白彦军：再次感谢大家，确实我们这个研究的成果的风采，接下来就对我们整个产业新城运营商的结果给大家做一个交流和分享，其实刚才院长讲了，我们这次研究背景还是在我们整个新兴城市化和产业升级这个大背景下做一个研究，一方面我们外部的这种需求和动力和驱动，我们很多企业本身来讲，也是需要从我们企业转型升级，包括我们从过去的粗放式的发展模式，向我们的集约型、创新型的发展模式转化过程中，必然的趋势。所以说我们也认为这个产业新城的研究，正好是正逢其时，适得其所。所以我们今天就整个这个研究，给大家做一个分享。

个就是我们从研究的初步目的，需要从两个方面来界定我们产业研究的意义。 点我们必须要搞清楚什么是产业新城，什么是产业新城运营商，这个概念可能在我们很多媒体报道，包括我们整个各种这样的研究文献里面出现很多次，但是真正它的意义，其中之意是什么，这个是我们 个要搞清的问题。第二个问题我们有这个概念之后和界定之后，我们如何去评判，如何去研究，这些好的产业新城运营商，它的发展模式，它的成功经验对我们整个行业提供借鉴和参考，这也是我们第二个要做的事情。当然就是从我们这次研究的整个的研究对象来讲，我们主要是从这几个维度来进行筛选。首先我们认为产业新城运营，它必须是以市场化开发运营为主的，因为我们发展到今天，我们可能看到很多的做园区的，包括做产业的很多企业，发展的大，某个项目，某个园区的大，实际上这些园区发展过去有国资背景，包括一些地方资源的支持，真正我们市场化发展成长起来的企业比较少，我们这次研究一定要把我们市场的机制作为重点特色之一。

第二个，其实我们认为我们的产业新城它应该是在城市周边，以及对我们整个城市能产生反实力作用的这种项目，我们才可以把它叫做产业新城，就是我们产业新城必须是和我们大城市是有一定关系的，对我们整个创新这样一个支持。第三点，我们认为我们的产业新城不仅具备良好的产业基础，更要具备良好的城市社会服务功能，这是我们整个产业新城发展的其中之意。这三点我们对产业新城的运营商进行了进一步的梳理，一方面就是以开发运营产业新城为发展方向，这是它主要业务的一个范畴。第二点就是一定要提供专业化的，市场化的服务平台，这是我们整个形成运营商它的一个运营机制的体现。第三点就是这个产业新城运营商，它从规划到、到运营、到管理等一体化的服务解决方案，这是我们整个产业新城运营商的基本的借鉴。围绕这个新城项目的界定，包括我们整个新城运营商的界定，我们筛选出了47个产业新城项目，24个产业新城的公司，整个这个屏幕，就是我们整个24公司的一个背景，当然这里边有几点说明。

定就是我们很多的企业，虽然就是说它有很多的标榜的产业新城的项目，但是我们可能从我们前面严格的一个界定来看，我们可能把一些尚处在项目初期的一些，可能排除在我们研究范畴之外，另一点就是我们可能把一些，比如说有一些国资背景的企业，但是它在运营方面，也是有很多市场化的一些方式作为主导的机制，那我把这些企业也作为我们研究的范畴，第三点可能很多企业正在处于产业园区，包括新城，包括产业新城这种概念的界别过程中，所以我们把一些可能目前暂时没有提到这些产业新城的这种企业，也作为我们整个研究的对象，但是它确实符合我们产业新城研究的范畴和标榜的界定的范围，这是我们整个研究对象的简单说明。

那么我们研究对象确定之后，我们研究体系就逐步的梳理出来了，我们整个研究体系还是围绕国内外理论经验的一个梳理和界别，第二个我们会围绕国外，包括国外的一些产业园区新城发展的实践，进行综合梳理，后我们会形成一个初步的评价体系，这个评价体系经过我们第二次范围内，40多个企业和项目的调研，进行进一步的修正，后经过鉴定形成现有的评价体系，这个评价体系，就是我们这个框架的示意。这里边我们把我们整个产业新城运营商的评价分成三个部分。 部分，就是我们产业发展的部分，第二部分是城市建设能力，第三部分是企业经营能力，这个产业发展能力，我认为它是我们整个产业新城发展的一个根本和基础的驱动力，唯有产业的发展，才能带动我们整个产业新城经济、社会等一系列发展，所以它是我们整个产业新城的创新之本、之基。

