2018年12月18日，由中房指数系统、中国物业服务价格指数系统、中国装饰装修及材料指数系统主办，中指研究院、3房集团承办的2018第十五届中国数字地产节暨中国房地产大数据年会在北京粤财JW万豪酒店召开。会上就《大数据引领地产新时代》进行了对话研讨。以下为对话研讨实录：

主持嘉宾：

张志杰先生  中指控股土地中心总经理

对话嘉宾：

黄武俊先生  启迪协信集团产业研究院执行院长

欧  川先生  东方鼎盛集团海南公司总裁

刘诏书先生  福晟生活服务集团副总裁、智慧社区总经理

李庆昌先生  物业股份有限公司副总经理

张志杰：今天几位参加论坛的嘉宾，大家的角色和定位比较清晰，启迪是国内最领先的科技运营商，是产业地产方面的专家，黄院长是启迪协信集团产业研究院的执行院长。欧总是东方鼎盛海南公司的总裁，专门做商业地产。这两位是做跟地产开发相关的公司。刘总和李总是做物业服务的。今天会议上大家讲大数据、新技术对地产行业产生了很大的影响，不管是从前端的投资还是中端的营销，后端的服务，大数据、新技术都对我们行业产生了很大的影响，各位是行业的专家，今天论坛的主题是大数据引领地产的新时代，给每位只有5左右的时间，大家可以讲一下每个公司在大数据方面有哪些新的探索，有什么可以跟大家分享的新的东西。

黄武俊：感谢中指院给启迪协信分享的机会，启迪目前成立三年多的时间，在一二线城市布局了接近40个项目，开发面积达到了1200万方，在地产领域我们的数据比较小，在产业地产我们的排名比较靠前。

产业地产跟传统地产的区别是什么，盈利模式是什么？传统地产的模式是2C端，产业地产的客户是科技企业、政府，客户不一样，盈利模式也是完全不一样的。传统地产从管理学来看，基本上两类发展策略，一种是成本领先型，快周转的模式；第二种是质量领先型的，走差异化、高品质的模式。产业地产比较特殊，有PPP的模式，有产业厂房快周转的模式，包括反哺科技园的模式，模式也不太同样。为什么说到这个问题？回到今天会议的主题，从产业园的开发模式来说大数据怎么应用是跟我们服务的客户、服务的对象密切相关，正因为我们的客户是企业科技园，所以在大数据领域的应用，首先是智慧园区服务系统，这是我们的核心竞争力。

智慧园区的个模块就是智能服务系统，包括智能停车、员工的人脸识别、楼宇能耗的智能管理等等，我们可以通过人流量的控制实现集约管理。产业园的智慧服务更多的是服务企业，怎么服务企业？怎么运用大数据？我们也在探索。我们的1.0版本是简单的数据分析，比如说入园的有200个企业，其中有500家有融资的需求，我们就定向针对这500家企业进行融资，对接PE，包括我们自己的投资基金。2.0版本是更深层次的分析，我们会将这些企业的成长性、办公楼宇的面积、员工人数的增长、展厅接待的人数，我们利用网络爬行技术监测网上知识产权等相关数据，把这些数据挖掘出来有针对性的进行服务。3.0版本是智慧园区系统的应用，我们把人工智能技术、机器学习，建立模型，把企业的数据进一步挖掘，从而有针对性的进行服务，这是智慧园区和大数据应用的三个不同的版本，三个不同的阶段。从目前推进的情况来看，启迪协信有五个标杆园区，重庆、广州、深圳、无锡、上海，从线下的角度来说，一方面我们会建立运营服务颗粒度，我们会把运营服务分为四方面，产业板块服务、社区板块服务、工业板块服务、商业板块服务，每个板块里有100多项细分服务对象，我们把能够提供服务的企业形成服务联盟，通过线上线下的结合，这是智慧园区系统在做的事情。

未来启迪协信的定位是做全球领先的科技园区投资运营商，除了智慧园区和大数据应用，我们还要做好园区的招商运营，同时还要做好产业整合资源的能力。我们观察到房天下是提供线下载体的平台，我们怎么通过线上的应用，把人才、企业、金融机构、政府资源通过线上挖掘出他们的需求，再对接线下的载体，这也是一个发展的方向。

