新城控股高级副总裁 欧阳捷

欧阳捷：尊敬的莫总、刘老师、袁老师、黄瑜院长，按照今天的命题作文我做的是关于新时代房企发展战略与融资策略这样一个主题演讲。

习总书记说了我们已经进入了一个新时代，这个新时代是我们正面临着人民日益增长的美好生活的需要和不平衡、不充分的发展之间的矛盾。在这个矛盾当中我们可以看到对于住房市场同样也存在着类似的问题，比如说住房市场上不平衡是人均住房面积严重不平衡，越不发达的地区人均住房面积越高，越发达地区人均住房面积越低，比如南京人均只有36平米，江苏常州人均住房51平方米，而在苏北一些比较穷的县级市，人均住房面积可以达到60平方米。中小城镇住房面积已经基本满足了，但是发达地区的人均住房面积还是不够的，我们需要补短板。非都是圈人均住房面积已经改善了，非住房面积将萎缩，但我们住房发展还是不充分的有些地区人均住房房价是非常低的，我们曾经接待过很多政府的领导，政府领导来了之后，我们就问他三个问题，基本都是地级市市长一级的领导，我问他们多少年没换过房子，他们说十年没换过，为什么不换房子，他们说我们住着当地的房子，住的是多层的没有电梯的房子。当然可以想象没有地下车库、没有大堂、没有景观绿化，这样的房子质量是非常差的，品质是非常低的。价格低意味着未来潜力越大，空间越大，而中高端房产越紧缩。所以当我们告诉他们我们有这种房子的时候，他们眼睛都亮了，问多少钱。所以未来改善型住房的需求还是普遍存在的。

除了住房市场，还有商业市场的需求。三四线人口的规模占整个城镇人口的一半以上，但是我们的优质商业，特别是购物中心商业的量非常少，不到30%。这些地方同样还存在着不充分的矛盾，这些地方房子的质量比较差，它的产品的业态比较低，产品的业态也不够丰富，品牌档次层级也比较低。所以，很多地方还没有购物中心，只有百货大楼，甚至一些百货大楼外面、购物中心外面停的都是自行车、摩托车。所以，这些地方的商业离我们美好生活的差距也是非常之大的。未来的房地产走势会是什么样的，中央政治局已经告诉我们了，在过去我们曾经讲过楼市既没有大起也没有大落，房价既不会大涨也不会大跌。中央追求的是都是的平稳，去年我们曾经谈过一个观点，叫做楼市没有“黑天鹅”，楼市将是量平价稳略有增长的格局。今年楼市的情况会是怎样的？我们给它下了一个定义，我们叫大稳小乱。所谓“大稳小乱”，就是从中央层面来看，从前面层面来看，楼市是平稳的，但是小乱，每个城市做法不一样，每一个城市里每一个区政策不一样，有的在收缩，有的在放松，有的在调控，有的不调控。因此，整个楼市会出现小的乱的格局，但这种小乱不会影响整个楼市的大局。所以，我们整个楼市还是一个稳楼市、抑泡沫、防风险的大格局。

在这种情况下，楼市整个市场是平稳的，楼市未来的增长可能是处于零增长的区间。我们企业如何去增长？我们去年讲过一句话，固守在一二线城市是不可能获得业绩增长的，为什么？因为一  二线城市的土地供应是趋势型下降的，土地供应趋势下降就是未来房屋的成交量是趋势型下降的，但同时我们的房价又被死死的按住，因此我们的量缩价稳处在这样的格局上。