第二指标体系是我们整个城市建设能力，城市建设能力我们认为它是我们整个产业新城开展一切，生产生活所依赖的载体，更是我们评价产业新城，城市建设能力过程中很重要的一个基础。我们在城市建设能力方面，我们从基础的基础建设，到公共服务，到人口聚集，后形成整个生活宜居，这样一个逐层提升的过程，构建了四个更小维度指标的范畴。

第三个大指标就是整个企业经营能力，这个其实和我们一般行业通用的，包括我们企业评价的一个指标是比较相似的，分别是从经营规模，盈利能力，融资能力，以及财务稳健性，四个方面进行了一个评判。当然了这次我们整个研究数据来源，是基于我们在范围内，一方面是我们在五大分院，几十位分析师持续的一个调研，得来我们的数据。第二个就是我们通过不同的园区，通过园区员工，包括企业问卷访谈得出来的数据。第三部分就是我们很多的产业新城运营商已经上市，已经进入金融资本市场，它有很多公开的财报数据我们也做了很多的采纳。

我们整个研究的评价的方法，是基于我们固有的因子分析法，结合我们目前的一些德尔菲法，对我们这个指标进行处理，后经过对数据的标准化处理，来综合达到我们整个产业新城综合的一个得分情况，这就是我们初步基于整个评价体系，得出来整个2016中国产业新城运营商综合实力10企业的一个具体情况，从企业发展情况来看，我们可以看出，前十家企业，其实和我们整个24家企业差别还是蛮大的，首先从综合发展来看，相差基本是10分，其中产业能力平均得分相差17分，是造成我们整个综合实力差距 的一个主要原因，这表明我们目前其实好的产业新城运营商，它在产业发展方面，和我们整个行业的平均水平，它的距离还是明显的。但是从新城建设的指标来看，包括企业经营能力表现来看，相对而言差别不大，分别是7分、5分，差别比较小，也就是说目前我们整个产业新城运营商在城市建设方面的能力，整体水平一方面落的不大，第二方面他们平均水平目前是比较低，平均得分是62分，也就是说未来我们整个产业新城运营商，提升我们整个新城发展方向的时候，必须要把城市建设进一步提高起来。这是我们对整个产业新城运营商主要的企业，在我们不同象限领域里边的一个具体的表现，一方面我们可以看出，就是多数运营商目前整个城市建设能力，是弱于产业发展能力，很多企业已经注意到这个问题。

这里边我分具体指标给大家介绍一下，我们不同的企业在不同指标领域里边具体的表现，首先看我们的产业发展，产业发展主要的指标就是我们产业定位，其实我们理想的产业定位，包括城市规划、产业趋势、资源禀赋、产业基础，以及我们的过往经验基础之上，我们定义出一个比较适合我们产业发展的新城定位。但是实际上从我们这次调研结果来看，其实很多情况还是不容我们乐观的，很多的园区目前都是定位不明确，同质化现象比较严重，同时我们的产业定位也出现了一些偏差，和我们整个区域的发展，是有所脱节的，那么只有部分比较好的少数运营商具有专业性的定位能力，所以说一方面有更多的第三方咨询机构的支持，第二方面，它自己又具备更强的独立的定位和研发能力，这个是我们目前整个行业里边分化的一个表征。

第二个就是我们产业招商，其实从我们目前整个招商情况来看，我们这次调研的40多个项目里边，平均的产业的入住率不到60%，招商整体进度还是比较缓慢的，另外很多出现的问题是之招不择，点对点式的招商，我们整个招商体系，包括营销体系是比较缺乏的，很多企业做一些创新，和新的技术的一些更新，像我们企业等等一些企业，在利用新的这种IT的互联网的方式，信息化的方式，也在构建我们全方位的信息的沟通的机制，这也是值得我们去关注的方向。

