上海复瑞物业管理有限公司总经理 罗凌雄

罗凌雄：大家下午好！

我是一名物业的新兵，今天组委会给我的演讲主题是“技术+物业”。很荣幸的是我在17年前在广州见证了传统行业向数字化的转变，也就是广播电视，17年前也就是2001年，第九届运动会，中央电视台是用高清数字直播九运会的现场。其实老百姓没感受到，因为这个时候所有接收设备是模拟的。

两年前在广州中物协举办的物业博览会，我做了演讲，那时候我们也见证着一个传统行业迈入数字化的步伐。物业作为传统行业迈入数字化的步伐，通过技术手段来改进工作效率，逻辑是来自于物业的几个阶段。

个阶段是单一的系统，我们不是没有科技，只不过那些设备是单一性的购买。

第二个阶段进入了规范期，有了管理规范。

第三个阶段是精细化管理过程中企业有了管理的内控，有OA的配合，财务向导。

第四个阶段是品牌扩展期，开始有了呼叫中心，数字化、集团化。

第五个阶段是创新期，有了更多的APP应用，“物联网+互联网”的应用开发。

物业一路走来从技术的角度经历了这五个阶段。从信息化重点来讲，物业从原来的财务向导，所有的软件开发都是趋向于如何收费，如何管理费用，如何控制成本。现在更多的企业都是做业务领域的物业管控，从信息化的重点来讲，更多的是从财务向导走向了业务向导。    

现在“物联网+互联网”的应用很多，我们通过传统的“BA+智能手机设备”，通过互联网的应用到了远程的信息中心，基本上很多物业公司都拥有了自己的控制中心、指挥中心、控制舱，所有的业主、工作人员都有手持移动设备，进行完全线上线下的吻合。这是给我们来的一些机遇。

为什么我们会走到今天？其实物业管理有很多痛点，物业管理的痛点有信息的不畅通、信息的不对称、信息的不真实。所以在我们目前所做的所有的工作中，要解决的问题是将信息完全的高效的管理层。所以我们在整个信息化的工作中，更多的是做硬件设备的研发，所以我们和南京航空航天大学技术学院进行了智能感知的信息处理的实验室，这个实验室主要是生产和研发我们的交互设备，同时开发一些平台类的产品。除了有开发背景的物业公司，基本上设备跟集团采购一致。如果作为纯市场化的物业公司，如何获得这些产品的信息，因为我们面对的是不同的开发商，肯定会面对不同的产品，比如说水泵、消费主机、电表等等，我们想获得这些硬件产品的信息，人工抄表、人工管理有很多不真实性，我们希望通过计算机的手段获得这些真实的数据，碰到的问题是我们很多项目会有不同种类的设备，不同的设备就有不同的协议，不同的型号。通过研发，建立了我们自己的一套采集，以及网关的设备，最终通过层的“数据采集+智能网关”的IP处理传到互联网，通过互联网到云端服务器数据库，进入了数据库才能做那么多的应用分析。这是复瑞用了五年的时间，做了大量的工作，在做初期的工作用的成本，的价格获得设备的串联。

另外就是在业务平台上的改革，一开始所有的业务背景都是用JAVA做程序语言，在两年前互联网的企业越来越多，现在比较流行的是Node JS技术，从开发和性能来讲，Node JS的技术开发会比JAVA快43%的效率，现在很多的应用越来越多的从需求端到管理端，平台结构要跟着应用进行调整，传统的JAVA语言的开发比较笨重，所以用Node JS这种模式会有很强的开发支持，性能有35%的提高。为什么？很多专家提到了现在我们面向的是C端用户，会产生很多的并发流，所以对服务器响应的性能要求会很高，所以我们把软件的开发语言进行了结构的调整。后面关于智能网关、语音识别、硬件端设施设备的处理，这是我们的技术协议。

我们的技术平台、技术结构（图）。根据物业管理所需要的服务内容，这个地方只进行控制没有做O2O，没有做商业。为什么？是因为复瑞有十几个购物中心，这套平台的研发产生于非居的购物中心和工业、商业的物业需求。为什么这么讲？拿一个10万平方的购物中心来讲，基本上一年的能耗费用都会有1000多万，有八大系统，有32个单元，这样的设施设备的完好率、使用率，延长它的保修率以及能源的管理，在整个物业管理结构中占到60%，所以我们对于这块儿的控制和监管来得很重要。所以我们大部分的工作还是对于设施设备的管控和数据分析。对于后台的人员进行定点定量的分析，这方面很多公司都已经实现了，比如说报修完全属于无纸化，提高了急保修响应的能力。运维平台对于整个现场数据控制的管控，可以很精准的控制到所有设施设备的状态，通过所有数据的量化，温度、湿度、电能、电流，全方位的对于所有的设备进行监控。举个例子，一个空调从能耗来看，就能看得出来这个空调是不是有故障。怎么这么讲？如果一个空调被水过滤、风过滤挡住的话能耗就会很高，温度还是下不来，这些事情从这个平台上就可以直观的看到。管理驾驶舱可以把刚才讲的系统直接到这个平台上来看。能看到主机的状态、温度、CAM信息。的是和社区功能进行结合的驾驶舱，不光对于项目的信息进行联动，而且对于现在这个项目的社区功能，和美丽家园相结合，把所有的社区信息，门禁、年龄结构、党员信息等等社区的功能全部导入到一个平台上，以便于发挥企业的自身价值，增加了我们的社会价值。

以上是我们做的一些简单的科技上的尝试。我们相信科技让生活更简单，服务让生活更美好！谢谢大家！