房天下产业网讯：2017年5月18日，由北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办的“2017中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十五届中国房地产投融资大会”在北京举办。大会发布了中国房地产上市公司研究的实时成果。黄瑜、刘洪玉、张永伟等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2017中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十五届中国房地产投融资大会

2017中国房地产上市公司研究报告

【现场直播】【微直播】【媒体宣传】【历届回顾】

中指研究院副总裁兼北京总经理 黄秀青

黄秀青：尊敬的各位领导、各位嘉宾大家下午好！感谢大家在百忙之中再次聚首我们的金融街，共同参与见证2017中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十五届中国房地产融资大会，我是中指研究院副总裁兼北京总经理黄秀青，对大家的参与表示诚挚的欢迎。感谢所有嘉宾和媒体朋友的光临。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组自03年开始已经连续进行了15年，我们一路见证与见证中国房地产上市公司引领行业快速发展的轨迹，我们的研究成果也引起了社会各界，特别是机构投资者的广泛关注。首先我们有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组办公室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士进行中国房地产上市公司研究十五年回顾。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组办公室主任、中指研究院常务副院长 黄瑜

黄瑜：非常荣幸来对我们整个15年房地产上市公司的研究做一个总结。今天我的总结用一系列的数字，从这个数字也可以看到中国房产上市公司在这15年的变迁，15年对于任何一个企业或者行业的发展都算是一个很重要的年份。

在这15年当中我们三个研究单位持续的在关注我们房地产上市公司的研究，这15年当中我们整个研究组的成员也是由最初的不到10个人，到现在有将近40人的一个团队。

在这15年中有一系列研究成果，上市公司是我们10研究组持续时间最长的研究成果，我们还有百强企业研究，品牌企业研究。在一系列15年的变化里面，我们房地产上市公司发生了很大的变化。在我们今天有177家上市公司，增加了99家。我们沪深上市公司在03年有69家，到现在是125家，在香港上市公司是9家，现在是52家。从这个可以看到我们这些年房地产上市公司的数量变化是翻了番的。

值得关注的是2016年有14家中小房地产上市公司转型和退出房地产行业，其中有9家因连续3年经营不善而面临退市的风险，有5家开始缩减或者脱离房地产业务。也可以看到我们这个行业有那么多的公司发展壮大，数量也在不断的增加，但也有不少企业因为经营不善而退出了这个市场，确实也在不断的洗牌。

当然我们有最的公司，有3家公司，沪深上市公司这3家公司万科、金地、招商。还有中海、华润和首创。有些公司始终在行业里面保持比较好的地位，比较好的领先的经营水平，我们也可以看到这些上市公司市值也发生了很大的变化，这170多家房地产上市公司，在发布之前，4月底的时候整个市值是3.31万亿，02年底的时候大概是0.19万亿，我们整个的商品房的销售额，这170多家上市公司在2016年底商品房销售额实现了11.76万亿，在行业中占据了非常重要的地位。这是整个行业的变化，是房地产销售额。我们当时在02年的时候销售额是不到1万亿的房地产商品房销售额。

在增长的倍数来说我们市值增长了14.6倍，我们可以看看GDP的增长是5.1倍，也可以看到在房地产这个行业是为整个经济做出了很重要的贡献的，我们房地产上市公司市值也是在日益增长的。

我们再看一下整个收入的变化。在2016年底的收入额和相对于02年底的收入额，总共是增长了23.7倍，其中我们沪深前10的公司增长了46.2倍，而大陆在香港上市的综合实力前10的公司他们营业收入增长了43.2倍。也可以看到我们这个行业规模的增长收入也增长的很快，特别是10的企业，他们收入增长的速度基本上是行业的1倍。

再看净利润的增长，我们房地产上市公司是增长了58.5倍，我们前10的公司，沪深前10的公司增长了40.7倍，而大陆在香港上市公司增长了62.5倍。盈利能力这方面来说大陆在香港上市的公司还是比沪深上市公司要强的。在这个过程中可以看到我们这些企业整体盈利能力在大幅提升的。

我们看一下股东回报，特别是是EVA大幅提升，价值创造能力在不断强化。可以看一下整个沪深前10的公司经济增加值是59.04亿，相对于03年的时候整个EVA数字增长了66.1倍。我们香港上市公司经济增加值是10.6倍，从这点来说我们在沪深的上市公司特别是前10的公司他们EVA的创造能力还是更强一些。

我们再看一下股东回报的另外一个数字就是分红，这些年累计算了一下，大概从2012年到2016年整个增长了26.8倍，分红总额是600亿，其实我们房地产上市公司给这些股东分了不少红。

在整个社会责任方面，除了交税之外还有我们销售面积，房地产销售面积，整个房地产上市公司这块儿06年成交面积超了7亿，较02年增长1.7倍，在经济整个中国老百姓住房问题上我们房地产公司做了很大的贡献。

在2016年底整个房地产上市公司纳税总额达到了4277亿，这15年间我们纳税总额增长了64.8倍，我们纳税额增长幅度是更大一些，也是为整个社会做了很大的贡献。

我们还解决了很多人工作岗位的问题，对整个社会就业也做出了很大的贡献。到2016年末，房地产上市公司公司提供工作岗位88.4万个，其中沪深的公司是47万个，在香港上市公司是41万个工作岗位。这个为整个社会的就业以及为社会的安定做出了很大的贡献。

这是我们用数字总结，从我们企业的收入包括规模是收入的这些指标包括利润、股东回报，以及为社会从住房、纳税、就业等方面我们这些上市公司所做出的贡献的简单的一些数字总结。

大家确实看到我们在这15年间房产公司发生了翻天覆地的变化，到了今天为止我们在整个前10强的公司全部都是上市公司，无论在香港上市还是在沪深上市。那么我们也算了一下，我们大概前30的公司大概不到10%的的企业没有上市，大部分成为公众的公司。在前50的公司里面大概也就是五六家企业没有上市，但我们百强企业里面大概10多家没有上市，大部分企业都已经是上市公司。但是我们说的没有上市并不是说他没有关联公司上市，他可能没有自己独立的走向上市。

我们房地产上市公司在整个发展过程中，确实这15年间发生了很大的变化。从房地产上市公司数字里面也见证了它整个发展过程，在15年中我们研究成果不仅见证了企业的变化，同时也为我们政府和金融机构广泛的去应用，他们在用我们的成果来衡量上市公司的经济实力，衡量他们实时的一个公司的风险，包括他的盈利能力，特别是我们上市公司自己本身在各种资本市场中，也是把我们成果进行广泛应用，以及在年报上以及发行债券、融资等方面都在进行相关应用。

当然我们的成果也得到了媒体朋友的大力支持，在过去15年当中有300多家媒体对整个上市公司公司成果进行了57000次报道，当然还有其他一些报道，算上的话有将近7万条。

今天借15年之际，感谢社会各界，特别是来自企业界，包括学术界以及媒体界对我们研究成果发布，以及我们研究成果在社会上持续产生影响力的支持，感谢大家，谢谢！

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长 刘洪玉

黄秀青：谢谢院长。接下来有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生。

刘洪玉：各位来宾大家下午好，下面还是按照我们过去一直形成的惯例，我来给大家先介绍一下我们上市公司研究的方法、体系。今年的研究是比较重点的考察了房地产行业并购的一些情况，然后把相关一些研究的发现跟大家报告一下。

今年房地产上市公司研究的方法体系，从历史背景都没有太大变化，但实际从去年到今年还是有了很大的变化。虽然刚才黄瑜院长也讲了，就是我们在过去的15年里面，我们这个行业的能力发生了非常巨大的变化，基本上我们经济的发展水平是5倍，但是房地产行业各种各样能力的指标差不多是50倍。那么在这个发展壮大的过程当中，实际上我们也在提供房地产市场上所需要的各种各样的服务，包括我们开发建设的这些商品房。

目前进入到了一个量已经基本满足需要的情况，那么在这样一个情况下，确实在研究我们现在的房地产上市公司，尤其是我们领先的房地产上市公司，我们实际上是希望发现一些带有趋势性的问题，看将来往哪儿去，怎么去让我们这个行业能够得到持续的发展，所以我们今年的研究应该是有这样一个特殊的背景。

那么研究对象还是沪深上市的房地产公司，这个跟过去范围是一样的。然后研究的方法体系也是跟过去14年来，因为上市公司的数据比较透明，所以我们对上市公司研究的方法和评价的指标体系基本上一直是保持稳定的，所以包括我们这里面的这种研究，就是通过上市公司的经营规模、财富创造能力、投资价值和财富的稳健性四个方面的评价，然后来找出我们行业里面综合实力比较强的这些企业。另外我们在分项四个方面去评价的时候，比如经营规模的评价主要看企业总资产、利润总额和总市值，财富创造能力我们依然选用了EVA的评价方法，那么投资价值我们也是用了这样一系列的指标体系，这个跟往年没有变化，包括财务稳健性也没有发生什么变化。

另外我们发现很多上市房地产企业用园区开发作为特色，所以我们把这类上市公司也做了一个单独的研究，这是整个研究方法相关的内容。

我多花一点时间讲一讲我们这个行业，刚才谈到的并购这些相关的问题。关于并购、收购、兼并、合并这些概念，大家已经都很清楚了，那么实际上我们说我们现在为什么会关注这个问题，行业里面并购的这种现象也越来越普遍，那么我们发现有这么几个方面的背景。

一个是大型的房地产企业都在寻求化的布局，怎么去进入一个新的市场这是大家都非常关心的一个问题。20年前开始讲，实际上房地产企业始终在不断思考的那个战略里面，一个是去哪儿投资，投资什么样的类型，什么时候进行投资，后来又增加了一个维度就是房地产投资的形式或者我们企业提供服务的内容和形式，房地产企业大的战略始终围绕这四个大的方面。

实际在进入一个新的市场，尤其是每个城市的市场竞争关系已经相对稳定的这样一个情况下，我们怎么去进入一个新的市场？这是一个概念。

再有一个就是大家获取土地资源难的程度越来越增加，一个是地价在上升，另外获取可开发的土地资源这个企业也在思考。

再有就是房地产市场的集中度是快速上升的，规模越来越成为企业的竞争优势。所以每个企业都有一个非常大的任务就是说我们怎么维持我们在这个行业里面的地位？领先的还要继续领先，然后还有一些企业需要能够超越，能够往前发展。

再有就是新建房地产越来越细分，服务越来越专业化，所以实际上我们企业的这种产品线，服务的内容也越来越专业。我们过去很多企业可能擅长某一个方面，那现在要想持续的在行业里面有这种影响力，有这种市场力量，那可能就需要去研究怎么去拓展产品和服务。

