新年刚过，各种年度账单接踵而来，热闹非凡的购物狂欢节终于反映在账单上啦，各位手在抖吗，还是在暗暗窃喜呢，而房地产市场和房企们依旧感觉乍暖还寒。房地产政策调控延续，金融监管政策不断加强，长效机制加快建立，行业深刻变革的下半场已经拉开序幕。为了回顾2018年各大房企买买买的情况，我们梳理了去年房企收并购情况，看看房企的账单上，除了招拍挂拿地这一“日常购物”，今年谁在拿地上花钱最凶，又都买了些什么呢？

1、行业并购是否热闹依旧？No，总量缩减，高价拿地减少

图：2018年各季度房企收并购事件

数据来源：WIND及中指研究院综合整理

2018年是近三年收并购小年，交易宗数和金额均明显下降。自2016年第二季度以来，房企收并购频次和交易金额呈上升趋势，并在2017年第三季度达到峰值，2017年第三季度交易金额约1726.5亿元，宗数约111宗，此后逐渐回落。2018年，境内房地产公司作为买方完成的收并购事件约有253宗，涉及的交易金额至少有2909.1亿元，同比分别下降26.9%、44.4%。

图：2017年和2018年房企收并购单笔交易金额占比

数据来源：WIND及中指研究院综合整理

与2017年相比，2018年单笔交易金额有所降低，大宗交易宗数减少。2018年前11月，平均每笔交易金额为10.2亿，而2017年则为13.4亿。2017年共有8宗单笔交易金额超过100亿的大宗交易，其中，万科551亿元收购广信资产包、融创438亿元获得万达旗下文旅城项目。与去年同期相比，2018年仅有3宗超100亿收并购事件，包括上海临港以182.3亿元购买漕总公司下属漕河泾园区的园区开发业务资产、中华企业174.72亿收购中星集团。

图：2009年-2018年重点房企收并购金额与同期300城成交楼面均价

数据来源：CREIS中指数据

土地和资金是房企的“粮草”和“钱袋”，2018年土地市场降温和融资收紧是房企收并购减少的重要原因。“粮草”方面，近十年房企收并购金额和土地成交楼面均价呈现出同步波动趋势，表明土地市场热度和土地价格对企业选择拿地方式影响甚大，由于2018年土地市场有所降温，房企通过收并购降低土储成本的动力相对削弱。“钱袋”方面，2018年以来，房企的融资环境进一步收紧，特别是针对用于房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的贷款加强合规监管，一系列融资监管政策限制了收并购金额的规模增长。

2、谁是18年收并购大户？融创领衔收并购金额榜首

百强30企业是收并购活动中最活跃的力量。2018年，共有约125家房企参与收并购，其中，百强30企业参与的收并购事件占比约28.1%，贡献了约41.9%的交易金额。百强企业内部的分化程度逐渐扩大，百强30企业在布局、品牌、资金等方面均形成一定优势，市场竞争力逐渐增强，不仅注重内涵式增长，还采用收并购等外延式发展快速实现规模扩张。

图：2017年（左）和2018年（右）重点房企收并购交易金额

数据来源：WIND及中指研究院综合整理

千亿房企和大型国企收并购力度始终不减。融创、华夏幸福、阳光城、万科、泰禾等千亿房企热衷于收并购，两年收并购交易金额均进入前15行列，融创更是连续两年位列房企收并购交易金额；而上海临港、中华企业、中粮地产、招商蛇口、金隅、保利等大型国企受益于国企重组和混改，其参与的收并购交易金额也较高。

表：部分企业2018年收并购动态

数据来源：中指研究院综合整理

2018年，融创、万科等企业继续通过收并购巩固多元化成果。融创除入股万达商业以外，手笔当属将原万达文旅集团收入囊中，成功为去年438亿收购万达文旅城项目整合扫清最后障碍；通过对原万达文旅集团的收购,有助于融创加快建立其在文旅领域的体系能力和品牌影响力。万科自收购印力后，将印力作为万科主要商业地产开发运营平台，此次收购多家凯德购物中心有助于印力继续实施聚焦核心区域及周边城市群战略，盘活存量资产项目，在商业地产市场进入存量时代后占据有利地位。

