前言

曾经，在中国物流地产领域，外资企业占据了主导地位，继早年中投入股嘉民之后，2017年7月15日，由万科、厚朴、高瓴、中银集团以及普洛斯现任管理层共同参与普洛斯公司的潜在私有化，收购代价约790亿元人民币，中国物流地产前四大企业都有了中国企业投资参与的身影。物流地产，行业格局正在发生变化！聚焦着越来越多目光的物流地产，究竟应该怎么做？

图：主要物流地产商中国市场份额概览

数据来源：公开资料，中指研究院综合整理

现代物流关系到你我生活的方方面面，它集仓储、服务于一体，包含物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务不动产载体，信息化、网点化的配送中心每时每刻都在为我们提供着高质高效的收发储存服务……中指研究院通过对国内大型物流地产商进行调研交流，分析了当前中国物流地产面临的机遇与挑战，并对选址拿地、运营、盈利模式等企业关心的问题进行了分析与探讨。

当前中国物流地产，蓝海or红海？

从美国发展经验来看，物流地产在其高端制造业快速发展时期兴起，在零售连锁化时期得到快速发展，并且在电商兴起和快速发展时期保持高速增长。

当前，中国物流地产机遇与挑战并存。从发展机遇来看，中国人均物流仓储面积仍与美国存在较大差距；伴随着电商快速发展，中国网上零售继续保持快速增长；主要城市物流仓储租金、物流租金仍处于上升通道，且与住宅、商业相比，其前期投入少、租期较长， 较高，处在7%-8%左右的区间；现代综合交通运输体系发展规划及“八横八纵”高铁规划已出炉，未来交通网络的规划与发展完善为物流地产市场发展提供了空间。

从面临的挑战来看，由于物流地产前些年在规模化发展过程中普遍存在同质化情况，相比住宅和商业地产土地出让金低、税收贡献较低、土地利用率低，导致大城市工业用地相应指标逐年下降，同时，近年土地成本提升较快，由于物流地产投资回收期通常在15年以上，也相应为其开发建设完之后的招商、运营等专业化运作带来挑战。

可见，中国物流地产的规模化时期已过，当前市场有效供给不足，高端物流市场存在发展空间，在新的发展格局中，中国物流地产面临着结构化发展机遇。

物流地产怎么做？

在此，我们将通过解析占据中国较大市场份额的物流地产商，对物流地产涉及的选址拿地、运营环节等进行解析。

图：普洛斯全球净资产分布分布图

数据来源：中指研究院整理

图：嘉民全球资产分布图

数据来源：中指研究院整理

随着中国国内消费升级以及电商崛起带来的大量仓储需求，形成了多股力量布局中国物流地产市场之势。有传统物流地产商如普洛斯、嘉民、宝湾、宇培等物流巨头，纷纷将中国作为主战场；也有传统房企如万科、绿地和碧桂园等通过多渠道布局物流地产，如万科在2015年引入黑石集团作为战略投资伙伴，成立物流地产公司；还有金融机构如美国的厚朴基金、香港的RRJ以及新加坡的淡马锡等投资中国物流市场；更有电商如京东、阿里等也将物流地产作为一个重要的布局点，如阿里菜鸟通过自建、共建、合作、改造等多种模式，建造现代化仓储设施，建立一张能支撑十万亿在线零售总额开放的社会化智能物流网络。

图：主要物流地产商的区域性分布

数据来源：中指研究院整理

在哪布局？

在国内外一致看好中国物流地产市场的同时，在哪布局？这是他们首要解决的问题，并不是所有的区位都适合。物流项目选址，不仅是投资建设以及运营管理全过程的起始环节，更是决定项目成败的关键因素。

我们通过对国内市场份额前十物流地产商进行分析发现，一线城市周边卫星城以及一带一路沿线城市是其。一线城市拿地成本居高不下、物流用地供给短缺，而其周边城市在土地供给、地价以及用工成本上均有较高的性价比，且租金未必低，利于承接核心城市外溢需求，因此大多物流地产商将“立足二线，服务一线”为其布局策略。