另外过去也一直在讲的一个问题，实际过去最简单的角色就是开发商，开发商融很多角色于一体，但随着市场的演变，那么实际上开发商的角色开始向资产管理者的角色转变，那资产的管理者你可以理解它是一个建筑空间或者一个社区或者一个城市相关服务的提供商。另外我们要想管理资产，这个资产一定要有人去持有，去投资，那怎么找到这个投资？我们还要发起一些基金，让基金来持有，我们去帮助基金进行管理。所以又增加了一个角色是基金的管理者。

当然还有一个需求，就是我们中国人到海外置业需求增长，国家也在创造这种机会。

所以在这种情况下并购问题越来越多的展现在大家的面前。

实际上我们这次做过一些研究，就是对国际上历史上曾经发生的一些并购做了一些初步的梳理，找到了一些规律。比如我们发现国际上的房地产行业出现并购比较多的时候基本上还是在市场上行的周期，当然有人说那在下行的时候，实际上那个时候大家都没有力量，所以往往在上行周期。

另外国际房地产并购遵循横向并购，可能我从普通住宅变成了普通住宅再加上老年人住宅，再加上青年公寓，就等于是横向，或者说从居住的建筑，就是居住房地产变到旅游或者是商用这种，从物业类型角度都是在开发环节，横着去发展。第二个阶段就是纵向的并购，是沿着我们产业链，从开发向前、向后去延伸，实际上是增加我们每个企业它的服务能力。第三个阶段是混合并购，又有横着又有纵着。

再发展还到国际上去进行投资，或者我们并购的时候，支撑并购的金融工具或者支付方式在逐渐多元化，所以也产生了很多种类型。实际上国际房地产企业它并购的很重要的目的，一个是巩固已经有的市场，再有是为了拓展新的市场，或者是让他自己的经营多元化。我们也写了一些典型公司在它的发展过程当中并购的一些历史。

另外发现实际上在并购的过程当中，这种融资的方式、支付的方式或者资本市场配合的这种情况也非常的重要。那么并购的活动它的复杂的程度跟资本市场能够配合的这种程度也是密切相关的。

那并购的结果大幅度提高了行业的集中度，当然也有很多并购失败的例子，就是说实际上我们这种国际上的，尤其到后边跨国的投资或者并购，失败的例子也有很多，这里面最典型的就是在80年代的末期，八七年前后日本到美国去投资，有一部分投资是用并购的方式去做。

那么中国房地产行业的并购，我们做了一些梳理发现目前还是以这种横向并购为主。横向并购就是业务类型没有什么太大变化，但当前大家并购的出发点更多的是怎么去优化我的城市布局，因为说一个企业在不同市场上投资有空间组合的问题，另外在并购的过程当中地产基金逐步扮演重要角色。

我们这个并购目前有一个非常重要的优势，是政策非常的支持，2015年年底中央经济工作会议，当时讨论到跟房地产相关的问题的时候，当时这个会议总的基调是消化房地产库存，其中有一个办法是促进房地产业的兼并重组，提高产业的集中度，实际上大家认为这是一个比较好的办法。

还有一些变化，比如我们在一二线城市怎么抑制房地产价值泡沫，怎么抑制过快增长的同时也在考虑怎么增加土地的有效供给，怎么开辟新的土地供应的渠道，其中有很多政策鼓励怎么去把低效利用的土地重新利用，怎么去依法加大存量闲置土地的开发利用水平。如果我们并购的活动是跟这样一些政府支持的方向相匹配的，或者被并购的企业那可能也会有动力参与到这个过程当中来。

所以在这个过程当中企业做这个并购的时候，它的诉求一个是加速优质资源的获取，实现低成本的扩张，再一个就是优化城市的布局，还有就是完善产品线，强化产品特色。这方面大家可以从过去曾经发生的这些并购的活动找到这样一些规律。

尤其是2016年，我们发现并购的总的规模，这个图上升的很快，另外平均单项并购案金额也在快速增长。另外并购是横向并购为主还是以房地产作为主要核心，所以我们并购不管从并购的数量还是涉及到的金额，那么房地产开发行业还是占有的比重，但是像金融，房地产上下游纵向的拓展，包括跟能够为我们的主营业务提供服务或者提供支撑的这些方面，也在逐渐的增加这样一个趋势。

这是一个非常重要的现象，就是说大家开始不光是把眼光盯着房地产开发，去买地、获取土地建房子，那可能从房地产行业更广阔的领域里面去思考这个问题。

在过去的一年里面我们发现并购的问题的研究，房地产服务商并购行为特别活跃，这里面跟大家总结了一些例子。另外我们说曾经有一段时间跨境并购投资比较多，但去年一年开始放缓，但是我们一开始就说了，实际上现在我们倡导的“一带一路”思维下投资并购的机会可能又会产生。

总的来说，房地产行业发展到一定程度以后，确实有一个优胜劣汰的过程，那这个过程当中，首先我们整个行业的能力，一个是单一方向的能力，尤其开发环节过剩，还有其他环节的能力可能不足，所以我们可能通过并购的活动就能够更好的优化我们这个行业的构成，能够让我们这个行业发展的更加健康，更加可持续。

应该说我们这个研究过程当中，我们通过一些行业的调查发现了这样一些很可喜的现象，在这里面跟大家分享，谢谢大家。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组核心成员、国务院发展研究中心企业研究所副所长 张永伟

黄秀青：谢谢刘洪玉先生的发言。接下来有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组核心成员、国务院发展研究中心企业研究所副所长张永伟先生。

张永伟：大家下午好。房地产确实是成为一个无边界的行业，过去我们讲房地产企业可以做多元化的经营，那个含义还是把房地产作为单独的行业来看待，现在我们叫做产业边界的扩展，甚至变成了无边界，就是在这个行业当中已经打破了很多行业的界限，成为一个集成的甚至动态调整的领域，这是当前房地产行业发生的一个重大的变化趋势，这个趋势反应在企业商业模式上可能就是所谓“产城融合”的模式，就是企业既要做土地，盖房子建城，另外还要介入到打造一个产业，在这样一体化过程当中确实还有创新，但创新背后的同时也有一些令人担忧的地方。

我想从企业的建城招商到打造一个产业生态，在这个转变当中一些问题做一个分享。

这些打破行业边境的，推动一体化的企业有很多是成功的模式，但是也有一些让人担忧的。个就是这些企业往往缺乏一个可持续性的这样一种远景，就是你看到辉煌的背后总担心它难以持续，总担心最后有城没有产业，总担心运营商缺乏追求创新，我指的是产业创新和发展产业的这样一种内生的能力，这是让我们感觉到比较担心的。

那么这种担心表现在六个方面。

一个方面就是我们往往会观察到一些产城融合的项目。所谓的产是以一些名义上是高端，实质上是低端的这样一些项目来支撑起来的，这些本身就以规模扩张为导向的实质性低端的产业化项目，实质上是很难持续的支撑一个新城大面积发展的需要。所以最终的结果这个城就变成一个空心化的载体，而不是一个产业价值的创造载体。

第二个表现就是即使是在这些新建地区，这些经济主体相互之间缺乏内在的经济关系，就是事物是相对孤立的，这个创新是经济活动这种密集融合的一个结果，房地产是房地产，项目是项目，上游是上游，很多的地方就是不同的经济主体缺乏内在的经济关系，这种关系建立不起来这个地方就缺乏创新的驱动力，这就是繁荣背后的一种经济隐忧。

第三个就是更为着急的，往往希望一个宏大的项目来支撑一片城市的开发，成功了就会变成一个非常大的亮点，但是我们特别担心的就是在一些地区会产生冲动性的制造大产业项目的这种陷阱，项目太大，而且有冲动性，这样的结果绑架了太多的地方资源，就像一棵大树早的时候是催生起来的，最终不但自己成长不起来，还让周边的小树它的资源也被吸干。就是成长不出经济生态，所以这样一种盲目的冲动化的行为，确实也有风险。

第四个就是我们的主导者自认为对产业有极强的判断力，甚至觉得我们可以纵横具备极强的整合能力，但是你总感觉到让人不放心，就是说的非常漂亮的那些图景，真正落地的往往不多。说的好，做的不一定好，本质就缺乏真正对产业的这种判断和整合的能力，把握能力是不足的。

第五个就是缺乏耐久性，做产业跟做地产还真的不一样，它确实把两种不同的经营逻辑放在一起的话，就需要做地产的这些设计者、运营者一定要按照创新的规律来办事，要有耐久性，增加对创新的理解，增加对创新的持续性的投入，这是创新的基本规律。

最后一个就是一旦把房子、土地、产业融为一体，就必然会形成更加复杂的政府和企业、企业和企业之间的之中利益关系，这种利益关系一旦梳理不清就会制造成一种混乱的利益网格，让很多的企业、很多的参与者在这样一种利益关系当中可能会产生行为的扭曲。

所以这就是我们讲这种一体化，它有美好的前景，是一种发展的趋势，但确实也容易产生让人担忧的地方，这是我们讲的个担忧。

那要把这个事情做好就需要转型，这种转型就是今天我的主题词，从建房、建城、招商要转向打造一个创新的生态，这才是一体化的境界，这才是一体化运营者最能够吸引人的一种价值创造的情景，它可以创造出一个创新的生态，这是一个产城一体化的高价值创造的目标。

那怎么去打造一个创新的生态，这个和我们过去培养一个地产品牌的生态是不一样的，因为你要进入创新了，创新是一个很强的经济活动，那么它需要一个环境，这个环境当中彼此之间有相互的制约，那这些环境它有8个要素，它已 出了一个产业项目自身发展的要求。

个是政府，到底政府在我们这个大的系统当中扮演一个什么样的角色？是不是能够服务于创新的需求？如果在一个地方仍然是政府主导的新城运动，往往创新可能就面临着抑制，它起不来，创新的生态就起不来。最后这个城市又变成了一个用项目堆积的价值载体，难以持续。

第二个就是企业，那么在这个领域当中哪些是承担着早期创新的这样一个主体？哪些是承担产业化的主体？哪些是承担为创新提供服务的这样一种平台？这种支撑？这就构成了不同的市场主体。这些市场主体应该是一个基本的产业生态，否则的话在一个地方你会发现数目太少，这个创新生态也起不来。

