宝龙地产副总裁 廖明舜

廖明舜：首先感谢组委会、感谢大家，让我能在这里跟大家说说一支股票，讲讲宝龙。其实一支股票上涨背后的逻辑有内生增长的原因，当然也有外在的动力推动。我们来看一看宝龙是怎么样做到的。

首先看一看公司的情况。我列了5年的总资产、净资产、总收入和净利润以及我们的三个核心板块，包括卫浴销售、商业经营、招商、酒店，可以看到我们的增长是非常迅猛的，商业模式得到的认可。第二，说说两个问题，一是两高一低，即高增长、高股息，低估值低成本。然后再说说市值管理问题。

一、低估值，超高的同规模房企率和贡献。我们列了七个指标，宝龙在同行业中都是处在比较高的水平，但是我们估值的PE跟PB都是在行业比较低的水平，PE只有4.8倍，PB只有0.6倍，说明我们的成长空间还是比较大的。另外从股价的表现来看是4.95元，是3.12元，我们对比了恒生的地产指数跟恒生指数，2017年跑赢了恒生指数62个百分点。

二、未来三年交房年复合增长超过50%，2018年前四个月我们达到了预期的水平。同时我们的租金效率提高带动了租金的增长，宝龙这几年线上线下新零售加上智慧厂商，租金未来5年年复合增长超过25%，2018年有三家店要开，2019年有九家店要开，2020年开店的总数超过52家。酒店也是宝龙另外一个品牌，已经有19家宝龙的酒店了。

来看看高股息，我们对比了35家香港上市公司，前面的市盈率、市净率宝龙比较一般，但是股息率和毛利率宝龙是不错的。在防守方面我们做了长期的租金收入，覆盖了利息的贡献。我列举了5年的经常性收入，2017年达到23亿，经营收入占营业收入的比重也是比较正常的，大概在15%左右。经常性收入对利息的覆盖连续2年达到1.1倍，在商业地产中纯靠销售收入来付利息的公司，我们还是比较好的。因为在目前房地产严控的情况下，融资成本上升，整个资金难以为继的情况下我们是比较好的。

低投资成本是宝龙最重要的显著成果，我们分析了一千四百零几万平方米在市场的表现，总共获值2300亿，总土地成本的成交价2131块钱。100块钱销售额中做成本分析，大概15.9元是土地成本。财务成本我们持有25%，这样一个比例也是能够有效的带动我们发展的。

对宝龙来讲，我们推行了“三三三”的地产发展战略，包括三个主业，商业地产各资产管理。三个辅业包括19家酒店、文化，拥有民营美术馆的上海宝龙美术馆，还有投资，对于三个辅业我们希望盈利低。我们还有三个战略，聚焦战略、精品战略、资本战略。

中国有三大湾区，包括粤港澳湾区，上海杭州湾区和北京天津湾区，宝龙更看好环杭州的大湾区。宝龙现在这个湾区中拥有23块土地，在上海有16个项目，发展还是强劲的。

在湾区中我们拥有580万平方米1200多亿的货值，未来3年我们在这块发力还是比较明显的，而且对于江浙沪三个地方我们是非常看好的。

另外我们也在对接新零售，开启宝龙商业运营时代。以前大家说互联网逼死了实体商业，但是经过2015年阿里跟云泰合作，2016年跟柏悦合作，2017年开设的盒马生鲜，可以看出互联网还成就了实体商业，所以我们怎么把消费升级增加到新零售催化剂里面。在香港上市的房地产公司里宝龙还是极具新零售概念的，我们也占据了智慧商业的风口，包括云计算、人工智能、物联网、大数据高频电商共同导入的情况下，我们发展还是非常迅猛的。

另外宝龙线下的优势资源还是比较明显的，我们有36家商场350万平方的管理面积，年客流量4亿人次。我们的业态遍布了儿童、餐饮、超市、数码包罗万象，吃喝游乐娱我们都有了，线下的实体店也向数字化、体验化转变，符合消费升级的概念，我们提升商业升级的环境。我们做了一个宝龙特色的经营主体，两种场景，包括客户互动场景跟情感交互的场景。另外我们也打造了三大消费，包括人文、自然、生态跨界的场景，所以我们的未来发展会更加强劲。

我们积极的跟国际评级、分析师、券商、投资者进行联动，更多的交流交换到企业成果，也希望未来宝龙会有更大的发展。谢谢大家！