楼市上半场已过，上半年房地产市场可谓跌宕起伏，“3·17”新政以来各地密集而广泛的调控风暴，让市场经历了从火爆到降温的转变。近日，从多机构已经发布上半年房企销售排行榜来看，上半场楼市成交方面出现了明显的回落，伴随上半年的楼市政策余温，下半场的楼市政策和市场变化该如何？

据CREIS中指数据显示，2017年上半年中指监测的30个主要城市，17个城市成交面积同比下降，其中南京下降幅度达61.19%，福州同比降幅也超六成；同比上升的城市中，汕头升幅为195.52%，徐州次之，同比上升41.67%。上半年的房地产市场主要是以“稳”为主，多城出台楼市调控政策达到了历史最严程度，调控效果也很明显，相关业内人士预判，下半年的楼市政策应该持续的以稳为主，不能放松，也不必再加码。

上半年市场降温

一季度以来，在“房子是用来住的，不是用来炒的”中央调控精神指导下，各地因城施策、分类调控，掀起了新一轮调控风暴。与以往的调控相比，本轮调控的范围更广、力度更强、频率更高、手段更新、持续时间更长。据中指研究院发布数据显示，2017年上半年中国宏观经济保持评完运行态势，房地产市场在“房住不炒”的政策指引下，热点城市投机性需求得到迅速抑制。在政策严控升级的引导下，楼市整体成交同比有所下降，城市间分化明显。截至6月末，中指监测的主要城市库存总量环比上升0.4%。

以北京为例，北京首套房贷款利率经历了五次调整。次调整在元旦以后，大多数北京的银行针对购房者的首套房贷款利率将折扣从原来的8.5折上调至9折，3月17日，北京“认房认购”政策出台后，为了落实认房认贷的首套认定标准，商业银行上调首付比例，停止审批25年以上住房贷款。随后3月27日，16家银行首套房贷款利率的折扣上调至9.5折。“五一”假期后北京地区大部分国有银行、股份制银行、城商行均上调利率，其中首套房贷款利率上调至基准利率，二套房利率则在基准利率基础上上浮20%。6月5日，个别银行对房贷利率进行第五次调整，首套房贷款利率在基准利率的基础上上浮10%。

同时，上海、深圳、广州也调整房贷利率。上海部分小银行已经将首套房贷款折扣从9折调整至9.5折，而中信银行则将首套房贷款利率上浮20%，一些银行的二套房贷利率基本都在基准利率的基础上上浮10%。深圳的中国银行、工商银行、招商银行等大部分银行执行贷款利率折扣9.5折，建设银行、民生银行等上调房贷利率至基准利率，各银行的二套房贷款利率基本上都上浮10%。广州的四大国有银行均执行房贷基准利率。

其余政策进入修补阶段。从6月份政策出台的特点来看，数量上较5月份有明显的减少，邢台、张家港、清远等城市6月份首次出台了相应的稳市场措施。整体来看，新出台调控的邢台、张家港、清远市政策力度相对温和，而长沙、佛山、廊坊、西安等城市的收紧政策进入修补阶段。中心城市及热点城市在6月主要是对政策进行进一步升级或修补。

“从来看，一二线城市抑制需求加上限价令，形成了量缩价稳的局面，量缩是指成交量下降，价稳是说在限价令下房价没有再快速上涨，尽管这还只是统计意义上的价稳。而三四线城市去库存明显见效，上半年的成交量增长主要来自于三四线城市的增长，包括销售面积增长与销售金额增长。”新城控股高级副总裁欧阳捷说。

下半场政策或持稳状态

对于下半年的市场变化趋势，相关人士认为，一二线城市抑制需求的同时也减少了住宅土地供应，未来一二线城市住宅成交量还会继续下降。下半年住宅土地供给或比上半年有所增加，但地价不会下降，房价反弹压力很大，所以调控不会轻易放松，会有微调。而三四线城市住宅土地供给将继续下降，地价继续上升，房价上涨，成交增速下降。

从上半年的楼市库存看，截至2017年6月末，中指监测的主要城市库存总量环比上升0.4%。重点监测的城市中，4个城市库存均有不同程度的上升，其中南京升幅明显为10.56%，宁波次之，环比上升9.89%。本月除南京、宁波、蚌埠、广州外，其余城市库存均有不同程度下降。

去库存也是伴随因城施策，坚持住房居住属性，分类调控、因城施策仍是2017年房地产政策主基调。针对房地产方面，明确今年房地产市场的三项重点工作：加强房地产市场分类调控、因城施策去库存、坚持住房居住属性。2017年因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化，热点城市面临量价回调，而三四线城市有望延续平稳走势。房屋租赁市场机构化比较明显，各大城市以存房量为基础，规范租房市场，实现“住有所居”助推房地产行业平稳健康发展。

（本文来源证券日报、经济参考报、中指研究院报告《2017年上半年中国房地产政策盘点 》、《中国主要城市房地产市场交易情报（2017年1-6月）》等文章综合整理）