高企的一线城市地价，以及日渐匮乏的一线城市土地供应，正在让二线城市成为标杆房企扩充土地储备的核心区域。

中指研究院报告显示，2016年一季度，一线城市供需及出让金均处低位，受市场预期及库存降低等影响，部分区域楼面均价上涨趋势明显，区域频频被刷新；二线城市分化加剧，南京、杭州等热点城市受品牌房企热捧，地价屡创新高，并带动出让金及楼面均价上涨；三四线城市受累于高库存等原因，在各类托举政策下依然提振乏力。

然而，部分热点二线城市土地价格飞速上涨也令业界对这些区域楼市酝酿的风险不无担忧。

“一线二线”此消彼长

二线城市土地交易在一季度显得异常活跃。中指研究院数据显示，2016年年一季度二线城市土地出让金达2443亿元，同比增长36%，而一线和三线城市出让金均为同比下降；一季度二线城市土地成交面积为6656万平方米，同比下降7%，而一线城市和三线城市同比降幅分别为39%和14%；一季度二线城市溢价率为32%，同比增长25%，一线城市和三线城市溢价率同比增长仅5%和11%。

某业内人士分析，今年一季度，一线城市土地供应显著降低，直接影响了区域内的土地交易量。

以北京为例，2月26日门头沟土地成交后的一个多月里，市国土局经营性用地土地出让一直呈现“零供应”，直至3月底才仅仅挂出两块土地。按照惯例，公告挂出到实际成交会有半个月左右的成交周期，这就意味着直到4月上旬，北京土地市场也不会有土地成交。不仅是北京，其他一线城市也出现不同程度的供给下滑。统计显示，今年一季度一线城市仅成交20宗住宅用地，环比下降78.5%，同比下滑52%，创下历史 纪录。

“一线城市价格涨幅过高，而且3月逐渐出现了部分约束性限制政策。”一位地产界人士表示，政策走势也是土地市场转向的风向标。

今年2月，上海市明确了土地供应中小套户型配比，城区不低于70%，郊区不低于60%；北京 供应的两块土地也再次启动沉寂已久的“7090”政策，即地块除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

房企看好二线城市

在南京、杭州等二线城市“接棒”一线，成为中国房地产市场“火区域”的同时，房企的主战场也正在向这些区域转移。

融创中国董事会主席孙宏斌就明确表示，融创会在2016年“躲开”北京上海，将二线城市作为战略布局的重点。他认为，一线城市地价太贵，很多项目都不赚钱，但二线核心城市未来会占据中国房地产市场大的比例，发展空间很大。融创在2015年新进入了8个二线重点城市，今年3月还通过并购进入郑州。

随着热点的“后移”，“潮”也开始频繁光顾南京、苏州等二线城市，地价超过在售周边房价的情况屡见不鲜。南京、苏州都出现了一天拍出数个“”的情形。

某业内人士指出，二线城市土地市场热度超过一线，有几大原因：首先是一线城市土地供应降低，2016年一季度，包括北京等一线城市土地供应减少，而二线城市则供需两旺。其次，一线城市前期房价涨幅过高，在3月逐渐出现了部分约束性限制政策，但二线城市整体而言政策环境仍然相对宽松，在这种情况下，房企拿地积极性明显提高。另外，近年来一线城市地价飞涨，很多地方已经出现地价高于房价的情况，拿地开发风险很高。而且去年以来一线城市拍出的“”大部分被国企、央企等收入囊中，其他企业拿地难度较高。

二线城市风险加剧

一线城市在标杆房企拿地争抢的影响下，已经普遍出现了地价超过房价的现象，目前仅有二线城市依然有一定的发展上升空间。但随着中型房企与标杆房企在二线城市陷入激烈混战，未来房价快速上涨风险正在加大。2月，恒大曾以37.71亿元竞得佛山市一块商业地地块，溢价率达到惊人的177.28%，楼面价已逼近周边在售房价。

在房企拿地积极性高企的背景下，南京、苏州等二线城市纷纷出现“”，而且地价甚至超过在售周围房价，这让部分二线城市土地政策可能趋紧。

实际上，南京日前悄然调整土地拍卖规则，新的规则从土地款首付比例上从严。外界评论，这一举措不会对土地拍卖有明显降温作用，但有可能让冒进的开发商有所收敛。上述业内人士表示，房企的争抢已经令部分二线城市地价上涨过快，这很可能引发调控指向这些区域。

指出，三四线城市短期内仍难复苏，一二线城市仍是楼市热点。在一线城市“受限”的背景下，二线城市地价在房企争抢下正在追随一线城市的脚步。但土地价格的飙升无疑导致房价上涨，价格持续上涨又将导致投机性、性需求卷土重来，市场风险会不断累积。

“这样的局面无论是市场还是管理层面都难以接受，届时恐怕不仅土地调控政策会出台，之前各地已松绑的销售环节政策再度紧缩也不无可能，那样无疑将令房企再度陷入销售停滞的窘境。”上述说。

根据北京商报、中新社等媒体综合整理

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