在商业地产上同样也存在类似的问题，一线城市的商业已经趋于饱和甚至过剩。在一些一线城市 ，一个购物中心静态覆盖的人口大概是16万人，正常的一个购物中心静态覆盖人口要达到多少万人这个购物中心才能正常运转做到盈亏平衡，基本上要静态覆盖20万人。静态覆盖人口指的是商圈里男的女的老的少的能动的不能动的每个星期来一趟，保持每天3万的客流量，购物中心才能正常运转。在一线的城市我们的购物中心已经不能满足这个需要的，二线购物中心基本相当，说明我们购物中心体量基本饱和。三四线城市，已经开业的购物中心，平均的静态覆盖人口25万人。我们只统计了50多个三线城市，还有大量的三四线城市是没有购物中心的，因此市场还存在着非常多的空白板块。因此，我们认为不管是住宅市场，还是商业地产市场，我们都需要去下沉三四线城市，只有下沉三四线城市才能获得业绩的增长。当然并不是所有三四线城市都有机会的，有些三四线城市机会很大，而有些三四线城市机会已经不足了。因此我们必须有选择的去进入这些三四线城市。2015年我们曾经提出一个观点，我们讲四大分化，城市分化、楼市分化、板块分化、企业分化。在未来并不是所有的房企都有机会的，房企的机会更多的向大企业集中。2015年我们提出一个观点叫加速奔跑，现在已经基本成为一个行业的共识了，只有做大规模我们才有可能在未来行业垄断格局形成之前占有一席之地。所以我们那会儿提出一个理念，随心奔跑。去年年初我们又提出一个新的观点叫大而小、小而没。去年到今年很多房企提出了冲刺千亿的目标，有的400亿，有的500亿，有的600亿，甚至100亿、200亿的企业也提出了冲刺千亿的规模，据说有超过60家的企业要冲刺千亿。这60家企业冲刺千亿，每家企业平均销售额达到2000亿，他们就会几乎包圆了我们的房地产市场。

很多客户资源在选择中小房企的时候会心有余悸，因为他们卷款跑路破产，会导致他们抛弃小企业，转身选择大型企业。所有的资源都在投向大的房企。

未来不是百强房企才能融资，可能百强房企已经没有机会了，只有五强房企才有机会。所以我们的供应商也好，政府也好，都不会庇护小型房企，因为他们会制造麻烦，房款可能收不回来。包括我们的媒体也不去关注小型房企。

去年我们曾经做了一个测算，前20强房企目前来看占据市场份额在2016年只有25.5%，到2017年提升了8个百分点，平均增速已经超过45%。我们预计在未来的3年之内啊，哪怕他们的增速降到30%，他们依然可以占据市场份额的70%。20家房企拿走市场份额的70%，其实是很恐怕的一件事。但是这个结果还没有结束，因为如果按照经济学家分割的理论，市场格局的变化发现现在只是低集中度竞争的市场，到2020年可能进入一般寡占型的市场，但还没有结束，未来行业可能我们会像汽车、家电、空调、洗衣机等等行业一样，进入高寡占型市场。所谓高挂占型市场是前八强企业占据市场份额70%以上。

在这种情况下，企业怎么做？企业必须要全力冲刺，必须要加速奔跑，加速奔跑过程中怎么去做，只有两个办法。个办法叫高周转。通过高周转取得未来的加速奔跑。第二，高杠杆。

高周转我们就会非常辛苦，所以有很多人说房地产企业很辛苦，这是对的。在座的各位企业家们，或者各位的职业经理人们，我们其实在行业当中确实显得非常的辛苦。白+黑，5+2，星期天保证不休息。比如以新城自己为例，2015年我们销售额才是319亿，2015年底之后我们B转A，获得了国内融资渠道瓶颈的打破，这个时候我们获得了融资的机会。所以到2016年我们销售额翻了一番，增长了103%。2015年底公司制定发展战略是2020年要冲千亿，最后到2016年董事长看到650亿的销售规模已经达成了之后，提出我们要提前在2017年实现千亿，最后我们完成了1264亿。我们提前三年实现了千亿目标，我们相信未来的速度依然不会放松。

去年前年整个推盘节奏上，只要能推出货值，去化率可以达到78%，在行业中可以说处在相当高的水平。去化率达到50%算是很不错了，能够达到60%算是很，而新城可以达到78%。