第三个是市场，就是市场竞争的环境。

第四个是人才，你创造一个什么样的环境，在新的区域当中让各类人才流入进来，而不是流出，另外这些人才之间能不能有及时的信息的沟通，及时的创新、创业的信息的沟通，有了创新的想法，能不能得到不同的阶段的资本的支持，金融的支持，这些项目和已有的产业之间能不能有一个接口，让它衔接起来等等，这些都构成了创新的生态。所以碎片化的、分裂式的拼装行为形成不了一个产城融合的最终的价值载体，它需要一个从创新的系统的角度来去培育。

但是第二个担忧就出现了，追求商业利益的快速回报和追求创新生态的长期建设，就产生了很多的利益冲突，能不能把这两种冲突协调起来解决好，决定了我们讲的创新载体，这种价值载体能不能最终的打造起来。

所以最后的结论就是真的要做产城融合，可能更好的理念就是用创新生态系统的这种理念来进行系统的推进，要放弃捞一把就走的短期思想，尽快的形成创新生态的设计和建设能力，这样可能会让我们一个简单的经济体变成一个有更高附加值的这种价值创造的载体。

这就是我分享的一个观点，谢谢各位。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组核心成员、中指研究院企业研究副总监

黄秀青：下面有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组核心成员、中指研究院企业研究副总监为我们发布2017中国房地产上市公司研究报告。

：尊敬的各位来宾大家好，很高兴为大家发布中国房地产上市公司研究报告。一方面房地产市场达到了周期的顶点，另外一方面是资本市场现在已经走到了发展制度在逐渐完善的一个通道。

房地产上市公司在接下来的时间中，也需要在整体的发展环境更加趋于理性跟成熟的通道当中去思考，一方面如何在房地产市场环境当中理性的发展，做大规模，不断的提升自身持续发展能力，另外一方面需要思考在资本市场当中如何去实现价值增值，做大市值。

我们先看一下中国房地产上市公司在2016年的总体表现。商品房市场成交规模创历史新高，经营规模不断扩大。总资产：2016年沪深及大陆在港上市房企总资产均值分别达到510.24、1227.08亿元，同比增长25.48%、32.60%。

总资产的提升主要得益于存货规模、货币资金和权益性投资增长的共同推动。在大好的市场成交行情下，上市房企提高拿地规模、促进销售回款、加大合作投资力度，存货、货币资金、权益性投资快速增长。

营业收入加快增长，企业分化加剧

营业收入：沪深及大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为136.84、277.20亿元，同比增长26.03%、25.17%，增速均同比大幅提高14个百分点左右。营业收入超过500亿元的沪深及大陆在港上市房企营业收入同比增长29.30%和28.72%；100-500亿企业同比增长26.45%和24.07%；中小上市房企增速明显落后。

利润规模持续增长，费用率显著降低

盈利规模明显提升，但沪深上市房企“增收又增利”，大陆在港“增收不增利”：沪深及大陆在港上市房企2016年净利润均值分别为13.1亿元、49.56亿元，同比增长35.33%和11.37%。沪深上市房企净利润增幅高于营收增幅9.30个百分点，而大陆在港上市房企则低于营收增幅13.80个百分点；2016年良好的销售环境、低资金成本环境为房地产企业节省了期间费用支出。沪深及大陆在港上市房地产公司三项费用率分别为12.98%和14.23%，同比下降了2.04和0.69个百分点。

在盈利表现方面沪深上市房企毛利率由31.78%降低到31.08%，净利率从7.44%上升到11.10%，主要源于部分中小型房地产公司抛售股权资产获得投资；在港上市房企：毛利率同比增长1.38个百分点，净利率从12.68%下降到11.60%，但仍比沪深高出0.5个百分点，印证了大房企的规模效益优势。

我们认为这样的情况需要来区别看待，一方面我们进一步深入的去分析了沪深上市房企增收又增利的原因。在财务稳健性方面，销售回款提升，短期偿债能力显著提升：2016年末，沪深及大陆在港上市房企有效负债率均值分别为50.68%和59.04%，同比下降2.55、0.87个百分点；货币资金与短期及一年到期借款的比值均值分别为2.34和1.59，较2015年分别上升0.73和0.44。资金面充裕：沪深、大陆在港上市房地产公司现金及现金等价物增加净额均值分别为18.66亿元、65.40亿元，同比分别增长91%、85%。可见2016年上市房企整体财务表现都非常。

价值经营意识被唤醒，以盈利化要求经营回报，更注重以股东利益化要求内在长期价值回报：改善盈利空间，为股东创造更高的经营回报：沪深、大陆在港上市房地产公司每股分别为0.45元、0.62元，均较2015年上涨0.06元; EVA均值分别为5.28、2.88亿元，同比增长165.33%和68.42%，财富创造能力得到明显提升；加大股东回报水平，稳定股东的长期预期：沪深及大陆在港上市房地产公司2016年股息率均值分别达到0.46%、6.25%，同比增加0.10、1.16个百分点。

但是房地产上市公司整体比较优良的业绩表现还没有传导到资本市场，房地产板块资本市场表现欠佳，折射出投资者对行业风险的一定担忧：地产板块估值有所修复，仍有增长空间。A股房地产板块与大盘波动走势基本吻合，整体表现弱于大盘；港股房地产板块与大盘呈并驾齐驱态势，2017年一季度房地产板块突然发力，明显跑赢大盘且差距逐渐拉大，估值正修复。

房地产板块市值整体呈现下跌趋势：69%的沪深上市公司市值下跌，市值均值为183.88亿元，同比下跌13.00%；52家大陆在港上市房地产公司中市值上涨和下跌的公司数量各半，市值均值为195.20亿元，同比下跌6.65%。

尽管房地产上市公司在2016年取得了比较好的经营表现，但对于未来来说，无论对于房地产上市公司还是对于投资者来说都是机会与风险并存的。

从发展趋势上来看，房地产行业周期性高点已过成为共识，房地产上市公司的优胜劣汰进入加速期：一方面是大型房地产上市公司在产品、项目、资金、管理等要素的优势下的“强者恒强”，行业集中度大幅“跳涨”：2017年一季度销售额前10房企的市场份额已经达到31.4%，较2016年增长12.8个百分点；另一面是中小企业的断臂求生或黯然离场，2016年A股重组及转型退出的地产股达到14家，行业优胜劣汰进入加速阶段。

另外一方面对于未来销售、资金双端承压，2016年土地市场火热、资金面宽松，在全年拍出的381宗高价地中，拿地较多的18个公司累计高价地已高达104宗；房地产上市公司2016年累计发行了3814亿元公司债，尚待市场消化。那么在未来偿债期及融资收紧下，高价地块后续若不能实现高溢价出售或蛰伏都将带来较大的风险,部分上市公司应警惕：一类是资金杠杆高、偿债压力大，且高价地集中，另外一类是城市布局单一、高度集中于一些销售不畅的热点城市或三四线城市。

地产板块在行业十多年的快速增长后总体上已演变为真正的价值投资股，在机会与竞争并存之际，随着国内A股资本市场制度的完善及投资者趋于理性，资本市场对地产股的投资将更为强调和关注长期配置价值。未来，业绩牛、并购牛、转型牛和政策牛将是房地产行业投资的主线：一类是兼并收购，央企兼并重组预期个股，并购实力强的大型企业；一类是业绩牛，区域布局广泛，市场份额加速提升的大型房企，资源整合能力强；一类是区域红利，国家城市群、新型城镇化受益股、京津冀、雄安、粤港澳大湾区等、具有良好基本面支撑；第四类是转型股，存量市场挖掘：服务、金融等，增量市场转型：特色小镇、“轨道交通+物业”、养老地产等。

未来积极进取、主动提升价值。对于房地产上市公司来说：积极进取、主动提升价值是持续发展的基础。在保障现金流平衡、周转顺畅的前提下尽可能多的储备项目与资金资源，为长期稳定发展夯实基础；主动求变，挖掘行业转型、收并购、区域利好政策等的价值空间，确保公司内在价值的长期、稳定增值；建立健全股东回报机制，提升资本市场效率和上市公司价值，赢取股东长期支持。

对于资本市场的投资者来讲，理性看待地产主题性投资机会，减少盲目跟风性投资，避免落入“价值陷阱”。最后再次感谢各位来宾，祝我们的上市公司未来做的更好，实现更大的突破。谢谢！

黄秀青：下面进入颁奖环节。由我来发布2017中国房地产上市公司名单。

主持人：中指研究院副总裁兼北京总经理 黄秀青

颁奖合影

企业榜单

高盛高华首席中国经济学家 宋宇

黄秀青：接下来有请高盛高华首席中国经济学家宋宇先生演讲！

宋宇：谢谢主办方邀请我参加这个活动。我们指数研究院的产品也是我平时做研究的时候看的比较多的一个数据，相对来说还是比较可靠一些。我今天讲的一个主要的题目是相对于现在市场上，对于经济的一些担忧，谈一些自己的看法。

今年年初以来，整个经济的走势其实从去年4季度以来总的来说都是比之前市场预期要好的，工业企业利润、进出口的数据上升的特别厉害，即使是GDP、工业增加值这些数据也有一个增速的回升，这是在近年来基本上没有出现的情况。

那么这个情况到了过去一个月的时候出现了一些变化，这个变化首先就是因为看到了越来越多的政府部门在进行一个政策的调整，这个政策的调整包括人民银行持续的把银行间的利息调高，越来越严格的控制对实体经济流动性的量，以及对一些非标产品的规范，那么之后银监会也以更大的力度在出台一些措施。

除此之外在房地产领域里面也是不断的出台一些措施，在最近财政部和几个部门也是联合出文，对地方政府的融资也进行是一个进一步的规范。那么在出台了这些紧凑的措施以后，我们看到经济里面似乎出现了一个调整的势头。

个是4月份的PMI出现了明显的下降，随后从工业到投资到零售以及贸易的数据普遍都是低于市场预期。所以如果出现这种政策紧缩的情况下，经济会不会再掉下去。所以我觉得这是现在市场里最关心的一个事儿。简单的讲就是应该不会出现特别明显的下滑，原因就是领导比较担心这个事儿，所以我们可以比较担心少一点。

