Greystar是美国的公寓运营商，管理超过43.7万套公寓及学生床位，业务集房屋管理、投资管理和住宅开发于一体；作为非上市公司，联合养老基金、金融机构、私募等投资人进行收购等资本运作，逐渐将版图扩张至美国39个州及特区，拉丁美洲、欧洲和亚太地区。

1、业务模式：公寓投资、开发、管理三合一，催生轻资产模式之王

Greystar的业务涵盖了房屋管理、投资管理和开发管理，为客户所有种类的房屋提供服务，以纯运营的轻资产模式为主，有少量的重资产业务。

图1：Greystar业务板块

● 房屋管理

Greystar的服务范围涵盖了所有的房产类型，如传统住宅、高层、学生住宅、混合用途住宅、经济适用房、老年住宅、不良资产接管以及短租公寓等，运营模式以纯运营的轻资产模式为主，也有“持有+运营”的重资产模式（占比为10%左右）。针对不同群体，设立不同的品牌，为之提供服务：Overture是面向55+以上中老年人群的公寓社区品牌，向其传递年轻化的生活理念；学生公寓是Greystar的主营业务之一，除了是美国的学生公寓管理公司之外，Greystar还在海外为学生提供多种类、可供选择的学生公寓品牌，如伦敦高端学生公寓品牌Chapter；Greystar还与Urbandoor合作短租公寓品牌，为需要短期居住的商务人士及其他租客提供服务。

● 投资管理

Greystar的投资管理业务致力于国内外的多户住房收购，为组织性质的合伙人带来可   观的。2012年， Greystar便设立自己的投资管理品牌Avana。截至目前，Greystar管理将近139亿美金的权益资产。作为行业内最有经验的公司，Greystar资产遍布全球70多个市场，总计价值264亿美金，包含了11.3万套公寓和学生床位，现有超过600名的专业人士负责全球性的多户住房投资管理活动。

● 开发管理

Greystar在服务中扮演承包商和开发商两个重要角色。作为承包商，截止目前，Greystar 在美国已经承包了135个多户住宅社区项目，超过38000套公寓，总价值超108亿；目前在美国承包的项目超过80个，包含超过24000套公寓，共计56亿美金，在2017年NMHC的承包商榜单中排名第三。Greystar作为开发商，于 2012年Greystar成立了 Eland品牌，专注开发高端公寓。2017年，Greystar上升至NMHC开发商名，当年共开发了7673套公寓。Greystar的开发管理服务可以分为选址、尽职调查和设计质量把控三类。

2、区域布局：完成化布局，并搭建国际化资产组合

图2：Greystar业务在美国分布情况

Greystar的资产遍布全球，美国的39个洲及特区，欧洲的英国、荷兰、西班牙和法国，拉美洲的智利、墨西哥以及亚太地区的中国、日本和澳大利亚。其中，美国的资产类型最为多样，包含多户住宅、学生公寓、出租公寓等，欧洲的资产类型以学生公寓为主，拉美及亚太地区以租赁房屋为主。

3、发展经验：与大型投资机构联手收并购，迅速做大管理规模并开拓新产品线

图3： 1999-2017年Greystar管理公寓套数

数据来源：NMHC

自成立以来，Greystar经历了初创成长阶段、化阶段和国际化+多元化三个阶段，期间作为非上市企业，Greystar与养老基金、金融机构、私募等等大型投资机构紧密合作，适时进行收并购，不断扩大公寓管理规模，并大力拓展学生公寓等产品线，一步步成为全美管理规模的公寓运营商：

● 初创成长阶段（1993-2000年）： 

Greystar成立于1993年，刚成立的Greystar，是一个地区性较强，规模较小的房屋管理公司，当年管理的公寓数量仅为9000套。1999年，首次进入Top 50 Manager榜单，排名34位，共24406套公寓使用其管理服务。在90年代末，Greystar开启了通过投资机构进行收购的方式，2000年，Greystar与俄勒冈公务员退休基金机构设立了3亿美金基金，为日后大量收购奠定了基础。

● 化阶段（2001-2011年）： 

进入21世纪，Greystar的规模一直处于平稳上升的阶段。直至金融危机前后，Greystar开始了由区域性的房屋管理公司，转变成性质的房屋管理公司的过程。一个重要的标志是在2007年高盛买下了Greystar 20%的权益后，一举在2008年收购了JPI管理服务公司，成为了真正的性的管理公司，将管理服务成功的扩张至加州、中西部和西北部，提供管理服务的公寓数量上涨了近41000套。之后的2010年，Greystar被Archon Group委任管理其27处房产，共计7600套公寓，成功将业务扩展或稳固在弗吉尼亚州、佛罗里达州、德州、亚利桑那州、内华达州和加州；同年，收购了位于西雅图的Glacier房产服务公司，共获得位于华盛顿和俄勒冈州的32处房产，成功打入了西北部市场。2011年，Greystar拓展中大西洋区域市场，提供服务的公寓数量不断攀升，在2011年，首次在NMHC top50 manager上位列，成为全美管理规模的房屋管理公司, 并一直保持榜首的位置。

● 国际化+多元化阶段（2012-至今）：

在此期间，Greystar进行了频繁的收购、合资等，并在此基础上将业务多元化，进入了高速发展时期。

2012年设立了投资品牌Avana和开发品牌Eland。

2013年, Greystar买下了 Inland American Real Estate Trust Inc.近4.6亿美金的军事住房资产，为军队提供了共4371套公寓、14个公寓社区。

图4：Greystar在欧洲收购学生公寓情况（部分）

2013，Greystar开启了国际化的历程。首先进入墨西哥，进一步打开北美洲市场；接着将业务延伸至英国，并大力发展在英国的学生公寓业务。9月联手高盛以3亿英镑的价格从皇家苏格兰银行手中购得Opal集团的21栋学生公寓，共计6900个床位；12月Greystar再联合美国公共机构养老金投资联合会，以1.9亿英镑购得Unite和OCB的三栋学生公寓，共计1135个床位。

2014年，Greystar收购了Riverstone Residential Group，管理公寓数量由原来的214696跃升至393079套，是自成立以来上升幅度的一次。此前，Riverstone在NMHC排行榜上位居第二，是Greystar的竞争对手之一。Greystar还继续开展其海外学生公寓收购，5月再次从Unite公司收购伦敦市中心的3栋学生公寓，共计1129个床位；7月，从Lone Star收购了8栋学生公寓、2栋租赁住宅楼以及2栋酒店资产，共计5000个床位。

2015年，Greystar进入了荷兰市场，再次拓宽了欧洲业务版图。近几年，Greystar将目光放在南美洲和亚太地区，2016年与智利当地Creditcorp Capital联合开发多户出租公寓；同年，与Macquarie Capital合资开发亚太出租公寓资源，市场扩张至东京、北京、上海、悉尼和墨尔本。2017年至今，Greystar继续在欧洲拓展其学生公寓业务，先后在欧洲多地收购学生公寓公司，如收购了在西班牙为14个城市提供学生公寓的Resa公司，以及2018年以46亿美金收购美国的学生公寓运营商之一的Education Realty Trust。同年，在法国巴黎设立办公室，进一步拓展在欧洲的学生公寓以及房屋出租市场。

结语：Greystar成立二十余年，从起初地方性的房屋管理公司，通过有策略地扩张，将业务版图覆盖全美, 稳坐美国运营商规模的宝座。但Greystar不满足于此，通过审时度势，抓住机遇延伸其业务触角，借助大规模的收并购，成功将市场拓展至全球，足以见其轻资产运营之王的野心。