房天下产业网讯：9月6日上午，中指研究院、浩渺私人董事会主办的“凝聚资本，服务创新——2016浩渺私人董事会闭门研讨会”在北京雁栖湖APEC主会场举行。旨在整合行业资源，推动行业发展再上新台阶。黄瑜、刘侃巍等嘉宾发表主题演讲，多家品牌企业精英代表参会。

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2016浩渺私人董事会闭门研讨会

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刘侃巍：尊敬的黄院长，各位老总大家上午好，感谢中指研究院给我这么一个跟大家交流的机会，在座的都是行业的参与者和建设者，应该说对行业有好的经验，我今天只是谈一下我的看法，我今天主要通过以下三个方面谈一下看法。

随着人口红利，制度结构的衰落，以及空间结构，房地产市场进入了长期去库存的阶段，市场成交已经显著的复苏，到今年7月，房地产累计销售面积同比增长了24%，应该今年是大概率的事件是整个房地产成交金额创历史之，但是我们看到企业端来讲，还是比较低迷的，整个7月份来讲，固定资产和房地产开发连续四个月下滑至8.1%和5.30%，全面上市房企也陷入了增收容易，增益难，销售收入比较快速的一个增长，行业升级的空间压缩和转型的压力下，作为开发产业链为紧密的下游峰值应该成为新的出口，应该这么说，城市开发商转型城市服务商是无奈下的一个必然。

但是也就是在这样我们也可以看到存量市场前景广阔，因为刚才黄院长也讲到，在用户为王的互联网思维，我们认为也适合物管行业，初步测算我国住宅保有量也170亿平米，作为人口大国，我们商品房拥有较高的居住密度，为社区综合服务的价值提供用户基础和清晰地位，同时不动产也大大增加了业主度社区的黏性。

从服务周期来看，住宅物业70年的产权周期中，其实后续一系列的物业管理、租赁等一系列服务目前都处于初级发展阶段，服务内容的升级将在庞大的用户基础和超长的周期中发挥效应，由社区向范围进行延伸，物管是一个大的发展空间，但当前的物管的发展的痛点比较多，但是这也意味着很大的发展空间，提供排他性服务，和中小开发项目外包给第三方公司，这就形成了一个竞争的格局，这也就预示着未来整个空间比较大。

第二点，物管公司利润来源于自己收入的剩余价值，人力成本和维护成本的持续上升，导致盈利水平持续低下，行业毛利水平长期徘徊的20%左右，只能节约成本，导致服务机制落后，信息化程度低，服务质量的低下。

第三个点，业主对物业服务的预期低，所以我们一再说互联网，互联网普及率在物管行业是远远低于欧美国家的，也恰恰由这些也预示着物管后现代主义，我们是多元绽放的大革命时代，传统的物业的物管服务优化升级，针对原先的建筑主体、房屋设备管理，环境卫生，保洁绿化等传统物业内容来讲，人力成本往往占据成本中52%，现在基本上可以通过服务外包，设备升级，优化管理系统，信息化建设等多种形式提高运营效率，改善成本结构，我们大概算了一下毛利率大概增长5%左右，物管公司作为社区服务的提供商，更容易取得业主的信任，对物业的了解和其他自由服务的支持能更好的完成匹配，统一多方利益，针对原先的物业管理，咨询，现在标准化智能化系统的形成能够大大的提升管理模式的可复制性，实现抢夺市场。现在各种物管都创新各种各样的新的模式。

一个是大数据，在社区后一公里包罗的信息，大数据的采集和分析效率的提升，为社区广告的推广提供了精准价值，打破传统模式的固有限制，现在电商都在进行探索，但移动互联网的快速发展，中国的电子商务市场规模在2015年超越了美国，成为全球 ，在电商的支持下，合作电商的针对性引进将进一步丰富社区传统下的模式，实现三方供应，此外，电商消费带动也将进一步丰富盈利模式。

第三个，大家都在考虑供应链，经营服务，也是我们几乎要寻找的一个方向，社区场景的，渗透到居民的生活当中，场景化实现高效对接，房屋经济很大的交易过程中产生的小额信贷业务同样具有一定的发展前景，丰富的业主信息也将也是搭建信用体系，现在包括微信其实能抓住社交这个来讲，可能也是互联网做的更好的，是一个要求，恰恰我们物管公司有一个，因为现在的邻里关系的冷漠导致社区社交的恶化，分类信息、社区信息有利于搭建用去的大数据，还将增加用户的黏性，为电商的精准发展提供引导。社区，根据国家中长期部分发展改革规划纲要，事业发展统一公报显示，国家统计数据也显示，2016年度一季度同比增长了24%，文化需求增长较为强劲，针对社区，物管公司掌握着大量业主群体的核心数据，具有精准的价值，其次，社区属性对业主群体的锁定效应，将为相关的二级消费提供流量，销售，儿童用品开发，产业的环节，丰富的盈利模式。根据中国老年产业报告，其中中国老年人口将达到4.8亿，为上老年人口多的国家，商业化老年机构主要针对 人群，无论是在关键接受程度，服务灵活性还有经济负担来看都具有较好的互补性。

基于上面的一些事情，我想第三个方面，内生力量和规模决定资本吸引力，要想获得资本的青睐主要是两点，一个是盈利模式的创新和盈利模式的实现，针对盈利模式，业主同物业公司的对抗性难以短期改善，当前试点较好的盈利模式，新兴格局和大消费时代赋予物业公司新兴产业的元素，但是快速发展依然有赖于线上和线下，和用户体验的提升，模式创新的核心可能更多的依赖于物联网、大数据的突破，另外一方面通过兼并收购所带来的规模增长，根据中指研究院2015年百强占比面积达到28.42%，但市场集中供应依然比较低，随着市场趋于饱和，物管公司难以占据规模，因此通过并购实现规模扩张，未来，中低端市场依然有较大拓展空间，探索盈利模式的创新成为当前行业的主营模式，主要的方式是刚才黄院长也提了，资本市场，其实来讲对于物管公司发展的无论从资本市场角度主要是以下内容需要的， 个是IPO，香港上市物管公司由彩生活、绿城、物业，中海物业等等，近期万科、保利、绿城也纷纷计划上市，上市依然是龙头房企旗下物管公司的主流选择，新三板也是我们目前上市比较多，新三板主要是上市流程比较简单，我这统计的数据跟刚刚黄院长略微有一点差距，2016年新三板挂失企业有27家，2015年平均是1.2亿，平均实现净利润1264.18万元，平均净增长高达21.60%，这是一个参考，一个上市前上市后想法可能大家有不同的，波动比较大，能够在短期内助力公司快速发展，2015年才六千多万，今年已经达到了三千多万，如果进度完成的话，今年净利润已经达到上千万。从资本市场一个是IPO、新三板。

第二个方式是兼并收购，当前行业中低端市场的整合空间较大，物业服务远不能满足业主要求，通过持续扩大管理规模是一些业务开展的基础，在众多标的中选择对象的 时机，规模达到一定的时候，也可以通过大家的重组合并完成改革。这个业务结构基本成型，可以通过ABS享受较低的资金成本，类似的融资成本有股权、 权转让，其他的风险，私募资金，信托计划，这我们公司的一个简单情况，我主要分管业务，通过并购，新三板我们做了80家，谢谢大家。