今年初以来，多个典型一二线核心城市的房价快速反弹，让不少人陷入恐慌性购房。近来，温州住宅土地使用权到期续期的问题，让很多“房奴”内心倍感焦虑。

除了刚性居住型买房之外，性的购房是否还有潜在价值？像不少二三线城市已陷入商业地产存量与空置率“两高”及租金 “一低”困局之际，房企何以有动力中长期持有商业地产物业？

一位房地产表示，《物权法》是上位法，按其规定，住宅用地到期后会自动续期，这个不用过分担心。像商业用地使用到期需要续交土地使用税费，否则会被收回，关于这个相关规定也很明确，商业运营商做财务核算时会尽可能覆盖相关成本，但现实并不尽如人意。

用地到期都要续费吗？

去年底以来，“去库存”已成为供给侧改革的一项重要任务。与此相对的一个典型现象是，沪深等一线城市及南京、杭州、苏州等典型二线城市房价陷入非理性狂热，恐慌性购房也成为一种典型的社会心理。

紧急出台新的楼市调控政策以求降温，成为日前沪深等核心城市的一个新话题。不料，温州网曝出近期温州部分市民所持土地证面临土地使用年限20年到期，且预估需要花费数十万元土地出让金“买地”才能重新办理土地证问题。

一石激起千层浪，社会舆论的焦点开始转向普通百姓的住宅土地使用年限问题上。温州市国土局回应说，收几十万元土地出让金才续期是一种误读。

温州市国土局相关人士向媒体表示，《物权法》只规定了“自动续期”，但该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。他们基层国土部门目前只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。

早在1990年，国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第六章规定，住宅用地70年，工业用地50年，商业旅游及娱乐用地50年，土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回等中止，需要续期的应当依照本条例规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

熟悉楼市政策的中城产联主席陈宝存告诉记者，温州的情况是1991年国有土地使用权期限政策出台之前的地方版。当前，新的国有土地使用权期限管理办法等还在修订阶段，但物权法是上位法，住宅用地到期后自动续期，即使没有规定如何续期，也不会补交土地金续期。

记者查询了2007年颁布的《物权法》，其第149条明确规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”

“像商业地产、工业地产，当前还没有新的方案出台，不会自动续期，如果需要续期，都要补交土地金。”陈宝存强调说。

考验商业地产运营商财技

温州土地证续期事件发生以来，外界质疑购买不动产是否还有价值，尤其是房企手中持有大量性房地产，究竟有没有足够的资产价值。

从现有法律法规来看，业内较为一致认为工业、商业等性质的不动产如果用地到期需要补交土地出让金。

不过，新的问题也来了。如果商业不动产到期后需续交相关税费才能使用，他们是否还有价值？运营商是否愿意继续长期持有、运营这些商业不动产？

当前，诸多典型二线城市的商业不动产存量大、空置与租金 偏低已是一个不争的事实。此外，在北上广深四个一线城市，虽然商业地产整体空置率相对较低，但就平均租金 来说，相对香港等发达城市，仍然处于偏低状态。

近来，万科集团基于既有住宅地产开发及旗下庞大的百万级业主资源与粘合度，正在力推“万科里”社区型商业，加上其他业态的万科商业地产，在未来万科万亿级市值中占比10%，也就是上千亿市值的规模。

仅以成都万科为例，今年运作的商业体量达60万平方米，其中持有型商业占10万平方米，今年开业的商业为2万平方米，部分会持有运营两三年之后以整售方式退出。

万科商管一位内部人士表示，他们并不担心土地使用权到期问题，现在还早着呢，当前的核心是把从各个商业地产挖来的商管人才团队磨合好，运营好商业才是关键。

万达商业一位不愿具名的相关人士也表示，旗下商业项目都是近几年才拿到的，离到期还远，目前他们主要任务是做好“轻资产”探索，盘活资产，让资金流快点滚动起来，降低财务成本等。

记者注意到，国内商业地产的资产价值与倒挂，导致有效退出渠道相对偏少，持有型商业的资金沉淀量大，回笼周期过长，综合成本偏高。

对于商业用地权到期的影响，亚信控股集团董秘荣腾洪表示，一个是资金风险，如果商业项目到期未，税负成本对其将是雪上加霜，但对于大型 运营商来说，即使用地到期，他们也会想办法让收入覆盖成本，一个是评估风险，项目到期之后如果续期，国土部门会请第三方评估，按一定的折价补交土地金，但问题是选择什么样的评估方式与基于什么评估，对补交部分影响较大。

“商业贷款是受限制的，融资成本相对较高。”荣腾洪说，商业运营商一般会通过关联平台融资、与大型商业合作、融资租赁、向基金等公司托管以获取固定 等形式分散风险。

买方开始在意二手房土地年限

20日，记者走访获悉，在东莞，一些市民回家翻开房产证，意外发现少了年限，心生郁闷甚至担心。多家地产中介人士称，现在越来越多的二手房买家开始在意二手房屋的土地使用年限。东莞市国土资源局回应称，目前，东莞尚未出现住宅土地到期续期的情况。同时该局还援引广东省国土资源厅的说法称，未来如何续期，正在等待制定政策。

市民郁闷：房子土地年限缩水了

东莞阳光小区的李女士越想越郁闷，原来前天她翻开自家的房产证一看，房子才住5年，却少了18年的土地使用产权。

李女士的房子是2010年购买，2011年装修入住的。合同显示，土地使用权年限自2005年至2063年，才58年。“如果按70年计，这意味着我一入住土地使用权少了18年。”李女士后悔不迭。经咨询后了解到，原来由于开发商拿地较早，而土地使用年限是从办理土地证的时间算起。

“买楼时年限就少了，如果到期续期要不要交费？应该交多少？”与李女士一样，在这里居住的陈女士近期听说住宅土地到期续期的事，虽说房子离到期还有40多年。

市民对住宅土地年限的关注提升也体现到二手房市场。“现在越来越多买方问房子批地的时间。”业内人士称，近几天就碰到一些业主开始比较在意土地使用年限，一般来说，买方会更加青睐土地使用年限比较久的房子。

东莞德融实业物业顾问黎嘉铭也遇到同样的情况。但黎嘉铭也说，虽然不少买方有担心，但觉得是很遥远的事，且又听说到时可以自动续期，一旦看中房子，也就不成为放弃交易的理由了。记者20日走访了东莞市黄江、万江、南城等镇街的地产中介获悉，目前东莞二手房市场整体平稳，客户对二手房年限的关注暂未影响整体成交量。

“目前住宅用地使用权限到期如何续期，业界有自动续期、补出让金差价以及费改税三种说法。”业内人士称，老百姓还是希望70年到期后免费续期，让利给业主，或通过费改税续期，即不再收取出让金，而是向国家缴纳税金。（据每日经济新闻、羊城晚报综合整理）