今年的十一周，楼市颇为冷清。根据中指研究院监测的主要城市日均成交面积环比下滑48%，超九成城市环比出现回落，仅韶关成交上升，各线城市均有不同程度的下滑。而除了楼市新政的影响之外，银行“一贷难求”也成为了楼市惨淡的原因之一。

一位房产经纪人表示，目前银行房贷全面收紧，贷款困难，以前征信稍微有点瑕疵，比如信用卡在3次以内银行基本都能给批贷，现在哪怕仅有1次也都会成为银行不批贷的理由，行业中已经出现买家因贷款申请被拒而面临违约的情况出现。

周现零成交日

根据北京市在长假前一天出台的楼市调控新政，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

受到新政的影响，周开始，北京楼市一片冷清，9月30日，北京住房网上签约套数为4704套，而国庆天住房网签量较前一日下降逾4000套。

根据北京市住建委统计，10月1日到7日，北京住房网签套数共2186套（10月1日605套、2日412套、3日302套、4日185套、5日211套、6日209套、7日262套）。也就是说，国庆七天的网签成交量还不及9月30日一天的成交量。

而在这之中，现房住宅签约占比极少，10月3号更是出现了现房住宅网签套数为零的情况。北京住建委数据显示，10月3日，北京住房网上签约套数为302套，网上签约面积共17261平方米。包括现房网上签约为129套，网上签约面积为5336平方米，其中，住宅套数为0套；存量房网上签约16套，网上签约面积1340平方米，其中，住宅签约套数为14套，住宅签约面积为1176平方米。期房网上签约套数为157套，网上签约面积10585平方米，其中，住宅套数为6套，住宅面积为1047平方米。

而在周的其余时间，除了10月1日的网签住宅套数为61套以外，其余住宅的网签数也没有超过50套，与去年同期相比，下降幅度明显。

业内人士预计，北京楼市四季度成交“旺季难旺”，环比或下滑15%。但首套房首付比例上调对于新房刚需客户的实际购买力影响有限；预计政策导向仍然还是“因城施策”，但风向已进入“再加码阶段”。

花旗银行则发表报告指出，近期的调控主要由于政府为一些过热的市场降温，避免市场于10月份旺季过分狂热。花旗预计，未来将会继续有地方性楼市调控，但预计性政策将持续宽松，因为未来六个月市场热潮将由一、二线城市及个别三线城市转移至更多三线城市，这对于进一步刺激基建等目标而言是必要的。

凑不够首付放弃购房

楼市新政规定，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

所谓非普通自住房，北京规定，非普通住宅有认定的三个标准：一是住宅小区建筑容积率在1.0以下（不含1.0）；二是单套建筑面积在144平方米以上（不含144平方米）；三是实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。只要符合上述任何一条，就算非普通住宅。

业内人士表示，以前，二套房的认定为“认贷不认房”，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房，执行首套房贷款政策。由于二套房一律执行基准利率上浮10%，因此首套房和二套房在贷款利率上差距明显，以前的条款对于小房换大房的购房人很有利。

但是此次楼市新政执行的将是“认房又认贷”的政策，即只要该家庭名下有房，再次购房时无论是否还有贷款，执行的都是二套房的贷款政策。

以购买一套总价500万元的二套房计算，在楼市新政出台前，原有房产如果贷款已经结清，只需要缴纳30%的首付款，也就是150万元，剩余350万贷款按照首套房普遍的基准利率八五折计算，贷款30年，等额本息还款的情况下，还款总额为613.9万元，月还款为17054万元.，利息总支出263.9万元。

楼市新政后，按照50%的首付比例计算，首付低为250万元，剩余的250万元按照二套房利率上浮10%计算，贷款30年，等额本息还款的情况下，总还款额为504.8万元，月还款额为1.4万元，利息支出总计为254.8万元。

如果按照非普通住宅70%的首付比例计算，首付低为350万元，剩余的150万元按照二套房利率上浮10%计算，贷款30年，等额本息还款的情况下，总还款额为302.8万元，月还款额为8413元，利息总支出152.8万元。

也就是说，购买总价为500万元的二套房，在调整政策后，首付少要多交100万元，这显然不是一个小数字。

业内人士表示，调整楼市新政后，二套房首付比例提高，导致很多人意向购房人在紧张的凑首付，很多人都是把装修买家具家电的预算凑到首付中，但即便这样好多家庭也因为首付不足而放弃。

购房人“一贷难求”

购房人即便过了首付关，还有贷款关。经纪人王先生对记者表示，现在贷款太困难，以前合作的光大银行、建设银行、中国银行等目前批贷都比较困难，即便利率上浮10%，银行也卡得很紧。“银行对于征信的要求严格，以往信用卡在3次以内银行都能审批通过，现在1次都不行”。

光大银行个金部人士则表示，每年第四季度，银行的贷款额度基本已经用完，收紧贷款除了政策方面的原因，也有银行贷款节奏安排的因素，按照惯例，上半年尤其是五一前后的贷款发放应该是较快的。目前该行新的内部政策还未下发，不过严格执行楼市新政是肯定的，按照以往惯例，网签日期在9月30号之前的，应该可以按照老政策执行。

据记者了解，如果买房人的贷款不能够获批，后续将产生一系列的影响。业内人士表示，如果购房人与中介公司签署的合同不是三方免责合同，那么购房人贷款不能顺利获批可能导致买房违约，此时购房人的定金要不回来，部分中介公司的中介费用也不能退还。因此购房好签署三方免责条款，这样因为政策变动等不可抗力造成的违约，定金和中介费都可以退还。

业内人士表示，如果贷款一直不能贷下来，购房者的定金肯定是不能退的，不过，要是不能完成购房手续，中介费是予以退还的，“目前确实出现了中资行批贷困难的现象，不过外资行比较宽松，如果购房人征信有瑕疵，不妨换到外资行进行咨询”。

顶豪：接待大厅不见售楼员

“十一”假期结束后，记者时间来到位于东城区安定门外的紫阙·天禄。“政策出台之后售楼处来看房的客户确实明显少了许多”，销售人员的话也证实了记者的观察。这位售楼员告诉记者，该项目目前在售房源的单价在12万-14万元/平方米之间，是目前北京内城二环区域内少有的豪宅产品，项目总价比较高。北京楼市新政的出台让项目销售门槛大幅提高，客户出现观望心态是正常的。

记者了解到，该项目小户型产品已销售一空，在售项目为楼王产品，目前仅剩40套左右，销售均价12万元/平方米，户型面积为207-418平方米。以目前项目在售的一套面积为266平方米的主力户型为例，单套总价在3200万元左右。如客户为首次置业，楼市新政前首付三成需支付950万元左右，限购后需要将首付提高至四成，为1280万元，增加了330万元。楼市新政实施后，二套房的购买成本上涨幅度更多。仍以紫阙·天禄在售266平方米户型为例，二套房客户需要付七成首付款达2240万元，比调控前的五成首付多支付640万元。

“更主要的是，购买豪宅的客户多是重复置业人群，这完全不符合富裕阶层善于大程度利用资金的原则。”

业内人士表示，930楼市新政后，压缩了空间，抑制了需求，同时也对置换改善设置了障碍。一位长期从事地产营销的业内人士分析，购买豪宅产品对自有资金的要求高，北京调控升级让首付比例大幅上升，这对豪宅未来的销售影响很大。不过这种调整只可能暂时反映在“量”上，而不会影响到“价”。

（根据证券日报、北京商报、中指研究院《早八点：楼市新政密集出台周成交继续分化》）