图：潜力物流园区分布图

数据来源：中指研究院整理

拥有便利的交通作为重要支撑的城市也是重要考量因素。便利的交通如紧临港口、交通主干道枢纽、铁路以及机场等。通常以下城市会蕴含较多机会：一线城市的卫星城，如京津冀的廊坊、珠三角的佛山、长三角的无锡等；一带一路起点的西安；处于交通大动脉且人均可支配收入较高的成都、南京、沈阳、杭州等。这些城市往往处于“八纵八横”大通道、港口等交通便利之地，且处于消费聚集地，对于物流地产商来说无疑是之选。

图：仓储物品各种业态

数据来源：中指研究院整理

不同行业对物流地产选址有不同要求。比如医药产品对环境要求比较高，仓储需要满足温度、湿度以及空气净化等多方面的要求，而对租金敏感度相对较低，对物流地产的开发建设要求较高；冷链仓储宜区域或城市的交通枢纽，因为良好的低温环境是保持冷藏冷冻类食品鲜美的重要保障，贮藏、运输及销售各个环节始终需要良好的低温环境，否则货物可能在运输途中变质。

目前主流的拿地方式有：①以房企、电商等为代表的行业龙头，由于较早布局物流地产，积累了一些行业经验，并借助自身行业品牌优势，有助于提升政府认同。②以华南城等为代表的企业，通过招拍挂等方式获取土地。③以普洛斯等为代表的外商，主要以合资、战略合作、入股及公开竞地等方式获取土地。

图：普洛斯通过多种方式获取土地

数据来源：普洛斯官网、中指研究院整理

如何运营？

目前物流地产的行业准入门槛不高，即便是高标仓储也因其较高的硬件透明性及可复制性，难以成为竞争对手设置门槛的筹码。在目前国内“一超多强”的市场格局下，未来将会有多大空间供新进者分得一杯羹?这都需要很大的市场智慧。只有整合各方资源、建立有效合理的运营管理体系，才能形成竞争“杀手锏”。

物流地产商以服务客户为宗旨，与客户保持实时信息沟通与共享，借助专业人员，发掘客户的潜在需求，并为入驻企业提供电商仓储配送管理、供应商库存管理等一系列增值服务以增强客户粘性。通过网络化布局，并借助“互联网+”，实现物流仓储的互联网化，为客户提升物流配送效率，降低客户成本。同时，物流地产商运用收购与回租的方式，先回购客户拥有的物流设施，然后再返租，降低客户固定资产投入。

图：普洛斯集成解决方案

数据来源：普洛斯官网、中指研究院整理

普洛斯通过构建物流仓储网，不断提高供应链效率。当前，电商、第三方物流等企业，对仓储效率、货物完好度以及配送速度都有较高的要求。普洛斯运用自身较强的物流仓储网，为客户定制专业化的物流仓储，极大地压缩了客户物流成本。同时，对客户进行全程跟踪，实现决策闭环和持续改进，并不断挖掘客户潜在需求，满足客户未来扩张需求，提升客户的粘性。

以服务客户为核心理念的本土龙头物流地产商——宝湾物流，根据客户供应链管理的要求，为客户提供包括选址咨询、规划设计、工程建设等全方位的服务，在指定地区寻找合适地点为客户“量身订做”仓库，并提供长期租赁合同以及物业管理服务。在整个产业链上为客户提供物流增值、供应链延伸及物业租赁等服务。

从普洛斯、宝湾等物流巨头的运营经验可见，以客户为核心，提供选址咨询、规划设计、工程建设等全方位服务，同时，构建物流仓储网，实现物流地产的互联网化及智能化发展，提升物流配送效率与客户粘性将成为发展趋势。

如何盈利？

由于项目前期资金投入比较大，如何快速的回收资金以及实现盈利是物流地产商最为关心的问题。传统物流地产商收入来源包含租金、管理服务费、税收优惠以及土地增值等。单纯依靠租金、管理服务费等无法实现资金的快速回收。