从4月份整个社会融资以及人民币贷款数据是明显超出了市场的预期，超出市场预期的最主要原因就是中央银行人民银行对数量的调控，进行了一定程度上的放松，这个放松不是说非常大量的随便让大家放钱，而是跟3月份或者1季度比较严厉的数量调控相比管的没有那么严格了。那么这个原因是什么？就是因为人民银行看到了其他的几个部门都在出台措施，那么如果有多个部门同时出台措施，最后导致的一个结果是，无可避免的会影响到经济的增长。这个在4月份货币信贷数据里面有比较明显的体现，具体的讲是委托贷款、信托贷款这些相对来说不是特别传统的一些信贷的渠道，它的新增数量都出现了很明显的下降。它下降了之后之前比较依赖于这些产品的一些企业它的活动会受到一个制约，所以如果在其他政策保持不变的情况下，这种政策的紧缩包括银监会的紧缩一定会影响到实体经济的增长，会给它带来下沉的压力。

现在之所以不太担心的一个原因，现在看起来从人民银行到高层认识到这个问题。所以3月份的情况，刚才讲了4部分，从人民银行到银监到住建部到财政部全部在往后缩，到4月份有进有退，这样对经济下沉的压力就要小一些。4月份比3月份或者1季度总体来讲是明显的放松了，而这个不是一个月的流动性的紧或者松的问题，而是代表了今年大部分时间，特别是秋天有非常正式的会议，因为在开会之前的时间里面都要保证经济不出现大的滑坡，所以它代表了政策的取向。

第二点，从2012年到2016年期间里面我们看到经济里面有小周期的情况，这个情况是什么样的呢？每年年初一开年就搞一个开门黑，到了2、3月份、3、4月份政府出台保增长、促投资措施到了2季度经济增长出现一定回升，2季度都是为了促进基建做的刺激，这些刺激无一例外都是依赖负债增加、杠杆上升，到了年终经济出现了恢复，政府面临的问题是希不希望把杠杆继续增加，当然这是非常污染的一个过程，希不希望污染进一步上升？那个时候回答是不希望，那就收手，只要一收手3季度就掉下来了，到3季度末期，开到年尾了，再来一波，所以一年两波刺激，这个小周期的起起伏伏完全由政府的放松和紧缩来决定的。

那么这个情况是不太正常的情况，这个前提假设就是私营部门它的投资和做经济活动的意愿是比较低，而其他的，除了中央政府以外其他意愿比较低，这个事儿一停了整个需求就掉下去。为什么那个时候非国有部门都不干事儿，简单的讲就是民营部门对于企业利润增长，对于利率变化是很敏感的。在那几年虽然人民银行在持续的降息，但真实利率在不断上升的，对一个企业来说通货膨胀是上游的膨胀，PPI的增长从2011年比较高的水平，一直降到负6的通货紧缩，以6%到7%的民营利率去借钱，意思是真实利率在13%、14%的水平，很少有合法企业能承受得了这个真实利率，我的利润增长很差，融资成本又很高，我最后就不干了，这是为什么那段时间制造业的投资、民间投资的增速持续的，但是比较缓一步的持续下滑，对整个需求产生了往下脱离的作用，这个在市场里面关注的比较少，因为它是比较缓慢的下降，波动比较小，大家关注就不够，但它其实非常重要的，因为它体量很大。

房地产投资在经济里面比重很大，制造业投资明显要高，不是高一点半点。所以前几年民营部门就是因为这个不干事儿。最近这段时间，从去年下半年以来为什么他们的活力相对上升了？原因就是这段时间人民银行利率在不断上升，通货膨胀以这种速度上升，真实利率是大幅下降的，民营贷款利率比去年或者前年还要低一点的话是降一个点，所以不降，那两个都是7，约等于0的真实利率，这里面差的是非常大的，钱变的相对来说更便宜了，企业利润增长是20%、30%的增长，大家投资意愿相对来说变强，不是说民营企业像经济过热的时候搞的增速多么快，最后看一下也就是个位数的增长，好像一个人跑步，刚开始是个轮胎平着放的拖着你，但后来是立着放了，推着你。这是民营经济里面最重要的变化。

剩下的是国有部门，你把它真实融资成本提高到30%、40%你看他关不关心，他关心的别的东西更多一些。在2012年到2016年期间他们投资各方面意愿为什么比较低呢？因为在反腐过程里面有一点对他们的工作形成了制约，现在反腐还在推进，但相对来说进入了比较正常化的阶段，现在这一段时间相对恢复了正常，这个变化就带来了地方政府非常大的行为上的变化，就是现在又有很多地方政府跑到北京来开始要项目这种情况，包括在北京金融街比较明显的感觉到，大家吃饭如果不提早订一下比较难了，一年以前没有这样，两三年之前周围所有餐厅都是随便去，随便坐的。

所以民间投资和地方上的国有部门的投资意愿都有所提升，那么这样经济总需求的起伏不再依赖于中央政府政策的紧松。如果按照过去前几年的经验，基本上政策所谓刺激收一点立马经济掉下去了，所以要注意周期的变化游戏的规则产生了变化。

领导有意愿保证经济增长相对比较稳定，第二相对于前几年来讲不是特别的需要他来撑着这个经济，因为其他部门活力有增强，这样他只要不紧缩那么厉害，把总需求保持在稳定的水平难度就不大了。房地产领域政策没有后退的余地了，因为已经变成很重要的政治的任务，恐怕其他的政策进行一些相对灵活的调整，比如对地方政府融资的约束，对金融产品的约束，恐怕要更灵活一些，而房地产要一路紧到，至少要紧到开会。

另外银行间的利率要下降恐怕不现实，在相对固定汇率制度下，美联储在下半年，包括今年剩余的时间里面大概率还是要进行加息，那我们进行降息，那么缩小，会带来汇率的压力，所以总的来说空间比较小。那银行间利率保持在最近一段时间相对比较高的水平，但数量的调控以及大家比较担心银监的相关的政策恐怕要有一个灵活调整。

总的来说经济的实际指标，包括GDP在内可能会出现小幅下滑，而名义的指标，从负百分之几十反弹到正，PMI的数据既受名义值影响，又受实际值影响，这个照理来说不应该发生的，大家看PMI的数据的时候要注意一点。

最后讲一点稍微长期的增长，刚才讲的都是从短期的政府的总需求的意愿以及能力的角度来讲，我觉得都没有问题，但更长期的来讲，能不能预计明年的增长继续保持在6.8、6.9或者今后保持在这样的水平甚至更高的水平，如果要发生一定需要干一个事儿，你稍微增长的需求保持太强了，而潜在增长因为人口各方面情况下降，中间差出来这个口子，这个口子就是通货膨胀，这个口子会越快越大，通货膨胀不是稍微高而稳定的膨胀，是一个越来越高的膨胀，如果这段时间没有采取紧凑措施KPI不会有调整，越来越上升的通货膨胀肯定是受不了的，要解决长期增长的问题只有改革，这个在今年看起来开会之前速度不像是要明显加快的样子，只能寄希望于开完会之后改革的情况，本世纪末稍微出头的增长，之后几年降一个百分点，这是大概是这样一个预期，还是比较实际的。我就讲这些，谢谢大家！

新城控股高级副总裁 欧阳捷

黄秀青：感谢宋总的精彩分享！下面有请新城控股高级副总裁欧阳捷先生。

欧阳捷：尊敬的各位嘉宾大家好。首先说宏观经济，刚才高盛的专家已经讲了中国经济的问题，大家说的东西都很多，我们只讲一个观点，中国经济正在探底，我们可以看到宏观经济基本上越来越平稳，去年是6.7，1季度6.9，2、3季度保持在7%以上。中央对经济会很放心，因此我们会看到中国经济会出现一些我们意想不到的一些情况。

什么情况会出现呢？绿色的线已经开始翘尾了，房地产在下降的，金融在下降的，上面这条红线在去年点的时候，那时候中国金融贡献是很大的，而这条线下来了，这条粗的线是中国房地产，中国房地产也下来了。那意味着我们下半年有可能会加息，所以我们看到现在金融加杠杆的情况不会改变，因此我们看到M2增量在逐渐下降，3个月是10.6，4月份是10.5了，下降了0.1个百分点，今年可能跌到10%，10%是我们中国经济M2的一个底线，要有GDP加上CPI，再保留两个点左右的余量，基本上是10%。所以如果钱紧的话央行并不担心钱紧了会影响中国经济的下行。所以我们看到M2在下降。

另外海外黑天鹅被化解，这个正好恰恰如我们中国所愿。在变化当中，包括韩国也是一样。那么现在不确定的是朝鲜，朝鲜不是大问题，朝鲜有核武器，如果真正打仗双方谁都承受不起。现在“一带一路”盛况下说明海外风险在降低，大家在回归经济，而放弃了政治对话。

在这种情况下对于房地产来讲，我们去年底做出一个判断，量平价稳、略有增长，虽然今年1季度有波动，我们稍微有些动摇，说会不会还会这样，但现在看来这个观点是正确的，还会延续下去，所以整个增量，增速上虽然下降了，但增量依然保持正的增长，今年下半年有可能最后我们销售面积、销售额会保持在个位数的增长，但我们因为面积上基本持平，但房价在增长，因此我们销售额可能略有增长。

这里面我们特别强调一下是什么原因，一二线城市进入调控期，整体成交量下降的非常明显，这是我们中指研究院的数据，对于微观市场分析是非常有帮助的。一二线城市成交量在明显下降，而且均价下跌的情况也出现了，有8个城市在下跌，当然有些城市上涨了，但上涨总体来讲是被按住了，除了上海一个，上海的情况可能不像这个数据上反映的那么明显，可能是区域板块导致的。所以无量无价不可能大起，就是平稳向下的趋势。

另外三四线城市虽然成交量增长房价不会大起，只要房价没有过快上涨这些城市不会调控。部里面住建部非常关心各个城市的情况，现在监控的包括了县级市，如果有了城市过快的增长，在这种情况下我们相信只要出现了这些上涨的情况都会被按住，所以房价大幅的起来可能也不会延续很久，如果这些城市房价没有过快上涨就没有调控。

所以我们现在看看供给侧改革，我们一直在说供给侧改革大幕没有完全拉开。房价上涨预期，很多人会因为房价上涨而抢购房子，大家都会变成投资者，所以在这种情况下供给侧改革要拉开的。在雄安新区出来之后，大家都去买房了，但是大家没有发现住房城市建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知，商品住宅减少70%，普通住宅减少50%的供应计划，仅仅过了不到两周时间大幅度逆转，连续5年住房供应150万套，跟以往供给侧调控完全颠覆了，就是因为这个原因。

所以在今年6月底以前要求县级以上城市基本上要全部公布3年的土地供应的滚动计划，这个3年连续滚动计划，我们相信如果一旦公布，必须是增加的，如果是减少一定会造成房价上涨预期，这显然是没有办法公布的，各个城市要公布的话一定是公布增加的，哪怕增加一点点。像上海这样的一二线城市可能会少量增加一点，但不会大幅度增加，因为核心区里面没有土地供应，第二就是城市建设的逻辑被颠覆了，因此大量城市也不会大量供应土地。

