与此前高层多次强调去库存相比，4月29日召开的中共政治局会议在房地产库存前加上了“有序消化”的前缀。

某业内人士说：“有序消化房地产库存，我认为是要做到库存的平稳释放，避免房价的大起大落。”

同时，对于房地产去库存，会议指出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。

在业内人士看来，提高户籍人口城镇化率能为房地产行业带来更多需求，是行业稳定向好的内生动力；而当前不同城市楼市分化的格局，则要求出台差别化的调控政策。

有序消化房地产库存

去年12月14日的中共政治局会议将化解房地产库存视为今年工作的“歼灭战”之一。此次政治局会议4天后，即12月18日至21日召开的经济工作会议上，房地产去库存被列入2016年经济工作的五大任务之中。

此后，降低住房贷款首付比例，减免住房交易税费等一系列稳定房地产市场、推动房地产去库存的政策陆续发布。

在4月29日的政治局会议上，房地产去库存的工作基调被定位为“有序消化”，这一新调子背后正好契合了当前的市场现状。

记者注意到，在一系列政策组合拳的作用下，今年房地产实现“开门红”。国家统计局数据显示，一季度，房地产开发同比名义增长6.2%，商品房销售面积同比增长33.1%。

然而，也正是在去库存的背景下，一线城市和部分热点二线城市的房价却出现大幅上涨，随后部分城市开始收紧购房政策。

例如，今年3月25日，上海和深圳出台更为严厉的限购政策。上海将非上海户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满两年调整为满五年，深圳提出本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房等措施。

此后一月，上海和深圳楼市呈现了量价齐跌的现象。对比新政前后30天的数据，上海房价下跌了1937元/平方米，跌幅为6%，而深圳则下跌了248元/平方米，跌幅为1%。

上述业内人士说：“"有序消化"房地产库存，就是希望让供求等指标比较平稳地释放。既要有效化解库存，也要避免政策一松就出现房价大涨，政策一收紧就下跌的局面。”

楼市分化挑战调控政策精准性

对于如何“有序消化房地产库存”，新近的政治局会议也给出了答案。

会议指出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。

上述业内人士表示：“去库存既要关注当前的房地产形势，也要关注长远，挖掘潜在需求。注重区域性问题，差别化调控则是针对当前一二线和三四线楼市分化格局提出的举措。提高户籍人口城镇化率和深化住房改革是增加住房需求、着眼于长远的措施。”

“十三五”规划显示，2015年，我国常住人口城镇化率为56.1%，户籍人口城镇化率为39.9%，“十三五”规划的目标是：到2020年达到60%的常住人口城镇化率和45%的户籍人口城镇化率。

在我国，在城市购房是取得城市户籍的主要方式之一。农业人口市民化能为房地产带来强大的需求，这是房地产持续稳定向好的内生动力，加快提高户籍人口城镇化率，也能够加快房地产去库存。

对于深化住房制度改革，“十三五”规划提出，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系、优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平。具体措施包括三方面：完善购租并举的住房制度，促进房地产市场健康发展，提高住房保障水平。

另外，当前一线城市、部分热点二线楼市火热的局面和三四线城市去库存的压力也对政策的灵活性和精准性提出了挑战。

目前热点一二线城市在积极补库存，而非热点城市、三四线城市则主要是去库存。"有序消化房地产库存"，需要各地"因城施策"，甚至同一城市"分区施策"。针对不同的情况，理清轻重缓急，分步实施。

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