张志杰：谢谢黄院长，他给我们分享了启迪协信在智慧园区发展方面的成果。在商业地产方面，东方鼎盛海南公司有没有可以跟大家分享的经验。

欧川：感谢有机会代表东方鼎盛集团在这个论坛上做交流。今天下午的会议使我学到了很多东西。在我眼里房地产是一个非常粗放的行业，不管是做住宅、做写字楼、做商业、做产业园区都很粗放。参加今天下午的会议，学习到了很多新的东西。东方鼎盛集团以“匠心品质，幸福生活”为企业宗旨，我们在不断努力筑建精品，但是跟数据化的过程结合的不是太紧密。以海口中心这个项目为例，这个综合体的名字叫海口中心。为什么取这个名字？做项目定位的时候我们把的写字楼做了扫描，发现要取一个地标级的写字楼，有很多名字，但是只要叫城市中心的都是地标，上海中心、武汉中心都是地标，100个写字楼可能有60个名字，但是这类名字非常简单。举个例子，谁在北京建一栋楼叫北京中心，一定最的，因此我们从起名的角度做了数据分析以后觉得非常有价值，因此我们就用了这个名字。

在结构模型选型方面，一个数据可能胜过一千句语言。给大家讲一个数据，我们收购了一个项目，我们收购的时候它还没开始建，当时设计初步成型。当时我们做了分析，这个综合体建筑面积18万方，原来设计的重量是接近30万吨。我们对的同样体量的超高层做了分析，发现当结构体系越靠近钢结构，重量越轻，因此我们最后沿着这个方向跟的结构体系的设计团队进行沟通，后来我们选了一个亚洲的纯钢结构，我们节约了10多万吨的重量，减少了载荷，减少了污染。另外这个写字楼得房率从常规的50—60%提高到了80%。这个数据充分证明了如果我们用数据化的办法做传统的项目，其实会得到很多不一样的东西。

再举一个例子，我们会在这个楼设一个睡眠仓。这栋楼里有上百家企业，企业的高管、员工有午睡的习惯，我是从武汉到海南，我在武汉没有睡午觉的习惯，但是到海南以后发现必须要有这个习惯，因为中午出去政府的领导在睡觉，其他相关部门在睡觉，你的员工也在睡觉，所以你必须要睡觉。但是睡午觉是很痛苦的事情，随着城市的变大，一般的员工可以二十个人在会议室摆折叠床睡，但是中高层这样不好，在楼里建卧室+洗手间大概需要40平米，我们的楼在海口卖4万，相当于午睡固定投资就要花150万左右，后来发现这样不靠谱。我们通过分析以后，有几个机场的睡眠仓做的非常好，我们就决定引进，能够解决这个楼里的问题。从这几个例子让我们觉得，房地产这个行业到目前为止确实还是比较粗放的行业，但是我们不得不承认这个时代是信息化、互联化、数据化的时代，大量的数据样本让我们做出比较科学的决策。过去那些依靠策划公司、代理行给我们做一个方案的阶段已经过去了，未来一定是科学化的决策过程，而科学化的前提就是就是大量的数据智慧分析和判断。因此海口中心的口号是“海口中心只为中心人物，我们只做或者的产品，我们相信智慧的建筑才能提供致美的商务。”

张志杰：欧总从海口中心三个具体的方面给大家分享了做项目的体验。这两年后端的物业企业做服务过程中，前两年的O2O对整个行业都产生了很大的影响，这两年很多企业都在建自己的信息系统，用大数据给业主提供更多的服务，福晟这两年是业内的黑马，刘总跟大家分享一下福晟在大数据和技术方面做了哪些事情吗？

刘诏书：今天中指院提到了土地云，对行业非常有帮助，为什么拿地？因为地是非常重要的资源。今天又讲到了大数据，我原来是做制造行业信息化工作的，做ERP、电子商务等等，对地产行业物业信息化的判断认为非常落后，处于低级阶段。现在讲数据，我认为数据是不亚于土地的更重要的资源，数据是越用越有价值。我认为，我们不能片面理解大数据的“大”，我们需要让数据动起来，让数据能够用起来，要让数据能够在线，能够流动起来。原来的物业公司以前是做低端物业服务，现在做生活服务平台，整个资本市场也好、技术也好，都对它非常看好。我想有两方面的原因：，数据是不亚于土地同等重要的资源；第二，我们要把对业主的服务数据化，要流动起来。大数据也是福晟生活非常重要的一点，我们福晟生活有一个重要的理念是技术领先，我们团队有两个博士在带队搭建生活服务集团。我们为了把面向业主的服务，我们的营销和空间资源很好的利用起来，首先个要先数据化，所以我们个做的基础工作就是把我们的服务，把我们的业主，把我们的空间资源数据化。一方面是通过内部的管理信息系统，包括财务系统、OA、抢单、报失报修系统形成闭环。一个是数据化为后续做准备，第二个是把管理规范化，能够快速的扩大管理半径。第二方面，我们要面向业主做好服务的前期前介，要想把这个平台运作的比较好，福晟的另外一个理念是客户亲密，光靠前面的软件不行，前面的硬件也非常重要。所以我们通过前介的观点，给客户灌输BIM系统，在这个基础上加上智慧车行、智慧人行，人车在社区里的行动都是智慧的。安防方面我们也是通过数字化的技术，比如说通过人的行为分析等等，把社区中隐性的看不见的资源数字化，这也是非常宝贵的财富。对地产来说，现在不光是卖产品，其实也是卖服务，成本也是的。