对于北京这样的城市，是不是真的会增加150万套，大家可以把它理解成政治表态，最后还要看政府的动作。所以大城市我们觉得如果增加了土地供应确实有可能减轻调控的压力，但最后看政府能不能执行到位，对于小城市来讲，确实能够帮助去库存。

当然现在看到调控还在此起彼伏，今天这个城市出来，明天那个城市出来，几乎每天都有调控出来，但这是不是意味着调控就没有尾声？恰恰相反。所以我们可以看到城市的调控一定会一步一步的渗入下去，所以今年3、4线城市会延续去年1、2线城市的逻辑。

现在调控越来越细腻了，细腻到同一个城市一边在放松一边在收紧，现在的调控更加精准了。比如说南京，硕士以上不受限购政策影响，说明南京对于这批人的需求适当做了放松，后面还会看到关于信贷政策的区别化的有条件的放松。

那么调控接近尾声的第二个逻辑是货币政策的翻转，从今年情况来看货币政策正在翻转之中，从M2增量上来看，增量上是逐渐下降的，而且我们看到前年的时候，增量有负的增量，今年4月份我们会发现比3月份M2的总量少了3300亿，就是我们M2总量减少了，钱少了，意味着在银行里面或者对整个经济创造大概1：5的效益会下降，所以对于整个经济来讲是减少1.6万亿的概念，因此这种情况下我们觉得整个经济上不断收紧。所以今年3月份发生过钱荒，那个时候一测试之后大家钱荒了，所以这个点就是掐准的点。

我们可以看到利率增速非常快，现在去杠杆刚刚开始，央行的立场，帮助金融去杠杆，不会发生改变，央行会安抚市场，来对冲监管的条款。右边是逆回扣，公开市场逆回扣，从5月2号开始到现在已经发了6300亿，再加上又做了一个中期借贷便利，这是一种微调的过程。

在这种过程当中央行始终保持市场的流动性的一个相对的稳定，但是面上还是在收，所以我们M2增速在下降，这种情况下可以看到钱少且贵，而且我们增速放缓，对房地产也会产生明显影响，我们房贷的增速一定会下来，但是不能大跌。

所以按贷增速将到个位数。所以市场上新动向就是房企现金流枯竭，从去年到今年我们一直在反复强调这个问题。这是我个人做的微信公众号，1月份会不会降价，最近我们又提出这个问题了。1月份我去了郑州，我们有个同事在郑州，我去了之后问他，说郑州有没有房企想降价？他说恰恰我们想降价。他们一期房子六千多块钱，今年是九千块钱，限购之后他的客户损失了80%，只剩下20%他就要去抢客户，降到八千块钱跟大家去抢，这种情况下意味着市场会出现降价，那么洗牌就出现了。

银监会发布《商业银行押品管理指引》，是你有足够现金流才能拿抵押贷款，你有资产也没用。因此下一步抢购会出现，小房企要甩货出逃，这是非常重要的一个问题。当然我们觉得或许下一步防大落成为调控的新重心，假定房价下降10%，成交量下降10%，房地产投资、GDP会下降多少？“既要抑制资产泡沫，也要防止大起大落”，要保持相对稳定，这是政府希望精准控制我们楼市的波动，但控制的时期非常关键，推车上山非常难，当时让房地产起来非常难，现在下山了，想拽住也不容易，再想推起来更难了，所以这个时间点非常重要。

但又讲一点防大落不等于救市，所以惯性思维肯定要抛弃。具体怎么做？政府可以限价，既限制往上涨，也限制往下跌。所以未来房企，要记住手中有粮，心里不慌，脚踏实地、喜气洋洋，所以要现金为王。要研判大势、防患于未然，第二定期进行现金流压力测试、资金盘点，第三加大融资力度和现今储备，第四不浪费资金用于回购、分红、参股，第五控制适当的节奏，投资结构。

第二还是要加速奔跑，个加快进度，加力推广、加速推盘；第二个不浪费每个客户；第三个老盘要快速去存货；第四新盘保守定价格；第五高速周转、弯道抢超，因为你能够有快速启动和快速刹车的能力。

最后一个是紧跟市场。主动迎合政府要求、兼并收购；另外合作共赢、减少竞争，发现合作赚的钱不见得比自己单个做挣的钱多；理解客户、做好产品；准备预案、策略应对；伺机扩展、紧跟市场。

最后总结几句话。稳定是大局，波动很正常，调控新目标，涨跌有底线。理解大势，做好自己，争取主动，顺势而为。谢谢大家！

黄秀青：谢谢欧阳捷先生。

中指研究院指数研究总监 白彦军

黄秀青：下面有请中指研究院指数研究总监白彦军先生。

白彦军：尊敬的各位领导、各位嘉宾大家下午好。非常高兴跟大家分享我们实时的研究成果。从10多年前很多从地方到省市一直在摸索这条经验，到现在这个模式可以说越来越清楚了，过去没有很明确的说法，但从近几年很明确的表现来看，我们找到了这样一个课题，就是产业新城，很多地方、很多企业包括很多项目有很多非常好的经验，那么今天我们也是结合整个大的趋势，包括整个研究的背景做一个这样的探索和分享。

首先我们政府确实很重视我们这次产业新城包括产城发展。李克强总理提出中国将继续扎实推进新型城镇化建设，优化区域发展格局，以创新引领实体经济转型升级。今年在这一轮调研过程中，这个概念这个词汇也好正成为我们整个产城融合发展的主旋律、主基调。

我们今年进一步深化了研究体系和研究方法。首先我们研究对象扩展了，去年是25个左右的企业，今年到了29个企业，我们项目也扩展到49个，我们城市覆盖了将近30个，基本上把目前行业里面，无论从产城融合初步阶段、中级阶段和高级阶段，这是我们做的步。第二步，我们需要有很好的评价体系，在去年发布会上经过我们十几位专家的界定，形成了一核两翼评价模型。首先讲产业，产业发展是产业新城发展的核心驱动力。那么运营上经营能力是其际运营水平与经营成效最直观的体现。最终新城，城市配套建设是产业新城各项生产、生活要素赖以发生发展的载体。

指标三个方面，12项二级指标，30余项三级指标。产业发展能力、城市建设能力、企业经营能力三个方面。还有两个变化，自有产业集群，评价运营商产业集群的打造能力，第二就跟今天主题一样，资本市场很关注产业发展，在未来一段时间产城融合也是整个资本市场的亮点，把整个企业市值表现作为产业新城运营商的体现。从去年到今年有很多新的企业进入了资本市场。

基于这两个新变化，其实我们搜集了29个城市，49个项目，29家企业的数据。通过我们量化表现方面，对各级指标进行权衡，形成了一个结果。

最后就是评价结果，我们初步的企业评价的结果，一方面有新型的市场化的，基于先进模式上榜的企业，包括有城市资源发展起来的国有背景的企业，还有一部分是通过资本整合发展速度又比较迅速的企业。这是整个企业的情况。

从具体的表现来看，其实差距蛮大的，特别是产业新城运营商之间的分化越来越明显。10企业和29家大部分企业平均值来比差值是16分，其中影响的表现是产业发展能力，这个差值是23分，造成了整个企业之间实力差异的变化，这也是很多企业热衷于这个行业、这个领域，但发展起来这个需要一个过程。

从具体企业象限来看，有一个很大的规律，我们一直强调产城融合，从指标来看右上角的象限是从城市建设和产业发展共生共融的企业，基本上业绩表现相对而言好点儿，很多企业初步进入这个领域过程中，这些企业相对而言，尤其左小角的企业相对而言需要增长的过程和空间。

接下来用点时间把不同维度的企业的表现做一个分享。产业发展从定位、招商包括培育几个方面来说。定位这块儿大家都比较明确，结合十三五规划，每个城市都有自己的产业特色的定位和规划，我们企业也大致围绕这个方向去走，这里面千篇一律也好，或者相同相似也好，都是共有现象比较多，但真正做出特色的不是很多。

今年变化招商方面变化比较大，过去从入住率、质量包括基本的量化指标来看，那从今年调研来看大部分企业也看到，其实我们产和城发展有个过程，更多把关注指标从量到质，产业集群的打造来发起，这是我们一个变化。

第二点很多企业也是围绕自己产业集群做自己的变化，包括华夏幸福，现在智能制造包括新的产业的构建过程中都有很多新的变化。我们做这些产业集群过程中，我们企业从产业研究到整个产业服务，到最终资本介入来加快我们招商的过程，这里面是发挥了很多作用，这一点在今年表现的尤为突出。

第二点是产业培育，产业培育过程中更多在抓龙头，把真正符合我们国家战略导向的核心产业引入进来，围绕核心产业剥离核心企业，从核心企业把相关企业聚集在一起。这是我们产业培育过程中很重要的一个新的方式。当然要实现好的产业的发展就是要有很好的产业服务能力，这个过程中过去大家更多的强调政策的服务，基本的服务，我觉得从2017年包括2016年变化来看，大家更多向金融服务转型更多的，首先给企业更好的金融服务，促成这个企业的增长和发展，第二点更多的从企业的互动平台构建做了很多事情，这点在产业培育过程中表现比较明显的。

接下来是创新发展。很多企业做的比较多，一方面对园区内，第二点是产业孵化器做了很多工作，而且很多企业通过并购、资本整合方式进入了产业打造，给产业发展提供了平台和机会。

最后实现了对外资源的聚集、对外资源的辐射，这是从产业发展角度来讲几个主要变化。

城市变化还是蛮大的，过去一年对于交通的基础设施的投资，无论是我们核心城市周边的项目还是一般中西部城市的项目，这里面交通的投资是我们整个投资里面基础比例比较大的，进步也是比较大的。第二点很多新的企业，新型智慧城市，新的建设方向做了很多变化和创新，这点是对我们整个城市生活品质的提升做了很多新的创新。最后一点，要有基础设施的投入，需要资金，对于我们模式运用更广泛，这也是在城市基础设施打造方面很重要的一个变化。

从公共服务来看，我们过去更多强调以产兴城，现在强调以城带产，坚持城市发展理念就是要配套先行，通过更好城市生活设施匹配进入产业人口和产业结构，最后形成城产的互动。这是从公共服务来看新的变化。