还有一点，就是我们有的产业倒入之后，我们更多的希望是把我们产业培育起来，那么这样块其实我们产业新城运营商已经萌发了这种服务的意识，从强化产业思维，贴近客户真实的需求，植入互联网思维等等方面在不断的进行提高和创新，这里边业务模式从过去的空间载体服务，终导向专业性和产业服务，这可能是未来行业发展重要的变化。

第四点就是我们的创新发展，其实我们一个产业，我们如何把我们的产业园做的更有价值，更有产业生命力，这里边有很多的企业已经开始做了一些布局，包括通过孵化器的发展，包括整个引进高科技企业，包括加强研发投入等等方面的支持。从这块来看，是孵化器，它一定程度上能够丰富我们整个企业的平台生态，又可以为我们整个产业升级寻求突破，但整体来看，我们在发展孵化器过程中，也应该注重我们风险的防控，比如说如何嫁接我们的创新资源，孵化器空间如何和我们园区内现有的产业实现融合，都是值得我们去关注的和思考的问题。

终我们通过的产业发展得来的结果，比如说我们对整个区域的产业辐射，对资源的聚集，对技术的渗透等等的影响。从目前整体的情况来看，其实它体现在两个方面，一个方面就是对我们当地，地方财政收入的贡献， 方面就是提供我们大量的人口的就业，包括我们人口的聚集，以及科技的发展，这两个方面目前大部分企业做的还是不错的，这一点可能是我们整个从经济贡献方面来讲，比较欣慰的一个方向。

第二大的指标就是我们城市建设，这里边其实主要是几个方面，我们城市建设， 看它的基础设施建设，从目前来看，无论是基础的这种土地的平整，到道路面积的修建，以及城市绿化率的覆盖，这块来看，大部分企业还是做到一定程度，确实我们也发现是有差别的，是一些国资背景的企业，基于比较好的资源、资金，包括比较好的政府支持的条件，它在发展基础设施方面，还是相对于做的比较好的，但是大部分，还有一部分我们上市公司比较好的产业新城运营商，它也有一定储备资金，也可以做的不错，但是对于一些比较中小型的产业新城运营商来讲，目前在城市建设方面，还是做的比较不足的。

第二点，我们有了城市建设之后，我们更多希望有更好的服务，比如说我们的医疗、、包括我们基础的商业配套，从这点来看，其实目前我们发现大部分的产业新城运营企业，它主要的项目在基础的配套服务方面，公共交通、基本商业配套、酒店、银行等等服务方面是逐渐提高的，但是在医院、娱乐设施、这方面的配套服务，目前大部分还不完善，这里边其实无论是我们从图上来看，它是基于调研反馈来看，对、医疗，这两个领域的发展，目前可能是我们整个产业新城进入企业，他们反馈多的一个问题的聚焦点。还有一方面公共服务方面，我们发现有两个模式，一种是产业先行，一种是配套先行，我们认为行业做的比较好的固安工业园区，基于比较好的前期的这种基础的配套，包括我们整个人口基本的聚集，包括我们基础生活服务设施的建设，确实为我们整个后期固安园区产业的发展，提供了好的基础，所以我们这种模式，其实在我们整个行业里面也是值得重点推广的。

后一块是我们生活宜居这一点，其实我们看生活宜居，一方面我们要看提供的基本居住服务，居住品质这些方面，这块其实很多企业做的都不错，我们有过去很多年住宅开发的经验，很多企业在这个领域里面做的好，但是我们在职住平衡度方面还是有差距的，因为我们所谓的职住平衡，就是我们希望我们的就业人口，他在他的居住地和他的就业地，是能实现更近距离的衔接，在这点上从我们整个调研来看，目前整个职与住的平衡，还是需要时间去沉淀和衔接的。

