房天下产业网讯：3月16日，由北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办的2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地产百强企业家峰会在北京举行。会议发布了中国房地产百强企业研究报告及中国房地产百强企业名单。莫天全、刘洪玉、黄瑜、曹舟南等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地产百强企业家峰会

2017中国房地产百强企业研究报告

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主持人：接下来进入个对话环节。对话研讨的主题是"创新谋变，百强企业如何实现跨越发展"。主持嘉宾是马淑萍女士,国务院发展研究企业研究所中小企业研究室副主任。有请对话嘉宾及主持人上台。

对话嘉宾有：

张鹏先生 当代置业（中国）有限公司执行董事兼总裁

沈力男先生 泰禾集团股份有限公司副总裁

肖清平先生 宝龙地产控股有限公司执行董事、执行副总裁

杨晓初先生 蓝润地产集团总裁

梁环宇先生 北京联东（集团）有限公司常务副总裁

谭晓光先生 纽宾凯集团有限公司副总裁

金建荣先生 众安房产执行董事兼联席总裁

王惠美女士 绿城房地产建设管理集团有限公司首席营销官

马淑萍：我是国务院发展研究企业研究所的马淑萍，荣幸主持这一单元。创新是发展的新动力，我们正在研究这个无论是政府还是企业都重视创新的问题，在新常态下，房地产行业如何创新创业发展，是我们讨论的核心问题。我们这个单元邀请了九位百强企业老总，让他们结合本企业的情况，实现发展的经验和收获。我想我们这个单元九位企业家可以谈。因为我们企业研究院研究企业问题，我希望我们这个单元也是放松的单元。首先有请当代置业的张鹏先生。

张鹏：今天上午说了一上午宏观的，我相信每个企业都在思考下一步往哪个方面走，做一些什么事儿，现在地产的局面，向有钱的地方、有地的地方、有人的地方聚集。第二个淘汰的地产商，这个趋势在逐步加大。但是对于地产来讲，你管这么多干嘛，不要听这个讲，那个讲，讲完了也不知道自己干什么，你要做的事情就是抓住企业的命脉，企业发展就是三种模式，找地、找钱，要么就是你受累，瞄准一个打死一个。要么就是你有资本，再加上服务。每个企业各有不同，有的人喜欢东北乱炖，企业发展不同。一个是抢地，像我们这样的企业，我昨天出来，整整接待了五拨，我们进入城市当地的，有地没钱，有资源地没拿到，后边进展不下去，那就合作吧。要找到合作的方式，包括前一个阶段，我们也干了一个事儿，跟华谊兄弟，五年建25个剧场，这对我们也是一个创新，地还是当务之急，我近6个月在各个企业，各个地方碰到的地寸草不生。你要生，前面一拨人，这就是地产面临的一个问题，地产在淘汰人才，在每个企业中都受欢迎，所以企业也在创新，不管是薪酬的天花板，还是管理结构的天花板。还有一个就是抢钱，我的结论是有地就有钱，这半年就是有地就有钱，没地就没有钱。我们在香港发了绿色债，今年有很多规模更大的地产商在香港也发出了绿色债，这也是创新，也是趋势。制度的红利，人口的红利逐渐在消失，企业思考创新的问题，什么是你的那把枪，什么是你的方式，就在今年明年，就有一个真相。

马淑萍：我想房地产企业面临的问题和很多企业面临的问题是一样的，然后就是我们的人力的问题，这些都是很多行业共同的问题。下一个请泰禾集团的沈力男先生。

沈力男：大家下午好。今天的主题谈创新转型，说的这个问题说明行业有很深的危机意识，后年、明年，大家心里不安，没有安全感，那么这个其实一方面促进了我们的发展，那么从去年来说，如果不谈转型和创新，销售面积有15亿平方米，这个都创了历史新高，有可能在上半年的大背景下，这个市场还大，这么多年的转型，因为有这么大的市场，我们没有改变房地产的运营模式、操作模式，以及地、钱、人、文的各个东西，基本上没有改变。现在我们放在企业上，你拿地、拿钱，房地产的项目是目前中国大的，那么你投下去之后，两三年就结束一个项目，这是任何一个行业没有的，目前是这样一个现状。不是大鱼吃小鱼，而是快鱼吃慢鱼，现在企业发展到1000亿都说是小目标。