基于这两点可能带来人口聚集，我们很多园区从人口的聚集和整合方面还是有空间，很多地方人口进入比较慢，第二点人口和城市融合比较慢。有以下制约因素，配套不足，第二点就是很多园区从发展层次来看还处于初级阶段，也造成带动大规模高素质人员聚集过程中有压力、有困难。

基于这几点最后形成整个企业经营表现，我们如果说今年产业新城企业有分化的话，这里面很多企业大部分在50亿左右，500亿到50亿距离规模非常大的，这是个，确实我们目前先期进入我们这个行业的企业，在整个发展过程中领先优势越来越明显。

第二点从收入结构来看发生了很大的变化，我们通过长时间的耕耘我们的产业新城和产业项目，我们经济获得了很好的收入。从分析数据来看，去年一年华夏幸福收入超过了一百亿，这个在整个行业突变的过程中表现还是非常突出的。

从利润率来看，多数企业净利润规模在10亿规模以下，净利润基本上在15%左右，和上一年比略微有所提升，但新业务的培育，这需要过程和时间的。

最后从融资表现来看，去年一年我们企业特别是借助产城融合有很大发展。

从发展趋势来看，一方面不同产业形态包括产业链，要围绕整个产业新城的目标和趋势继续深化，特别是前面讲到的围绕核心龙头产业进行深入产业的招商、培育，包括龙头产业的聚集，这是需要时间的。第二点在城市建设方面不能够操之过急。这是从整个结论上来说有这么两点。

接下来这段时间，这个行业还会有一些新的趋势。点就是整个布局上来说，紧随国家发展战略，包括目前比较热的，长江经济带包括“一带一路”也好，是目前很多企业关注的布局的方向。第二点在布局过程中如何更好的识别我们的潜在的城市，这需要更多产业研究包括国家战略研究进行更好深入的切入。这是从布局来讲。

第二点创新发展，这是长期的话题，在创新发展过程中包括我们这里面讲到的产学研一体化，第二方面自建或者引入孵化器，第三形成大数据模式的引入，这可能也是我们整个创新发展过程中几个新的亮点和趋势。

最后强强联合和强强资源共享，这在过去一年包括近一段时间以来，产业龙头企业之间的合作越来越频繁。但我们有开发经验的企业更多想进入这个领域，想通过收购或者投资一些产业运营的公司去进入这个行业，这也是一个新的方向，也是我们接下来整个行业新的变化。

产城融合，PPP模式，如果在中国有突破有创新，PPP模式肯定是很重要的先行先试的机会点，这点对我们有庞大的资源包括服务资源的企业来讲是非常好的机会和方向。这点也是我们接下来整个产业新城发展过程中，包括产业新城运营商经营过程中很重要的突破点。

以上就是我们整个报告简单的一个分享。其实通过我们这个研究，确确实实我们也是希望能为我们行业，为我们整个中国经济筛选或者寻找一批去关注、去学习、去借鉴的模板。一方面从综合实力有这样的评价结果，另外有企业有特别的表现，我们也有综合的分析和发掘。

正好借这个机会，我们也是非常高兴对这些企业重点进行一个表彰和鼓励。今天非常荣幸邀请中指研究院常务副院长黄瑜女士做一个证书的颁授。

首先有请华夏幸福基金股份有限公司执行总裁叶珺、启迪协信集团助理总裁兼产业研究院院长朱江、珠海华发城市运营投资控股有限公司副总裁刘锦易、北大资源集团品牌管理部总经理胡晓芳、新鸥鹏产业园开发集团副总裁邢春和上台。

产业新城运营商获奖名单 

华夏幸福基业股份有限公司执行总裁 叶珺

黄秀青：下边有请华夏幸福基业股份有限公司执行总裁叶珺先生发表演讲！

叶珺：大家下午好，很荣幸参加这次会议，非常荣幸又一次也获得了鼓励和认可，对于华夏幸福来讲，包括今天在座的各位产业新城的运营商、企业代表，对我们来讲最难的一件事情莫过于我们到底怎么做产业，我相信也是摆在我们所有企业面前的一道难题，产业非常难做，到底用什么样的理念来做，怎么看待这件事情？

总体来讲，做产业也好、发展产业也好，或者讲的再传统通俗一点招商引资也好，我们不是为了它而做，从整体来讲我们还是为了提升整体的区域价值。我的发言分成三个方面，个华夏的视角谈谈我们对产业的理解，第二个谈谈我们的实践，也就是我们在产业集群打造方面到底做了一些什么，第三个作为华夏幸福来讲我们是如何构建我们产业发展的生态。

首先从产业发展上来看，未来的趋势，未来产业发展，一个新的时代的来临，到底是什么时代？万物互联、万物智能、万物显示，我们有无穷想象的空间，这对于我们做产业发展的企业、团队、个人来讲，我们必须跟上这样的对下一轮风口的把握，其实是有很大的挑战。那么新一代产业发展的时代需要我们能够跟得上，需要我们对这些产业的变化有更深刻的认识和理解。

那么从行业来讲，我们干了十几年招商引资工作了，不停的打造产业集群，而且在过去十多年当中，我们的经验和优势更多集中在于制造业，所以从未来的发展来讲我们非常关注智能制造，我想个性化的定制、智能化的生产、网络化的协同包括服务化的转型，是智能制造体现出来的特质，我们未来怎么把握这样的风口？肯定很多企业、很多行业要升级，也因为智能化未来所带来的它本身的一个产业和领域的发展，也是值得我们关注。

从技术趋势上来讲，智能化会加速各个行业突破性、革命性的变革，简单来讲从华夏幸福观点来看，新一代理一的信息技术，电子信息、新材料、装备制造、航空航天、能源化工、生物医药等等这些是智能化技术所影响比较大的一些行业领域。人工智能也谈的比较多，人工智能本身是一个领域、一个技术，这个技术运用在不同行业，有先有后，有快有慢，也有深有浅，如何去把握？这是留给我们在座所有做产业的同行们一个课题。

从重点领域上来讲，政府作为国家来讲也提出了新兴的产业，战略型的产业，这都是我们国家产业体系向智能化、专业化、高端化领域发展这样一个趋势，我们也在提供给侧的改革，技术创新等等好多的题目，所有这些题目都给我们未来产业发展方向做了一个指引和引导。

最后我们谈谈对未来发展的判断，从区域上来讲怎么来判断，京津冀、长江经济带、珠三角、“一带一路”是我们未来谈产业必须聚焦的，这些区域肯定有雷同的方向，但还是略有不同。作为京津冀来讲将会谱写高端、高新产业新的篇章，因为在这个区域制造业本身有，但更重要的是北京作为一个科研院校、技术平台，各种资源汇聚的区域，未来在高端领域有机会。从长江经济带来看是先进制造业加速崛起的区域。从粤港澳大湾区开启全球创新高地建设。“一带一路”国际产业模式合作。

第二个方面谈谈我们华夏幸福的一些实践。究竟做了一些什么事儿，当然华夏幸福在产业发展方面更多的谈产业集群，因为一个一个的企业，搬家模式，从这儿挪到那儿，既然可以搬的过来，未来也能搬得出去，当然产业这样的轮回周期会远远快于城市，城市建的大楼可能一百年、两百年不会倒，但是产业在不断更新，面对这样的挑战，华夏幸福一直强调产业链、产业集群。新时期的产业集群跟过去相比是有变化的，目前的产业集群我们认为更多的是要链状协同加上云状协同，链状是产业链的协同，是很好理解，很多的案例也都证明，尤其针对制造型的产业，从原材料到零部件到整车整个这样一些产品，再到物流等等，它们可以聚集在一块儿，但现在我们更多谈科技创新，先进的制造业，针对很多知识密集、资源密集的产业，尤其包括互联网这样的一些产业，简单的链状协同已经不发挥作用，很多企业在进入我们园区的时候并不一定看重他的客户、供应商在哪里，而是非常看重他这个行业、他这个公司所需要的人才有没有在这儿集聚，他的竞争对手、他所学习的榜样那些企业在不在这儿，所以更多的是云状的协同。

这些例子我就不展开了，汽车行业来讲是一个典型的链状协同，从零部件等等，整个产业链都聚集在一块儿，有相应的距离。但更重要的是人才、资金的协同也会形成集聚。我们现在在金融街，大家说金融产业为什么聚集在一块儿？更多的是人才、资金、金融、技术的一些集聚。

在中国产业升级，现代服务业大力发展的过程当中我们不仅仅要去研究产业链的协同，也要研究所谓的人才，软性元素的协同。

也跟大家汇报一下我们做的两个产业集群，个是在固安，我们个园区，已经干了15年了，今天是518，也是我们固安的这个生日。我们从很早以前就开始，差不多七八年前就开始瞄准了电子信息，相应的这样一个领域，一直到最近我们打造出来这样一个新型显示的产业集群，在这个里面我们打造的方式是从下游，应用端来往上走，在我们区域里面有京东方、国显光电，再往下走各种使用新一代显示屏的终端，穿戴设备也好，VR设备，手机、汽车上面等等应用的终端都集中在这样一个领域。

包括在香河的机器人产业集群，聚集了上百家企业，他们紧紧围绕着智能化机器人这样一个领域来开展整个链条的协同。

我们也做一些现代服务业，这是大厂文创影视产业集群，目前大家看到的好多大片，不管是好莱坞的还是中国的片子都在大厂来拍摄，我们是投资和打造了一个影视产业集群，我们发展这个产业集群也很奇特，我们造了一些硬件，硬件当然会吸引一些拍摄，尤其是室内的拍摄，但更多我们做了人才培训和供给，我们在那里让那些编剧能够找到给他共同创作剧本的团队，我们在那里能够让后期制作的企业找到可以坐在电脑前给他们做后期制作渲染等等这样的团队，所以我们把人才的培训作为一个起点，带动大家的集聚。

一个产业集群的打造非常需要花时间和耐心，也需要进行一些投入，我们在这个大厂文创影视产业打造过程中前前后后花了很长时间，当然现在取得了很好的成果，获得了很多认可。

第三个方面讲讲我们整个的华夏幸福的产业服务体系，也跟大家沟通一下，大家都是同行。其实有六个方块，前面四个是一个基础类，也就是我们做产业，我们必须得做产业研究，我们要做全球化招商的网络，我们需要能够提供产业的载体，更加为企业提供全程式的服务。但在我们过去的三到五年当中，我们觉得光做这四个事情远远不够，企业不会来，也不会落下，也不会长期待着。所以几年前华夏幸福尝试探索下面两个事情，一个是到底怎么发展产业集群，我们讲创新的驱动和资本的驱动，可以作为我们左膀右臂帮助我们做产业发展。

