2019年起，中指研究院整合行业领先的房地产大数据资源和专业全面的市场、企业研究成果，每月定期为行业奉上市场形势报告分享会，旨在通过专业数据分析与解读，促进各类市场主体更好的研判行业趋势，进行精准决策。2019年1月2日，首期中指市场形势报告分享会通过电话连线的方式召开。会上，中指研究院研发中心总经理白彦军先生、企业研究总监李建桥博士就2019市场趋势及企业策略等主题分享了观点，招商证券地产行业首席分析师赵可、海通证券地产行业首席分析师涂力磊以及西南证券、中泰证券、中德证券、银河证券、中银国际证券、光大证券、太平洋证券、东方证券等券商研究人员参与交流，各地开发企业及相关金融机构一起参加了电话会议沟通。

（1）从百城价格指数来看，9月起房价下行城市逐月递增，市场调整趋势逐步确立。2018年土地市场宅地流拍突出，且宅地成交楼面价也有所震荡，土地市场调整信号将明显影响房企的预期。

（2）各类城市新房市场行情分化。一线城市特别是北京的高端改善项目供应增多且去化较好，而刚需项目随着供应量的持续增大，去化节奏放缓；长三角部分核心城市因预期变化及购买力支撑不足，高端项目去化明显承压；中西部二线城市市场表现较为稳定。

（3）2019年经济形势变化对房地产市场影响至关重要。2019年，经济平稳增长继续面临挑战，对置业信心的影响非常关键。政策方面，“房住不炒”主基调下，各地不断深化因城施策，通过增加有效供给、政策优化等方式，总体会维持房地产市场运行环境的平稳。全年来看，房地产市场整体销售承压，部分缺乏基本面支撑的三四线城市面临的调整压力更大。

（4）从市场周期看，本轮调整周期将延长，但调整幅度将放缓。企业在销售端，保持抢周期战略，积极推盘以快速实现项目去化，尤其在三四线城市；土地拓展端，企业在保障财务安全的前提下，谨慎把握城市短周期，适当布局中西部省会二线、城市群周边较好的三四线及人口大市，做好土地储备。尽管市场调整趋势不可避免，但要保持信心，通过对营销、投资和财务策略的把握更好的规避周期运行风险。

（1）2018年百亿房企扩容。百亿房企较2017年增加12家，销售额共计11.4万亿元，市场份额超75%。其中，千亿军团增至31家，10的门槛在2000亿元，20的门槛在1500亿元左右。从业绩增速来看，5000亿以上企业销售额增长率均值20%左右；1000-5000亿企业和500-1000亿企业销售额增长率均值在60%左右，规模扩张意愿较为强烈。

（2）销售方面，百亿企业因城施策、狠抓回款。百亿企业二线城市销售贡献持续上升；长三角和成渝城市群不仅销售贡献率且增速最快。首改、改善型需求不断释放，一线城市聚焦首置、首改产品，把握二线城市改善型产品释放需求，三四线城市首置、改善型产品占比提高；着眼“美好生活”需求，改善产品品质，提高品牌竞争力。百亿企业以更加积极和主动的营销方式刺激需求释放，力保销售去化。

（3）拿地方面，百亿企业理性投资、拿地缩量，三四线仍受青睐。百亿企业2018年拿地态度更趋理性，拿地金额及面积总量双双减少；拿地金额占销售额比重下降明显。百亿企业拿地重心继续向三四线城市下沉，主要集中于长三角、成渝、长江中游主要城市群。从拿地方式上来看，百亿企业加大合作力度，强化收并购能力，并积极通过旧城改造、产业新城、特色小镇、文旅地产等方式积极拓展。

（4）资金方面，百亿企业公司债发行回暖，创新融资渠道强化现金流。2018年，房地产融资政策调控升级，政府注重融资的“合规性”并实施穿透式监管，企业资金压力不减。从融资渠道上来看，2018年境内公司债发行回暖；中期票据小幅回落；下半年受政策强管控和汇率波动影响，海外债券发行规模增速显著回落；新型融资工具ABS发行规模逐渐攀升，目前主要以大中型企业居多。从融资成本来看，大型房企与经营稳健的国企融资优势明显。

（5）随着监管从严导致融资渠道受阻，房企暗藏偿债隐忧。存续债券自2018年起已步入集中还款期，2019-2021年行业债券偿还规模将逐年增加，2019年房地产行业需偿还规模超五千亿元。房企务必关注房地产债券的偿付风险，应更加重视现金流管理，以加快销售、加快现金周转作为稳健发展的重要支撑力，防范资金风险。

（6）房企2019年的发展策略建议：选对城市，房企对于具有发展潜力的区域或者城市进行深耕，同时积极拓展一些具有窗口期的城市；控制杠杆，土地、资金等稀缺资源的激烈争夺和分化加剧使房地产公司在规模增长的压力下面临较大的现金流风险；规模化，未来市场增量空间仍旧较大；多关注其他机会领域，可围绕地产开发进行相关横纵向拓展，聚焦长期持有型业务和地产服务型业务，开辟新的业绩增长空间。

行业调整时长与应对策略：从市场量价数据来看，行业尚未行至谷底。未来两年房地产市场均将有所调整，2019年调整幅度相对明显，2020年将逐步趋稳。小型房企应谨慎区域外拓，控制投资规模和杠杆水平；中型房企应把控投资节奏，降低杠杆率水平，保证充裕现金流；大型房企在稳定规模的同时适度延伸拓展业务。

浙系房企快速发展的经验及挑战：这一轮浙系房企的快速发展主要得益于长三角区域的城市需求发力，长三角始终是我国房地产布局的重镇，浙系的布局集中度又非常高，城市群三四线也受益于本轮需求外溢，助推企业业绩增长。融资渠道多元化，负债水平基本与行业平均水平持平；企业管理模式和多元创新的确也助推业绩的增长。风险主要集中在城市的布局单一，导致业绩产生较大波动，企业需注意负债与回款的平衡，适度降低负债水平。

多渠道供地住房体系的延伸：土地的有效供给将不断发力，租赁住房、共有产权房住房用地在新增住房用地供应中的比例未来将逐步提升。其中很重要的一个来源是农村集体建设用地，北京近两年集体经营性建设用地年均供应量都比较大，未来其他城市也会逐步跟进。产业园用地盘活也可以成为供地渠道，但基于租赁需求判断，其对二线城市影响相对较小。

总体来看，尽管2019年房地产市场面临调整压力，但基于市场基本面的延伸和政策环境的稳定，行业将呈稳步调整的格局。企业需要精准把握其中的结构性机遇，优化营销和投资策略研，实现稳步发展。