但是市场发生了变化，刚才主持人说是不是聊一聊供给侧改革，现在讲的房子是用来住的，不是用来炒的，那么你要住的更好、更舒适、更大、更方便，绿色环保、更健康，配套更完善，这些都是我们的奋斗目标。所以从这个意义上讲，开发企业过去躺在那儿拿地赚钱的时代过去了，现在要创造，在这个行业里，你要更多的力气去打造。实际上春节前后的一两个月很难受，社会在进步，经济在发展，那么你让他难受，也是有需求的。那么这些想法，对于市场上的运作是有很大的助力的，比如说在北京，我们大概前三个月，签约过百亿。我觉得这些都是基本的，其他的一些创新，开发商就是一个平台。

这些都是未来发展的方向之一，是在大背景不变的情况下，在不同的时间段，不同的年份的体现，我就说这些。

马淑萍：当代置业的特色是做节能、环保、绿色的产品，这是您的特色，那么泰禾集团是做多元化的，不光做地产，还做化工，地产和其他的产业怎么进行融合的。

沈力男：转型不是说地产不干了，你可以培育新的增长点。那我们重点是四大改造，文化、、医疗、大健康，我们不是平白无故做这些行业，我听了很多领导在演讲，讲服务了多少面积，多少客户，多少的流量。但是开发商其实不需要流量，我们做了20年房地产，在我们的社区里面，他在我们的院子里面，结婚生子，甚至生老病死，整个的人生都在这里，可以营造他的需求，上下游端可以提供服务，这是转型的一个方向，都是基于业主的需求，所以我们更多的希望是提供衣食住行，吃喝玩乐，甚至是生老病死的服务。

马淑萍：有请宝龙地产的肖清平先生。

肖清平：谢谢。整个的房地产都用挑战来形容，房地产越来越沉重，从我们宝龙来讲，是我们老板总觉得说，做行业就要做自己懂行的行业，我们还是坚持做有名的商业地产。商业地产虽然说不是那么好做，但是它这个市场很大，从东部的情况来看，市场在壮大，包括很多，包括去海外进行大的消费，为什么到海外去买？说明我们中国的产品，的还是比较欠缺，我们经过产品升级以后，这个市场本来是有的，地产的前景是有的。我们从2003年开始到现在，对于繁荣一个地方的经济是有好处的，也得到了当地政府跟市民的好评。所以我们把我们的战略锁定在商业地产上，现在我们考虑的是这种竞争机制下，就是把商业地产的主要元素，一个是开发，一个是商业运营，一个是资产管理，三个元素同时启动，也就是说要从开发商，你要到运营商，以运营为主，以服务为主，这样就能够提高商业的品质。你要做品质，做品质地产的行家，不断的来提高你的建筑的价值，从它的生态、景观，这种场景建设起来，让人家有一种旅游的环境，生态的环境。第三个方面就是在资产管理方面不断的提升我们的商业资产，让我们的商业地产不断健康发展。

第二个方面，现在城市化进程来看，现在到大城市化的过程，目的围绕着城市对接周边的这么一些社区、郊区，在建一个城市群，我们目前在聚焦上，围绕着上海一个核心，其实在它的郊区，在它的比较边缘的社区。围绕卫星城，来建立社区的商业，在社区商业方面，主要提升它社区的功能，就是你这个商业要从体验型到更明显的为社区体验服务做铺垫。目前包括到文化建设，现在我们都把这个产品做起来，我们在文化行业方面，形成了艺术馆、艺术，我们城市广场当中来进行叠加，产生了比较好的效果。所以说我的体会就是，重要的就是聚集人才，商业运作的人才是欠缺的，所以在这个方面，我们也是加强这方面的精英培养，同时不断的吸纳社会上先进的人到企业中来。我们把这个产业做的更好，谢谢大家。

马淑萍：谢谢肖先生，肖先生的公司是走另外一条道路，就是做精。下一个请杨晓初先生。

杨晓初：我们对房地产的形势，基本模式已经说了很多了，那么我就简单说一下。跟大家分享一下我们企业走过的新。其实我们从一开始房地产，实际上这么多年，很多人在成都住过。所以说我们在2012年开始，的房地产名校买和卖这种关系之后，其实这个东西。那么我们企业到底怎么做？是简单的大，还是在大的基础上再做强。2014年开始，到2015年，我们思考的是，一个企业要真正做到什么有价值，我们从2014年开始，作为一个被业界认可的企业，我们总面积达到260万平米，我们的思考是一个企业真正要发展，需要资产，没有资产你很难长足的发展，一个企业要抵抗风险，重要的是要有的资产，所以说我们在成都的核心区，我们取得了资产。