创新驱动我们提出12个字，全球技术、华夏加速、中国创造，中国不再像十几年前、二十年前我们成为世界的制造中心、世界的制造工厂，那个时候招商相对容易，这么多跨国企业到中国设厂、布局，招商相对容易。但供给侧改革没有跟上，创新我们在做，所以没有那么多商可以招，我们到底怎么办？我们华夏幸福从五六年前开始决定，既然招商只是其中之一，那我们自己育商，所以我们开始做孵化器，我们到底怎么来定位？是做一点空间提供一个场所，提供几个导师，我们就算是个孵化器吗？我们也做了很多研判，走了很多弯路，但我们发现这不仅仅是孵化器，所以从全球捕获这些技术，在华夏的体系里面我们给它加速，最后我们只有一个要求，当你要产业化、要商业化的时候到我中国来，华夏幸福的园区里来创造，所以这条路我们目前走通了，这12个字对我们来讲很关键。

第二个事情就是资本驱动，现在的产业项目不仅仅要提供很好的服务、提供很好的选址，我们有没有决心陪伴企业一块儿增长，能不能从给他提供一个场所变成成为一个股东支持它，为它提供解决方案、资金的解决方案、技术商业化的解决方案、市场开拓的解决方案。在过去几年当中我们成立了很多产业投资基金，我们用专业化的团队来选商、来投资，希望从他需要我们开始一直伴随到他的成功。

因为时间关系，非常简短的介绍了一下华夏幸福对行业的判断，我们怎么做的，以及我们两个认为拿得出手的案例。非常高兴有这个机会跟大家分享，也希望我们做产业新城的各个企业、各个公司、各个同仁我们一起努力把中国的产业好好做起来，谢谢大家。

黄秀青：谢谢叶总的精彩分享。

对话研讨

黄秀青：接下来进行对话研讨环节。请国务院发展研究中心企业研究所中小企业研究室副主任马淑萍女士做我们的主持嘉宾。对话嘉宾有启迪协信集团助理总裁兼产业研究院院长朱江先生、珠海华发城市运营投资控股有限公司副总裁刘锦易先生、北大资源集团品牌管理部总经理胡晓芳女士、荣盛产业新城集团招商运营中心总经理何晓峰先生、新鸥鹏产业园开发集团副总裁邢春和先生、利得金融服务集团资金总经理常倩倩女士。有请各位对话嘉宾上台。

马淑萍：今天的主题是运营商如何运用新融资方式把握产业新城发展机遇。我刚才听了专家和企业家的演讲，我的感觉是我们除了要谈发展机遇之外，可能还有一个挑战问题，所以我们在这个环节，也可以谈谈挑战这个问题。今天邀请了6位嘉宾，请大家围绕以上这个主题，作为践行者谈一谈你们的看法。

朱江：非常荣幸在这里跟大家有一个交流，我第二次来参与这个会议。我是来自于启迪协信，启迪协信在业界来说还是一个新局，我们在2016年才重组完成的一家企业，启迪协信源于清华，是清华企业控股旗下的一家企业，针对今天的主题，我有几点感受跟大家分享。

从启迪协信本身的发展来看跟其他几家公司有一个比较大的不同的特点，启迪协信董事长总结了8个字，筑巢，进行园区的建设，引入相关人才，建立相关的环境；携凤，到各地产业园做发展和这些企业做区域发展；带食，带着资本，到目前为止我们现在有100家以上的基金，我们在各地的时候都是带着这些金融资本、金融工具到各地促进产业的发展；最后是引龙，通过前面软环境资本的打造，通过实业的进入，形成这样一个产业集群，进而引来相关龙头企业，第二个层面我们更看重人才，我们在各地园区，从清华体系来看，我们整个有600多个院士是在清华体系下的，包括1000多人的国家千人和省千人的人才储备，这些人才包括将近200个校友会的资源，把相关的人才跟着我们的产业园、跟着我们企业一起带到各地，这样的话其实在各地我们到目前为止已经在建40多个项目在20多个城市。这是个层面想跟大家分享的。

第二个层面，其实在做金融资本引进的时候，我们在启迪协信旗下做了实业公司的注册和运营，比较有代表性的是在浙江成立了浙江机器人产业集团，这个领军人物是甘博士，之前是ABB的首席科学家，他在浙江跟我们一起开办机器人产业集团，带着他的团队，大概有十几个青年一起做这个事情，我们给他配了相关基金支持，一期注册资本是10个亿，我们跟政府一起来做GP，带动一百个亿资本规模的投入。这样可以很快帮助首席科学家，帮助高端人才，迅速的把他的技术成果转化成科学生产力，我们正在考虑在有效的复制这个模式。

第二个是在苏州成立了时尚科技公司，汇聚了600个做创新设计的人才，设计师，这是作为我们在各地发展的主要的抓手。我主要讲这两点，谢谢。

马淑萍：下面再有请刘锦易先生谈一下，您的城市运营这块儿非常有特点，我也私下里看了一下你们的资料，请您从这个方面重点谈一下。

刘锦易：我们公司现在是扎根于珠海的城市综合运营商，目前在珠三角包括未来包括在广东省以外都在拓展一些项目。目前在珠海大概有三百平方公里的从区域开发到一级开发的片区的项目。今天很高兴谈到产业园的资源整合的方面，作为综合运营商应该是一个资源整合平台，我们这个平台是从08年打造，到目前在珠海成功有5、6个园区的这么一个经验，总体来讲这个产业资源整合问题，我们自己的一个做法就是在我们背靠华发集团在多产业的一个联动，主要是我们的城市建设还有金融控股还有产业的投资以及后面的整个综合的信贷服务这么几个平台，首先是个内部联动，同时在外面我们有各种各样的合作单位，包括合作伙伴这些资源的联动。

具体来讲，我们在珠海有一个区域开发，从09年开始做，在刚刚我提到的这几个点，比如说我们在土地整理到城市规划到后期的一些硬件的建设，到后面的招商引资还有到最后整个园区的运营是一条龙的服务。

那么怎么用到我们自己的内部资源？首先说到金融方面，刚才叶珺谈到两个字，一个是创新驱动，一个是资本驱动，我们也是这么做的，他提到平台的建设，我们也是有一些平台，比如我们有孵化器，有一些金融交易的平台，这类都是我们通过金融板块里面会做这些平台的引进，同时会提供很多的资金，我们自己的一个建设平台里面，我们会对里面的这些载体进行一个建设，甚至我们也有房地产这块儿的业务，也是对住宅商业的项目有些建设。

那么投资板块这块儿，对进入园区的这些企业进行股权的投资，也会对他们进行辅导，让它更快的融入这个园区建设里面。同时我们会有包括学校、人力资源的平台、商贸这类的，都会让所有企业在进来之后对它进行一个整体的运营。所以说在珠海来讲主要是通过集团内部综合性的一个运作让这些企业到一个产业园区活的更好。大概先分享这些。

马淑萍：华发这几年爆发式的增长，主要原因在什么地方？

刘锦易：应该还是顺势而为，有一定的基础，确实这几年在中国城镇化建设里面，应该说搭上这个快车，自己这几年苦练内功之后迎来发展，还是在大势下面蛮幸运的。第二个，因为我们公司一贯以来的做法是比较稳扎稳打的这么一个企业，所以说刚才在这几方面是苦练内功的一个过程，这几年的一个积累正好遇到了一个好的机会，所以说正好这几年中央投资的促进作用，正好搭上了这个快车。

马淑萍：非常感谢。北大资源很早就提出了资源整合型城市运营开发的模式，也请胡晓芳女士再谈一谈这个模式的特点。

胡晓芳：刚才我还跟启迪的一位朋友交流了一下，这两家企业还是有异曲同工之处的，刚才您也说到了我们的定位，实际上我们今年有一次全新的定位升级，我们现在已经升级为新生态城市运营商，在这个新生态城市运营商是这么考虑的，也就是理解这个行业的发展，其实它最需要的是复合产业、精细运营以及可持续发展，通过这个定位有整个新城开发的新的思考。在CEO的带领下我们也明确了企业发展的核心是以一流产学研平台为企业之基，以品质加资源为核心动力，实现跨越式发展，这几句话里面浓缩了我们对北大资源未来发展的核心思考。

过去几十年的增长，房地产处于快速的增长，更多的是一种集聚效应在发生，更多的资源流向大的城市，我们常常说一二线城市房价比较坚挺，但是三四线城市风险比较大，但从长远来看需要建立反磁力中心，需要疏解的，所以我们立足产城融合作为未来一个发展方向，是北大资源一个战略的判断和选择，也是我们未来一个时期里会坚定不移的去践行的一个发展的战略和理念。这是我想谈的，我接到的议题是如何把握产业新城的发展机遇。

是战略部署上的把握，第二是在自我优势审视上的洞察。我们北大资源九二年就创办了，旗下本身有17家地产所属企业，还有10家非地产所属企业，其中有北大科技园，在01年成为了首批的大学科技园，经过十几二十年的发展，北大科技园在有建成10个园区，有4个在建园区，同时还有美国硅谷分园，在这么长时间运行中积累了丰富的经验，在落地的多个项目之中，比如北大科技园已经成为当地创新创业城市的名片，也非常好的助推了当地产业的发展，以包头为例，引入了13个科研项目，5个院士和5所大学，可以说正是这样优质的资源的注入，使我们科技园焕发出与众不同差异化的魅力。

在大健康产业方面有深厚的积淀，在北大医疗城，它是我们体系内斥资一百亿来建的打磨10年之久的医疗城，有北大国际医院，这个医院是亚洲的单体医院，是整合了北医旗下优质专家和学科的资源，同时这里还有脑健康医院，老年健康康复中心等等，它是国内的一个非常好的健康产业链整合组团发展式的样本。

在教育方面也是一样，我们结合我们一些地产项目，把优质教育资源带到各地，2014年在东莞分园开园，2015年在北大附中开学，我们还有北大中心开园。在教育资源注入上速度并不是特别快，但我们做的每一个学校都成为了当地的这种教育发展的一个典范，所以我们从资源的这种优势的洞察上来讲，我们认为北大资源也是经历了这么多年的发展和在多元产业方面的积淀，现在也到了一个厚积薄发的时期了。