3、收并购意欲何为？做大地产业务仍是心之所向

图：2017年（左）和2018年（右）重点房企收并购标的类型分布

数据来源：WIND及中指研究院综合整理

从房地产企业并购标的类型来看，2018年房企收并购标的仍然以房地产开发项目为主，交易金额占比高达62.6%。除房地产开发项目外，并购标的所在行业分布广泛，产业地产、商业地产等房地产细分行业标的交易金额占比24.7%。顺应国家产业政策，房企还在影视文化产业、新能源等方向展开并购活动，为企业发展开拓新方向。

金融业也是房企的重要并购方向，交易金额占比约2.6%，但是2018年以来，中财办、央行等部门先后提出要防范金融控股集团风险，金融业标的并购金额有所减少。与2017年相比，房企收并购标的向产业地产、新能源、商业地产等转移，文旅地产、物流地产、制造业等收并购标的交易金额占比减少。

图：2018年百强30房企收并购拿地金额前十城市（左）和拿地面积前十城市（右）

数据来源：CREIS中指数据

一方面，百强30房企收并购拿地比重上升，加码热点二线城市。2018年，百强30房企收并购拿地金额占比为14.3%，较2017年上升了4个百分点。进入房地产行业下半场，以百强30房企为代表的企业选择更为谨慎的投资策略，采取招拍挂、收并购、旧改等多元化方式进行土地资源的拓展，围绕各区域内核心城市展开布局。具体来看：

➤ 热点二线城市被重点关注：受区域经济发展与房地产市场成熟度影响，热点二线城市仍为标杆企业重点布局区域，2018年收并购拿地金额前十城市中，除漳州外，均为二线城市，拿地面积前十城市中有5个为二线城市。其中，重庆更是位列收并购拿地金额和拿地面积前十城市。

➤ 中西部土地市场持续升温：由于政策相对宽松、需求充足等原因，中西部二线核心城市成为百强30房企布局重点。2018年收并购拿地金额前十城市中，重庆、成都、西安上榜，而重庆、西安、宝鸡、汉中、昆明位列拿地面积前十城市，土地市场热度不减。

➤ 部分三四线城市获得关注：2018年收并购拿地金额前十城市中，漳州上榜，而拿地面积前十中，漳州、宝鸡、徐州、北海、盐城、汉中上榜，其中，漳州、盐城、和徐州具有一定的产业和人口基础，房地产市场前景良好；雅居乐在北海收购北海城、在汉中收购原汉水新城，规划建筑面积均超130万平，北海、汉中两市因而上榜。

图：代表企业2018年多元业务方向

另一方面，百强30房企通过收并购迅速切入多元化领域，以达到多元协同的效应。在多元拓展的方向上，百强30房企聚焦社区消费、文旅、健康、农业等业务，增强与主业的协同效应；同时聚焦商业、长租公寓等业务，积极挖掘存量资产运营；拓展特色小镇、城市更新等业务，促进产城融合。

部分房企顺应国家产业政策支持方向，积极布局新能源汽车、环保产业、机器人、生物医药行业等高新高科技产业，为企业发展开辟新方向。万科先后收购凯德旗下20家购物中心、太古冷链资产包，进一步强化商业地产、物流领域的市场地位，为企业多元化发展打开局面；雅居乐落实“以地产为主，多元业务并行”的发展模式，通过收并购成功切入环保产业，成为危废处理行业头部企业，2018年收购湖南、山西两家公司，进一步扩大版图。

结语 

未来，房地产调控政策不动摇，调控力度短期内难以放松，资金面从紧局面短期内难以改善。同时，市场已进入深度调整周期，房地产行业集中度提升速度或将加速。行业并购重组将迎来新的良机，房企应确立自身定位，把握好历史机遇，同时将风险防控调至高位，以期实现企业规模和市场地位的跃升。