房天下产业网讯：3月16日，由北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办的2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地产百强企业家峰会在北京举行。会议发布了中国房地产百强企业研究报告及中国房地产百强企业名单。莫天全、刘洪玉、黄瑜、曹舟南等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地产百强企业家峰会

2017中国房地产百强企业研究报告

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蓝城房产建设管理集团有限公司执行总裁 傅林江

傅林江：各位领导，各位同仁大家上午好。我现在讲开发。大家在开发的路上走，我的题目是我们准备好了，我们如何去开发，我们要在开发这条路碰到大的困难。我把我们做的给大家补充一下。我们讲三点。

蓝城集团脱胎于绿城集团。 2010年9月，根据宋卫平董事长提出的公司战略转型的需要，实现一重一轻两翼发展的战略（由纯地产开发向轻资产【代建】品牌输出管理并行转型）而成立。

2015年，因绿城集团股东结构进行重大调整，中国交建集团为大股东且成为公司的实际控制人。

绿城集团创始人、蓝城集团董事长宋卫平先生带领绿城集团20余年核心团队和资源，在蓝城集团的基础上，重新定义公司发展战略，将原以轻资产运营为主战略的蓝城，转向特色小镇开发、养老产业、科技农业产业、大健康产业、产业发展、轻资产运营“六位”一体化格局。

现在我们蓝城集团下辖蓝城桃礼春风公司等15个平台公司。下面讲为什么朝着这个方向发展。

对中国逆城市化的思考

2015年中国城镇化率已达56.1%，带来了新的矛盾和问题：大城市交通拥堵、空气污染、房价畸高，制约城市的可持续发展；中小城市是小城镇吸纳就业的能力弱而发展缓慢，造成经济发展巨大落差；农村劳动力人口大量外流，农村空心化，而城市也缺乏高素质的产业工人队伍。

2016年7月，国家住建部、发改委、财政部联合发文，提出在范围内开展特色小城镇建设工作，提出2020年前，将培育1000个各具特色、富有活力的特色小镇，特色小镇已经成为风口。

“逆城市化”是城市人口向乡村居民点和小城镇回流，是指当城市的发展到了一定极限，城市的各种功能，如政治、经济、文化、居住、休闲娱乐等功能向有条件的中小城镇及乡村分解，劳动力与消费群体也发生转移。根据目前中国城市发展的现实情况及欧美国家城市发展历程的参考，中国必然在一定时间内出现就地城镇化、郊区化与逆城市化的发展态势。

小镇需要什么

个小镇是建制小镇，就是美丽乡村的建设。第二个小镇是我们产业小镇。第三个小镇是生活小镇。小镇的开发商，现在我们考虑的是光做小镇也不行，现在我们小镇研究中间，小镇开发过程中。我觉得未来未来小镇的建设目标应该要实现“三镇融合”，结合自身特质，挖掘产业特色、底蕴和生态禀赋，成为“产城”四位一体有机融合、“生态、生活、生产”融合的理想小镇。

第二个小镇需要“文化再造”。我们是造空间，卖空间，小镇重要的是小镇居民的文化的建设，我们在研究过程当中，小镇有五大因素。个是小镇生活条件的满意程度。第二个是小镇文化的认同程度。第三个是小镇居民间的社会关系。第四个是居民在小镇的居住年限，第五个是居民在小镇活动的参与程度。我们造出来的房子不适于人居住，这个房子造出来也没用，房子是用来住的，不是用来炒的。当然小镇里面的问题，重要的一点，真正决定小镇成败的是文化的再造，通过传承、借用、杂糅、创新淬炼出有特色的文化，赋予小镇居民这一人群共同体以独特的认同感或内在的灵魂。同时小镇的文化还包括了以创业创新为核心的价值观、生活态度和行为方式。

小镇需要“留白”。小镇是一个可自我生长的生命体，在营造过程中要适当留白，给小镇生长空间，使其与未来发展变化相协调。建成交付、业主入住，只是理想小镇的新起点，积极探索和创新小镇日常运营管理模式，确保可持续发展。

小镇的十二大要素，是我们做小镇必须要思考的问题。做小镇大家有没有准备好，如果没有准备好，我认为我们是大的挑战。因为小镇的建设是一个漫长的过程，所以小镇做一些有情怀的，为人类社会的生活方式做出改变。如果没有社会责任感，没有这种情怀，没有把社会人的生活模式改变放在首要位置，纯粹是挣多少钱，以利润为目标，我建议我们的同行不要做小镇，小镇太难做。小镇不好赚钱。小镇不是城市开发的，我们的小镇都会在三五线城市，需要一个强大的团队。可以说我认为中国应该是走在了前面。

小镇有五大支撑系统，个是生活策划研究，第二个是生活建设研究。第三是生活服务研究，我们到农村里面，解决农村农民农业问题，和我们的农业部和农科院合作。一个是农业研究，还有一个产业发展运营。

蓝城生活策划研究院是蓝城旗下一支强大的城镇化策划团队，通过因城施策，剖析当地产业特点及文化价值，重点开展城镇化建设、新农村建设、现代科技农业、文旅、科创、娱乐、智慧服务、大数据平台等策划服务，实现地域文化可追溯，特色产业价值充分放大。

所以我们这个过程当中，把健康、、产业、商业服务以及我们的物业服务，放在我们小镇的建设当中。下面是我们在做的，因为时间关系，我放一下。后面是我们小镇建设的思路，大家看一下，我们的定位比城市更温暖，比乡村更文明。唯有生活珍贵，我们的原则是 、共建、自治、分享。

我们的愿景就是，蓝城小镇要用一平方公里的开发，带动三到五平方公里的农业改造，终做成一个几万人口的小镇。蓝城小镇是为了让人们更加健康、幸福、快乐、长寿，让社会变得更美好，终实现“大同”的理想图景。我们想生命无价，用什么方式去做，就致力于人的长寿，人的幸福。

小镇的活力源于小镇，它是小镇的核心，是居住者聚集的场所，是各种社交活动的发生地。小镇中国是为小镇居民精心打造的文化生活空间，承载着整个小镇主要的公共服务功能，汇集健康、、颐乐、商业、文化娱乐、运动休闲等诸多内容。我们小镇打造里面。

小镇如何营造？

基础生活配套：餐饮、购物、交通、文化体育、休闲娱乐等。

特定（、健康、养老）生活配套：因地制宜配置幼儿园、、老年等资源，开展 “四点半课堂”、颐乐学院等；健全健康医疗系统，配置大健康服务体系；针对老年人需求，增加适老产品设计并成为园区标配，积极开展居家养老试点。

社区活动配套：海豚计划、红叶行动、邻居节、美食节、运动会等；成立各类社团，诸如篮球队、登山社、摄影俱乐部等；各类志愿者活动。

我们无论是开发者、服务者还是业主，人都以家人相称，小区内部采用自治共管的模式，提倡人人为人人服务。既是居住者又是服务者，也是小镇的主人。超越邻里，互相关心，帮助，亲如一家，真正做到和谐社会。

预设小镇商业运营模式

预先规划小镇商业运营模式，以规模化的运作思维，引进品牌商家入驻。把握商业服务设施开发节奏，推进园区配套服务独立化，实现社会化运营。不知道这个商业以后，为什么会有这么一个社区的变化，没有企业用心，没有企业有强大的资金去支撑小镇后续的发展。

小镇产业发展是重要的，我们地产，包括金融，包括新房地产，这个小镇必须要有的，如果做不好，这个小镇做不起来。因为现在在做小镇完善的企业里面，后面的团队必须强大一点。时间关系，就讲这些，希望大家一起努力。