我深刻分析了成都的市场，我们说存量大，实际上是数量大，但是这个数量大跟消费者之间，你供应的是不是消费者所需要的，消费者所需要的，是不是你供应的，所以说在当地的消费升级（来讲）。我们应该怎么样提供的项目。

但是现在到成都，大家一定要去的地方，就是第三张名片。我们过去人，实际上将近十年了，都是外地人到重庆，但是现在因为这样一个项目，让成都有了第三张名片，我们人要去，我们年轻人也要去，所以一个的商业，那么企业也要有价值，反过来说，成都全面调整了，也就是说实际上这个商业变动在调整过程中，我们需要新的商业模式，不仅是一个简单的企业，我们需要做融合，如果是简单的关系，那就太简单了，就跟我们现在的住宅。所以说我们在成都，我们打造新的商业，我们给消费者服务，如果仅仅是买卖关系，那是价值小的，所以我们希望我们的商业生态链，我们有银行、有证券、有保险，当然有地产，我们希望通过的产业形成协同效应，给我们的商家和消费者提供的服务，还有金融的服务，有保险的服务。所以我们希望我们这个项目，有成都的名片。希望有机会来到成都。

马淑萍：谢谢杨总。下面我们请北京联东有限公司的梁环宇。

梁环宇：各位嘉宾下午好。我是连续多年参加这个活动，也是在这个领域里面，伴随着细分领域市场成长起来的，这个领域去年发生了一些变化。个就是说政府对产业的发展重视。基本上两会一接受，各个产业关注产业，促进转型发展。第二个就发现这个领域里面，没有房地产不跟产业挂钩的，早年说这个产业是偏的。而且我们主流的地产商，比如万科等一系列的公司。第三个变化，就是统一的工业市场，的方向在一二线城市。基于这几个因素，导致我们的开发。

我说一下我们的策略，个我们认清楚我们的本质是什么，扎扎实实做好，这是企业的本份，竞争越激烈，把自己内部做的就越强。这样推动整个产业链条不断的往上升级，包容一线城市，二线，包括三线城市，产业做起来，还是一二线有价值，三线很难有吸收能力，我们发现做产业的话一定要聚焦，所以对产业的结构要求更高。所以更要聚焦项目，你不做项目，好像有优惠的价格，但是很难达到要求。

你没做起来，没实现招商，这个就玩不下去，所以说你企业发展，我们目前很清晰的看到，对我们来说，不断的提升产品品质和服务品质。反过来说对项目有一个推进。应该说将来的平台建设，包括企业。

另外对外的方面，进行积极的合作，像我们这个企业有，目前我们在有80多个项目，实现真正的聚合力。我们把后面的资源进行整合，我们可以在产业链条上合作。

第三个是业务领域，包括我们现在也包括特色小镇的建设，有早期的阶段，进入了比较激烈的阶段，核心能力的建设我认为是当下这个阶段的核心。在这个阶段做企业来说，做的更扎实，顺应时代的发展，进一步的开放，有效的跟资源进行嫁接。好，谢谢。

马淑萍：谢谢。还有一个问题就是吸引力，吸引不过来的企业，您这个企业做实业转过来做房地产的。我们下面请谭晓光先生。

谭晓光：各位，各位同行大家下午好。高兴能够有机会来谈一下创新的问题。大家上午也好，下午也好，各位其实把出路都系统化了，无非做规模，你现在没达到1000亿，甚至达到1000亿去突破2000亿，3000亿甚至更大，做更大规模的房企的开发。而且根据每个地块的客户需求，客户的开发价值大。

还有就是说服务，尤其是地产作为产品，做跟地产相关的，做生活服务。我看刚才的绿城都做了。盖房子像造汽车一样的，卖掉，也有这样的，我觉得这个企业里面，是自身能力的问题，你愿意做汽车就做汽车制造，甚至做汽车的改装，汽车的美容，汽车的后期服务等等，这是我们企业的支撑能力。大家都谈到了。我们公司其实到今年是24年，我们还有一些合作，房子是一个产业，按照现在客户的需求，还很单薄，生活的品质化，生活的个性化，他有这种需求。所以你去做这样的一个客户圈，你单靠房地产是不行的，就用互联网思维，有线上平台，然后给你推送一些产品。