第三个指标就是我们的企业经营这个指标，这个指标更多是通过经营业绩的体现来分析的，那么目前从我们金融规模来看，资产规模大部分在500亿以下的，资产规模达到千亿的比较少，那么九成以上运营商资产规模处于500以下。那么另外从产业运营营业收入来看，大部分企业营业收入是50亿以下，总体是比较低的，确实我们的产业的培育和我们城市的发展，它前期需要大量的资金的投入，包括整个基础建设的投入，对我们产生盈利、产生规模的收入，确实需要时间和周期去培育。还有我们的收入结构，其实过去我们的收入更多是从传统的，比如物业租售这方面来做，但是现在有个比较明显的变化，我们除了我们本身的物业之外，比如说我们的产业发展服务，包括我们的孵化方面的服务，这种服务的占比比较高。后我们从盈利方面看，我们目前整个运营商的平均利润率是3.5%，比我们整个其它企业要高一点，但确实也面临着整体在提升这样一个结果，部分个别运营商，其实它整个新业务，拉丁利润率增长还是比较明显的，比如说部分企业 这块，相对而言利润比较高，目前整个 水平也是比较高的。

前边围绕我们指标体系，产业新城运营商的一个整体表现。后我们也是希望通过我们这次调研，我们企业反馈出一些新的特点，新的趋势，给大家做一些参考。 个方面我们认为接下来新城运营商发展的模式肯定是要有经营模式的创新，是我们在投融资领域里边，我们PPP的市场化运作的模式，能够进一步的推广，这一块更好的契合我们一方面产业，包括我们企业，以及社会，以及政府，各方面基础的动力，更好实现我们投融资环境的改善。第二点就是我们希望通过我们这个模式的探索，是我们很多产业新城运营商，已经基于过去比较多年的产业积淀，比如做这个产业的运营感觉，金融服务，孵化，资源整合等方面的一些条件，来做一些产业的输出，那么这块就是我们所谓的轻资产模式，其实不只是房地产企业在做，我们的产业新城运营商，很多企业已经开始做这方面的探索和尝试，这一点其实也是未来我们很多产业新城运营商，在扩大规模方面，可能更多利用方式。第三个趋势就是我们整个服务为王这个方面越来越明显，是我们传统收入服务，从租售向我们越来越多的创新等等一系列的其它领域里边的转型，收入的来源可能也会越来越多元化，这是从收入结构来看的一个变化。那么第四个趋势，就是我们很多企业可能会实现更多的资源整合，我们从去年到今年这一段时间，我们产业新城运营领域里边，很多企业之间的强强联合，强强整合，已经成了一个趋势，那么通过他们合资的品牌，产业培育的一些资源，包括商业企业资源的共享，确实实现了更好的这种市场的拓展，也为我们整个产业新城运营商的发展，提供新的一个趋势。

后一个趋势，就是我们产业新城的拓展环节上的变化，其实我们过去可能更多的是在范围，或者是某一个战略区域范围内，未来我们产业新城的目光应该走向，走向国际，是围绕我们 的一带一路，国家战略的转型，其实向海外拓展，已经成为我们新的一个契合点和方向，包括启迪、协信，这些企业目前也都在逐渐探索，有些企业已经有了相对比较成熟的项目和落地，我们相信未来这些走出国门这种企业，基于我们在国外比较好的经验，是在第三事业的国家，它还是有很多条件、资源来发展，能为我们整个一带一路这种模式的推进，能带来更强的动力，这是我们从产业趋势方面整体的一个了解。

我们未来行业还是需要我们更多的有专业水准的，有市场化运营做机制的运营商，为我们整个中国经济转型升级，包括我们城镇化发展带来基础和条件，我们也相信我们整个产业新城运营商，在我们整个行业，包括我们政府的支持之下，包括我们资本市场支持之下，可能会迎来一轮新的发展机会，我们也希望我们这个研究今天只是一个起点，我们更希望我们今后把这个研究，一直持续的做下去，作为我们整个行业发展的一个见证，为我们整个行业提供更多的参考和支持，以上就是我的分享，谢谢大家。