖说，长租公寓行业需要大规模投入，且 周期漫长， 低。但是，国内长租公寓依赖的都是与行业属性极其不匹配的资金，这些短钱、快钱、热钱逼迫长租公寓企业只能哄抬房租，扩大规模，缩短装修空置期，算计租金贷的资金沉淀。这些原因是导致国内长租公寓行业问题频出的关键。

胡景晖认为，在国家“租购并举”的政策下，长租公寓在快速发展的同时，需要尽快找到融资平台，合理合法地利用融资资金。还需要尽快建立行业标准、行业规范和行业发展监管机制，引导长租公寓健康可持续发展。

2018年住房租赁市场快速发展，政策、资本、企业等各方主体积极参与，助力行业在探索中不断前进。行业处于发展初期的阶段未变，在这一时期政策、机制正在不断完善，政府和企业不断探索发展模式，创新发展思路。

本文根据经济参考报、中指研究院《2018长租公寓市场年报》等综合整理