京东高调发布房地产战略、阿里巴巴快速布局住房租赁市场，住房租赁市场正在成为房地产行业的投资新风口。专家表示，住房租赁市场呈现蓬勃发展势头，或将对我国楼市调控和完善住房供给体系产生积极影响。

互联网巨头接连布局

10月24日，京东召开新闻发布会，正式宣布进军房地产市场，并称无论住宅还是商业地产，运营租赁业务对于开发商来说都并非易事，这恰恰是京东进军房产市场的机会。

就在举行发布会的4天前，北京市住房和城市建设委员会网站公告显示，京东旗下的北京京东尚科信息技术有限公司成为北京住房租赁监管平台技术合作项目的中选单位。这意味着，京东将成为北京住房租赁市场的支持平台。

无独有偶，另一家互联网巨头阿里巴巴早在今年8月份便与杭州市政府达成战略合作，欲建立“智慧住房租赁平台”。在协议达成50天后在平台上线，并在支付宝上陆续开通了上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市的线上租房服务，预计将有100万间公寓“入驻”支付宝。

传统房地产企业更是虎视眈眈。近日，国内首单央企租赁住房REITs（房地产信托投资基金）——中联前海开源—保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上交所审核通过。保利地产董事长宋广菊表示，保利租赁住房REITs项目将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具，用以积极开拓住房租赁市场的金融创新。

与此同时，万科、龙湖、远洋、旭辉等行业龙头开发商，纷纷选择以自建团队或合作的方式进入长租公寓领域，积极布局；魔方公寓、青年汇、蘑菇公寓……各色长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。

市场规模超4万亿元

各路资本纷纷涌入住房租赁领域，首先要得益于国家政策的强势推动。近年来，国务院及相关部委多次印发意见鼓励加快培育和发展住房租赁市场建设。早在去年6月份，国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确，到2020年基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。其中，发展住房租赁企业被摆在培育市场供应主体的首要位置。

今年7月份，住房城乡建设部等九部门联合发布通知，明确在12个重点城市加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。在政策引导下，多地开始建立住房租赁监管平台，杜绝虚假房源和黑中介等问题。此外，地方政策也持续跟进，从供给、金融、财政等方面给予支持。

业内人士表示，去年以来国家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地产调控政策，楼市调控效果持续显现。但长远来看，还须完善中国的住房供应体系。购租并举是深化住房制度改革的主要方向，当前加快发展住房租赁市场的意义重大，且十分迫切。政策对住房租赁的大力支持直接激活了市场。

与此同时，传统地产开发业务利润率不断下滑，也迫使企业寻求新的增长点。据住房城乡建设部统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住。围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个万亿元级住房租赁市场。东方证券的研究显示，到2030年国内的租房群体数量将达到2.7亿人，整个房地产租赁市场的规模将达到4.2万亿元。相关业内机构的报告则显示，中国房屋租赁市场规模2020年为1.6万亿元，2025年为1.9万亿元，2030年会超过4万亿元。“面对这么大一块蛋糕，对于企业而言，想必都是要积极布局并参与其中。”方正证券房地产首席研究员夏磊说。

市场存在较大供需缺口

失衡的租售比和限购政策也将推动住房租赁市场发展。夏磊表示，一边是高企的房价，另一边是不及房价增速的租金增速，其后果是：买房成本与租房成本之间差额越来越大，直接体现在月供与租金的差值不断拉大。两相比较，租房意愿会因此得到加强。

《中国流动人口发展报告2016》数据显示，截至2016年底，我国流动人口有2.45亿人，假设70%的流动人口需要租房，占人口的12.5%。美国租赁人口占比为35%，英国租赁人口占比为37%，日本租赁人口占比为27%。租房人口占比低，将保证租赁市场未来的增长空间。

夏磊透露，在一线城市，租赁需求尤为旺盛，但是目前房源供给不足，市场供给端存在缺口。以北京为例，2016年末北京常住人口约2173万，租赁人口占比约34%。最近一次人口抽样调查显示，我国家庭平均规模3.1人/户，则租赁房屋大约需要238万套。目前北京租赁房屋约有150万套左右，供需缺口约为1/3。

同时，目前我国住房租赁市场中，约90%的房源为个人出租，在一些国家成熟的房地产市场中，专业租赁企业提供房源占比在30%左右。个人出租形式占比过高，会带来房源质量差、政府监管难、黑中介横行、安全隐患大等问题。比如群租房，一套90平方米的住宅，多的时候竟然能住数十人，带来诸多社会问题和安全隐患。

专家建议，必须大力发展专业化的住房租赁经营企业，充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。