最后想谈一点在专业上面的突破。我们北大资源1月份做了一次产品发布会，当时公布了我们新的产品战略，这个产品战略的代号叫做从零计划，所折射出来的产品的系统我们希望它是多元共生可持续的，这里头包含两大产品线，一个是CT+魅力城市，还有活力社区，魅力城市我们把它的发展要素概括为资源基石、有机规划和持续运营，资源基石就是我刚才谈到的这些优势，还有我们要不断建设的就是在专业和人才上的这种优势，我们跟北大十多个学院建立了非常紧密的学科合作和深度的这种沟通和交流，未来我们在专业上会主要着眼于两个方面，一个方面有很多专家在提到的，就是产业链，整个产业规划和产业链的整合是我们在专业上会去不断的推进的，另外一个就是生活方式的这种建设，因为我们看到在很多分析国内外产业新城发展的文章中提到一个典型案例说日本的新城有很多地方失败了，失败的原因是娱乐设施不足，购物欠缺，以及跟东京距离比较近，所以很多人周末还是回到东京去娱乐消费。

所以要长期的发展更多的是要留住人，要让这些高素质的人才能够享受到高品质、有品位的生活，这需要专业的规划和建设能力。以上就是我想跟大家分享的，谢谢。

马淑萍：产业新城不是一个新的概念，实际上很早以前苏州园区的开发，天津泰达做的这个园区都是产业新城的理念在里面，包括我们的浦东新区，很多产业新城的理念都涵在这里面，只不过过去可能主角是政府，现在更多的是我们的运营商，是这个作为一个主角了。的的确确现在这些运营商对当地的社会和贡献很大，我们也经常出去调研，前一段时间去沈阳就知道你们清华的启迪，因为清华启迪入驻了这个园区，提供了很多服务以后很多产业都跟着进来了，所以我觉得你们对这个当地产业的贡献还有社会的贡献是非常巨大的。下面再有请荣盛产业新城集团招商运营中心总经理何晓峰先生谈一谈您的一些感受。

何晓峰：从很早的时候我们很多城市都是因为一个单一产业衍生出来的，石油衍生了大庆，由于贸易又出现一个上海，实际上新的产业新城在我们看来是一个大城镇的概念，不仅仅是园区的概念，因为如果以园区的概念规划产业新城的话，到后期的时候会发现现有的基础设施满足不了新城区的开发的应用。

今天听了很多专家说了产业集群，荣盛对于产业集群有自己独特的理解，无论是链状还是云状协同，我们始终认为未来的发展有可能像深圳以创客为中心，以周边围绕加控中心做研发制造这样的产业集群，有可能是未来产业集群的样本。我们发现同类型企业的集聚某种程度来说极易造成产能过剩，我们为什么不能集聚起来形成一个统一的产业链、统一的供应体系、运输体系，周边围绕一些研发型企业。所以现在城与城之间的联动越来越近，天津、廊坊、北京基本上就是半路网，以前我们觉得跨城工作很辛苦，现在已经成为常态了，所以北京人才为廊坊所用，天津工厂为廊坊所用，有可能廊坊未来是产业新地。

荣盛产业新城集团成立不到两年时间，我们现在旗下有10个园区，主要依托也是荣盛本身的自身资源，荣盛集团是一个产业集群，有自己的设计院，有自己的建筑建设公司，金融平台有自己的银行、有自己的基金、有自己的酒店、自己的景区，可以说这种产业集群的集聚某种程度来说在成本上、效率上就是荣盛的一个优势，所以也是荣盛做产业新城的一个核心的优势，我们的目标是以新的产业集群打造为核，希望能在中国的京津冀、长江经济带等多个潜力城市为政府做出更好的服务。

面对新常态城市发展，结合中心城市逸散效应及周边区域也有一部分的人口或者产业要向中心城市集聚，需要一个中间过渡带，新的产业新城、特色小镇可能就是其中的选择。

马淑萍：下边有请新鸥鹏产业园开发集团副总裁邢春和先生跟我们谈一下教育特色。

邢春和：很高兴参加中指研究院今天的活动。新鸥鹏今天以特色产业新城运营商获奖，是教育特色，谈到教育特色我想先跟大家分享一下中国现在教育的现状，实际上谈教育现状大家都会想到教育资源的不均衡，教育的不公平，讲到教育资源部均衡、不公平，首先大家想到的是城乡之间，比如北京和廊坊，廊坊和北京周边的乡村是不均衡的，大家可能想到的是这些，资源、教育不公平，但是大家想没想到过即使在北京这样的一线城市，海淀区和燕郊也是不均衡的。

鉴于此我们新鸥鹏有了很好的发展机会。讲的第二点是介绍一下新鸥鹏，是教育地产的领军企业，同时是教育产业的运营服务专家，首先新鸥鹏是起源于教育，它首先做的不是地产而是教育，那么目前新鸥鹏已经开办了有两所大学，31所幼儿园，两所小学，5所中学，一所国际高中，办到什么程度呢？

我先说中学，新鸥鹏的中学八川中学在重庆是连续16年的中考，中学考高中连续16年重点率在全重庆是名的，可能在座的很多还很年轻，像我年龄稍大一点，我的孩子已经上大学，当时中学考高中是最关键的，那么新鸥鹏是中学教育专家，同时因为这一点，我们小学幼儿园和高中也是办的非常。

大家想到地产的话大家有没有想到中国有没有中国房地产大学？我告诉你，有，是新鸥鹏创办的，是教育部备案的，通考，可能在很多大学有这个专业，但在重庆有重庆房地产学院，是新鸥鹏创办的。实际新鸥鹏首先办教育办的非常之专业，那么因为办教育，它需要配套，所以又进入了地产，也正赶上中国房地产发展的时期，因此新鸥鹏的地产办的非常出色。

近几年随着产业新城、产业地产，产业新城又成了新的地产的追逐的项目、产品，新鸥鹏又开始运营产业新城，当然我们还是围绕着教育这样一个特色。我们因此获得了今天教育特色的产业新城运营商。

讲到这里，既然是产业新城，我们又是教育特色，目前我们已经成功运作了、建设了中国云教育产业园，规划2.7平方公里，300个亿的投资，建筑面积400万方，其中一百万方做教育产业的聚集，其中包括我刚才说的实体教育，也包括虚拟教育，那么说到虚拟教育，实际上就是我刚才刚开始讲的教育不公平，实际上我们的解决办法，可能下一步我们新鸥鹏要立志为中国的教育革命做出贡献，因为现在是互联网时代，尤其是移动互联时代，4G、5G、6G时代马上到来，那么如何解决教育不均衡、不公平，实际上智慧教育、信息化教育是的解决方式。

前些年也在谈，但是实现不了，因为网速不够，但现在实现了。那么我们新鸥鹏还要做什么？就是围绕信息化教育、智慧教育，利用大数据、云计算等方式来聚集一批智慧教育相关的IT企业，来开发软件课程体系，开发视频播放体系，录制课程，让优质的教育资源搬上线上，在线上进行直播，进行销售，那么它是一个非常广阔的产业。

因此新鸥鹏不但要做刚才我介绍的实体教育，还要做虚拟教育，我们还要向下延伸做0到100岁整体的培训体系，因此新鸥鹏还有一个产品叫新鸥鹏教育帽，也就是新鸥鹏教育综合体，在座的各位可能大多有孩子，可能孩子培训，因为实体教育这块儿从幼儿园到高中大家都清楚了，往往都是我们家长开着车带孩子培训钢琴、培训英语，但新鸥鹏要一站式解决所有培训，叫教育综合体，这样一个空间、这样一个区域它的魅力比商业综合体还具魅力，当然它还会拉动商业。

我刚才讲的还构不成产业新城，因为它的体量还不可能让政府在税收、GDP增长还有教育方面达到政府的需求，因此我们提出的是教育产业运营商，我不但要做刚才我说的所有的一切，还要围绕教育产业的生态链去打造。因此就有了今天我坐在这里代表新鸥鹏，我们获得了产业新城运营商特色的，这个特色就是教育产业生态链。

有人还会问你这个教育产业特色的产业新城可复制吗？我告诉你，非常的容易复制，我们现在的核心竞争力已经打造成功，因为教育是有半径的，所有实体教育都是需要的，从某种程度也存在着半径，因此我们会快速的复制，所以新鸥鹏教育特色的产业新城会快速的发展。我们首先立足中国的一线城市，上海、北京包括重庆，现在甚至我们走向国际，现在在北美、欧洲、澳洲已经布局了我们教育产业新城，相信我们教育特色的产业新城会越来越好，谢谢大家。

马淑萍：谢谢邢总。以后希望你们线上线下会结合的更好。最后请利得金融服务集团的常倩倩从金融企业这个角度谈一谈你对产业的看法，另外你们是如何支持产业发展的？

常倩倩：前面听到各位专家在产业运营商开发经营方面的各方面的精彩的分享，让我也学习了很多。我们利得金融是总部位于上海陆家嘴的一家金融机构，我们的特色是它具有公募基金、私募基金全牌照的金融机构，从08年成立开始到2016年我们公司资产管理规模已 过一千亿，在房地产基金这个板块我们有两百多亿的规模，在产业运营商这个方面，我觉得在助推的运营商方面我们利得可以提供全方位的资金服务。具体的合作模式可以采取传统的债券模式，也可以可以采取股权投资的模式与地产开发商、运营商进行深入的合作，助推他们更深层次的接触资本市场。合作中，大家各自发挥各自的资源优势，实现跨界整合。

在地产运营商方面我们可以帮助地产运营商和开发商讲有形的土地资源转化为无形的股权资源，实现轻资产、快周转的盈利模式。因为之前我们合作的一些企业基本上是地产的开发商比较多，在产业新城运营商方面可能合作比较少，但是鉴于我们利得金融经营也是以布局全产业链的模式，所以将来有很多的机会大家可以合作。最后希望我们利得金融今后可以在这个方面能够助推大家产业新城各方面新的发展，做出我们的贡献，谢谢。

马淑萍：产业和产业之间的合作越来越密切，金融产业和实体的合作也会越来越密切。今天我们的讨论环节就到此结束，再次感谢在座的嘉宾和各位听众。谢谢！

黄秀青：谢谢马所长的主持，谢谢各位对话嘉宾的精彩观点分享，请入座。谢谢！今天我们大会回顾了15年来我们上市公司公司研究的历程，和2016年的表现，进一步探索了规模化的路径，同时对于创新驱动、产城融合发展模式从理论到实践为企业探索中国新型城镇化发展的道路进行了有益的理论和实践的探索。明天我们还安排了固安实地的参观考察，这些都让我们收获颇丰。最后再次感谢所有为我们精彩分享的专家、学者、企业家们，也感谢今天莅临参会的所有嘉宾认真的聆听，谢谢大家，我们明年再见！