当然仅靠高周转 是不够的，靠自己的钱滚动去发展总是有限的，所以必须要借别人的钱干自己的事。因此我们需要去加一定的杠杆。在高杠杆的过程中，大家都会觉得高杠杆一定会有风险，特别是在刚才刘老师所讲的我们现在在顺周期、去杠杆的状态下，怎么去做才是合理的。过程当中我们需要把握一个度，就是高周转就会产生现金流，有足够的现金流就能覆盖所有的成本，这个时候我可能风险就会降低。

我们曾经在同济大学跟同学们分享我们对房地产市场行业大势的看法的时候，同济大学靠自己的努力攒了30万块钱，父母借了100万，然后他去贷款买房子。这部分钱付了首付，这个时候想一想他有没有风险，会不会死掉，其实不会。为什么？因为他的杠杆率虽然是3倍以上，但是他们父母借的钱可能是永续债，甚至不用还利息。因此，只要他的收入水平能够覆盖他的正常生活以及还银行贷款的钱，他就没有问题企业也是一样，如果我们挣来的现金流能够覆盖经营成本、债务成本，我们就不会有风险，不会出现债务违约，就没有风险。如果企业出现了现金流不够，再大的企业也有风险，比如说工商银行，世界宇宙银行，哪怕现金流断了，我们相信也不会被所有人挤兑的。所以真正的风险不在于负债率的高低，而在于现金流够不够。

2008年的时候，我们曾经遇到金融危机，很多房企在过程当中遇到了很大的困难和障碍，当时在江苏我们排名，在还是一个小的房企。那个时候我们发现我们也受到了很大的冲击和影响，当时我们排在第二名的企业，当年的销售额腰斩，我们还算好，比较稳健，下降了4%，但是我们也吓出了一身冷汗。这个时候我们就想我们怎么保证有足够的现金流保证企业的运营，后来我们想去做商业，因为做商业每年可以获得租金和管理费的收入，这是你的现金流，同时你又可以把你的资产去做抵押，然后换来新的贷款，因此你就可以保证你的现金流，因此我们后来开始做商业广场。2008年还是我们做了十年，过程当中我们也做了一些创新，因为商业地产竞争非常激烈，所以我们必须要做有情化的商业广场，才能区别于其他的商业广场，这个时候你的商业广场才能够更有价值，才能获得更多的客流，才能吸引到更多的商家，才有更多的租金出来。

我们做了一个长春的吾悦广场，里面做了一条主题商业街区，叫时光引擎。长春有两个典型的特征，是汽车制造厂，有辆解放牌汽车。第二，长春电影制片厂生产了我们解放之后的很多战争大片。把时光和引擎两个元素放在商场的主题街区里，所有的业态都跟它去密切相关，比如说候小学，还有老饭盒餐厅等等。这些组合起来以后，老年人可以在这儿找到回忆，儿童可以欢乐，青年人找到倩影，而且它成为了当地的旅游街标。如果我们现在每一个商业广场未来能够做到100家开业的吾悦广场，平均租金达到接近1个亿，每年有近百亿租金进来，这个时候现金流就有了保障。到2020年我们希望达到开业100家吾悦广场的目标。所以这个度就是现金流能够覆盖你的所有经营成本、覆盖你的还本付息，掌握了这个你的财务就是安全的，财务安全了融资成本才会降低。新城现在就是采用这种办法，通过高周转及时活用现金流来保证我们的安全，同时通过及时获得现金流我们获得了高增长，当你获得高增长的时候高也就得到了。因此，新城整个的主题债券评级也提升了。

目前我们已经进入了MSCI成分股里面，希望确保我们未来的发展取得快、稳、好的效果。快就是高增长，稳就是安全性，好就是高。只要我们能做到这个，相信未来新城的发展还会更加好。所以安全是融资的的保障，资金才能寻找大安全的港湾，如果我们能跑得又快又稳，那么资金将会流向这样的企业。如果我们能够看清大势我们就可以加速奔跑，幸福都是奋斗出来的，所以我们也希望和我们的合作伙伴，我们的供应商大家一起来共同奋斗，来争取我们的幸福。谢谢大家！