我们有了这样的生活平台，有了智能化的体验，有了数字化的管理，我们可以面向业主提供更多的服务，也就是社区的多种经验。数字化是对地产的反哺，业主体验好我们就推行，进行全面的数字化营销，给我的朋友介绍好的房源。业主是会员体系非常重要的一部分，业主的朋友和他的关联方、合作伙伴，包括我们自己的合作伙伴，形成大会员体系。再结合好的服务方，围绕着社区的服务，可以引导着做。有了这样一个大平台之后，形成一个大会员体系，也是一个数据体系，这个数据体系更强调的是流动起来的数据，能够在流动中，在应用中创造价值。福晟生活是技术领先、客户亲密、规模追求卓越（做精致），跟我们合作伙伴共赢。

张志杰：物业是当代置业下面的关联物业公司，这几年的发展速度很快，您跟我们分享一下，我知道当代物业下面有很多的创业公司打造了一些生态圈，物业在大数据和新技术应用方面做了哪些工作？

李庆昌：今天下午我印象最深得是郑博士描绘的智慧小镇，我的感触特别深。他说到政府的四个核心痛点，首先要解决的是商业模式。我们定位绿色科技，首先要解决的是你的数据，你的价值最重要形成商业模式，还是要挣钱。我们点围绕的是“绿”，也就是低碳节能，我们集团是全产业链信息云平台，作为这个云平台可以动态的实时监控所有项目的节水、节电、节气等等关于项目的能耗。它的节能道理是什么？首先在能源的管理方面，我们已经发展了19年，积累了很多项目的节能化数据，在数据应用方面，特别是能耗系统，比如说办公商业会使用螺杆机、水源热泵系统，这些系统的节能都要靠数据积累。之前物业管理靠的是人工开关，现在进入到自动化的控制，自动化的控制又要依靠数据的支持，也就是人工智能算法。通过前置式的人工智能的算法才可以提前一步把需要节能的量进行很好的计算，在整个逻辑里面我们是技术的商业模式。

举个例子，比如说额定功耗一年一个业主要叫5000块钱，通过我们的节能技术业主可以交4000块钱，你愿不愿意拿出200、300块钱跟我们分享，这样的话就形成了商业模式。在绿色科技层面，数据发挥了价值。业主是我们的数据资产，最近三、四年我们的行业一直在探索对于客户数据的应用，无外乎也就是围绕着客户的消费。其实我们公司也有很多的尝试，智慧社区构建中怎样首先满足我们服务的点，这一点我们有案例，在通州的一个项目已经落地了智能人工系统，可以实现在社区的进出口不需要再刷门禁卡，可以做到人脸识别，送餐的小哥的轨迹就会被追踪到某家的门口，如果他在规定时间没有出来，就会把报警信息反馈到中控室的平台，物业服务人员就会进行安全方面的干预。不仅如此，在AI的提前算法中我们还把它纳入了安全风险管控的体系。比如说老人摔倒了，在园区里的危险园，如果老人孩子在周边也会在监控系统上发出红色的预警。这样的话，在服务这点上，你做物业的基础是什么？大家刚才强调的是房子是用来住的，为什么愿意住，住才能产生经济，没有住的话，你投资了没有人来，其他东西怎么来？从这一点来讲，服务围绕着数字化的应用也产生了非常大的价值。

第三个层面是围绕着新消费，围绕着二胎经济，这些积累的数据一定是来自于物业业主，只有物业公司才能最详尽的掌握业主特征。比如说业主的缴费数据代表了你的房子是空置还是有人居住；第二个信息是进出的车辆信息，你回来的勤不勤，这些信息都会被物业公司捕捉到。再跟智能系统结合起来，就会非常清晰地、准确地抓住在社区里的新的商业模式的研发。比如说通过分析可以做啤酒屋，也可以做零散式的自动售货，这都代表了未来新的销售走向。它成本低，植入到社区客户愿意接受，不再变成是一个广告，这样才能代表更舒适的，所有人愿意住的房子，我觉得美好生活也是从数据里来的。

张志杰：整个行业新技术的发展，每天都有很大的变化，对地产行业也会产生越来越大的影响。随着这个行业里所有的参与方，包括开发商、地产运营商、第三方的服务机构，大家共同努力用新技术去改变这个行业，这个行业才会有更好更快的发展。希望大家共同努力，用大数据、新技术为中国房地产行业的发展作出贡献。谢谢各位！