我们对主要物流地产商盈利模式及构成研究发现，其近年收入构成变化相对较稳定，如嘉民以开发为其收入的主要来源；普洛斯以租金收入为主，占其总收入的81.4%，但近年在其“物流+金融”发展模式下，基金管理收入占比明显呈现逐年提升态势。

“物流+金融”模式利于缩短投资回收期，实现轻资产运营。在传统物业自持模式下，开发部门只能通过租金的逐步提升来回收资金，投资回收期通常比较长；但在基金模式下，基金管理部门通过投资管理、资本管理及分配等服务获取基金管理费和投资等，有助于提前兑现物业销售收入及开发利润，缩短投资回收期。普洛斯、嘉民等借助金融工具，运用地产基金以及加杠杆的方式来提高项目的率。这种“物流+金融”模式有助于减轻公司资金负担，提高资金的运转效率，实现项目的轻资产化运营。

图：典型物流地产项目运作模式

数据来源：公开资料，中指研究院整理

综上，可以看出，选址拿地是物流地产商最为关注的环节，而运营是其核心竞争力。这也和其本身特质有关，一个市场如果没有过多的消费需求，就无法刺激快速消费品、第三方物流等的需求，仓储需求也就无法提升。同时，由于物流地产的低门槛，造成了低端仓储市场过剩，大型物流地产商唯有把握行业发展趋势，不断提升运营能力，挖掘客户潜在需求，并为其制定一系列增值服务，以增强客户粘性。

未来机会在哪？

物流地产的结构性机遇仍存，未来的发展机会在哪里？

高标仓储的智能化发展

数据来源：中指研究院整理

中国高标仓储需求仍较大，但当前高标仓储只是仓储设施的标准化，并未实现智能化的普及。在发展高标仓储的同时实现仓储智能化同步发展，真正满足现代仓储需求将成为发展趋势。现代仓储不仅是物品复杂、性能各异，因其需存储、分拣及移动等一系列复杂流程，为其开发建设及运营提出了较高的要求。以仓储为核心的智能物流中心，通过打造智能化信息管理中心，实现智能化存储、分拣及移动，并借助立体传输工具，提升空间使用效率，在集约利用空间的同时提升物流的配送效率，这不仅能为客户提供更系统、更科学、更有竞争优势的整体解决方案，还能提升自身的市场竞争力。

企业间资源与运营经验共享，推动行业向高附加值升级

想要玩转物流地产？资金、土地资源、运营经验必不可少！近年来，企业间的合作频现，拥有土地等资源的企业，通过与拥有丰富运营经验的物流地产企业合作，可以实现优势互补，达到项目布局与扩张的发展效果。

2016年8月，中集集团与普洛斯签署战略合作协议，双方将发挥中集集团在土地资源储备、物流装备制造、物流运输服务等方面的产业优势以及普洛斯在现代物流地产及物流服务领域的丰富经验，在物流地产开发及相关配套服务等领域建立战略合作关系。2017年8月16日，荣盛产业新城与菜鸟网正式签署《战略合作意向协议书》，双方将在固安打造京津冀智慧物流示范新城，所签约的固安智慧物流项目将在仓储、物流设施设备、跨境物流、园区管理方面等实现智慧化。

结语

物流地产的规模化发展时期已去，未来，项目布局将更加集中于一线城市周边卫星城、一带一路沿线城市以及位于交通大动脉的重点城市；在增量用地规模减少的情况下，企业间通过更加灵活的合资、战略合作、入股等形式打破土地获取瓶颈，实现优势互补；把握高标仓储的智能化发展机遇，不断丰富、提升运营服务内容及水平将成为发展趋势。新时机、新挑战面前，物流地产商唯有深谙行业发展特点与趋势，才有可能在市场从“蓝海”向“红海”跃进的过程中占据一席之地。

本文来源：《物流地产格局正变，请收好这份攻略！》