所以我们公司在24年前，做服务、做酒店、做零售，做娱乐这样的一些行业，所以我们依然是这样的一个模式，我们公司到目前也是地产商，其实也不是的入口，商业运营的客户、的客户，还有物业服务的客户，还有文化产品，娱乐的客户，大家在里面形成这样一个圈，在这个圈里我们去开发地产。这是一个体会。

第二个就是说，就像马老师说的，为什么企业之间会有生意往来，美国和中国之间，美国和日本之间为什么有贸易往来，一个企业，包括一个人，你有往来的需求，你去购买。你的资金端、客户端，包括你的产品的研究，内容的导入，甚至你的建造，它是一个平台，销售、客户端，销售公司，然后资金有银行、基金，然后建造生产环节，每一个建造商，然后你的设计、策划。所以围绕我们的客户端的需求，把这些内容有选择的融入到我们的圈里面。

第三个就是说一个企业，一个地产要长期拥有客户，没有客户什么都没有，所以这样的一个目标。无论是社区型的盘子或者是空间，有几类的。再就是商业性。我就谈这些。

马淑萍：感谢，我同意谭总的观点，未来应该是越来越集中，然后很多中小的开发商，这跟其他产业是一样的，我们企业一个要选择定位，第二个要发挥自己的，你有内容，把这些方面结合起来。谢谢。下面有请众安房产执行董事金建荣先生。

金建荣：很高兴在这里探讨房产的问题。我交流一下我们的地产。那么国内我们的企业，这些企业健康有质量的发展，这个是我们产业布局方面，作为百强企业，规模有待提升，我们希望有30%到35%的资产。我们从事房地产方面，在国外的份额也有，产业的细分市场再进行一些塑造。

第二块是股权收购、股权筹资，项目在不断的推进，我们可能房地产形势变化，我们形式多元地发展，我们也要向健康发展。讲到健康这一块，公司在管理上，我们现在依然在目前的形势下。第二块是健康管理，信息管理。

第三块是旅游市场，我们按照大的产业导向，我们住宅在田园、在乡村，按照这样一个口号在做，我们和政府对接，形成一个产业链，打造这样一个特色。在前面花了两年的时间，今年我们是刚好20年。谢谢。

马淑萍：后有请王惠美女士。您重点讲一下营销方面。

王惠美：感谢主办方在这样一个日子里，我们聚在一起，我们今天一天的论坛，我们觉得收获大，大家也都有共识。金融对地产的促进作用越来越大，大家普遍认知，可能注重在产品品质和服务品质上下功夫。行业的细分，专业化细分在逐步的发展。

我想从专业化细分来谈谈，我们管理方面的感受。我们专门针对者提供全过程开发的企业，我们是一个服务商，我们不是开发商，我们是属于细分的领导，刚才大家都讲了自己企业的特色，因为数据的收集，我们绿城管理集团一直从事的代建，到目前为止是处在行业的，去年的销售额达到了整个代建企业的20%。代建行业它是属于一个新生的蓝海市场，为什么这样？因为随着这个行业集中度的增加，大牌的企业更多的参与到代建行业中来，我们的蛋糕就这么多，大牌更多的被代建行业所占领，我真的强烈建议你们去领一下蓝皮书，去阅读一下，还是有价值的，因为之前有很很深的沟通。

我们有两个逻辑，一个逻辑是针对小业主，就是我们的购房者，在他们当中有好的口碑，也就是说客户都愿意再次购买绿城的产品，在小业主端的良好口碑，导致我们的委托方，就是项目的者愿意找绿城做代建。那么新的难题摆在我们面前了，我们做代建只有土地，第二个就是说我们去运营当中的管理，实际上我们经过七年的发展，现在第二轮找我们做代建。比方金总找我，然后他推荐谭总找我，这个业务一直扩张。我们做了五承诺的服务系统，我们用我们的管理为委托方创造了价值，他们可以获得更高的。因为时间的关系，我做这样简短的分享，大家如果有兴趣，会后我们可以单独做交流。谢谢。

马淑萍：感谢。由于时间关系，我们这一组的讨论到此结束，再次感谢各位嘉宾及下面的参会代表。谢谢。