住建部部长陈政高在两会上表示，当前房地产形势呈现三大特点， 是2015年的销售实现回升，8月份销售由负转正，年底的销售面积增长6.5%，销售额增长14.4%。2016年1至2月份依然保持了这个态势。第二是城市间分化严重，一线二线三线四线城市的分化情况日趋严重。第三，目前我国房地产库存仍然较大，因此将去库存列为今年的五大重点工作之一。

陈政高还表示，北上广深四个城市稳定市场的具体措施包括：一是实行严格的限购政策，同时实行严格的差别化税收和信贷政策；二是增加土地供应面积，并要及时公布信息，以稳定信心；三是增加中小户型供应数量，搞好保障性房屋供应建设；四是打击各种交易当中的违法违规行为；五是正确引导舆论。所以，对今年的房地产平稳健康发展充满信心。

现在要问的是，政府的这些房地产政策能够遏制一线城市的房地产市场价格上涨吗？

既然国家都说了要政策区别对待，北上广深继续限购，为啥还就是这些个地方的房价涨起来了呢？们就四个字“供不应求”。这个词儿在市场里是万灵药，具体到一线楼市，原因不外乎三个。

来自刚需，城镇化推进到今天，别的城市效果且不论，北上广深每年几百万人净涌入，这么多人得住啊，所以需求一直是巨量存在的，这也是近年来三四线城市楼市价格成交双萎缩的同时，一线城市却没见到的主要原因。

为什么在这个时候爆发呢？这就和年初以来频频发布的楼市新政有关了。刚已经说了宽松政策并不包括北上广深。所以这才叫羊群效应、从众心理，国内楼市历来买涨不买跌，投机者人更是如此。既然刚需挺不住了，的、投机的更得往这里钻了。于是我们看到了如今一窝蜂的一线楼市，和去年4000多点的沪深股市有着不少相似之处。当然，一线城市土地供应越来越少，形成了供给量的天花板，也是客观存在的制约。所以，它们涨其实并不完全是盲目的。

光说现在涨必须不能完，未来还能涨吗？房子是结结实实的大宗消费和，它的价格趋势具有惯性。再加上现在国内货币政策环境的确是偏向宽松了，北上广深又确实存在着每年不断涌入的人潮，有了需求的基础，所以一旦涨起来，恐怕一下子还停不了。不过，如今这一来二去的各种政策组合拳到底能不能起到作用呢？

供需何时平衡，房价拐点何时出现？时间上真的很难说准，不过，这个点很可能就是我们的货币政策转向的时候，或者说，我们的央行发出信号收紧银根的时候。

还有，政府职能部门在今年政府工作报告中塞进了一个住房“刚性需求”的概念。在政府工作报告中，有这样的一句话，即“完善支持居住合理的消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。”住房的“刚性需求”，这是房地产市场开发商、房地产者及地方政府所造出来的一个概念，是希望政府能够推出更多的住房优惠政策来造就房地产繁荣，来掩盖房价上涨的实质。

一般来说，刚性需求曲线在理论上是一条直线，即不受价格变动的影响。即无论价格如何变化或高低，这种需求总是不会改变。比如食盐，它不仅是必需品，并且不存在可替代性。但是，任何市场需求只有成交之后才算是需求，才能反应到需求曲线上。如果一个消费者希望获得某种商品，但由于支付能力不够，那么这种需求只能是潜在需求，根本不是能够反应在市场供求关系的需求曲线上，也不存在与价格关系相关的需求曲线。这种需求实际上与市场交易无关。

对于住房来说，当然是每一个人的生活必需品，但是住房与食盐完全不同，它是总价高的耐用品。所以，即使个人存在对住房基本需求，但是当个人没有支付能力时，即使是有住房按揭贷款，如果付不起首付及未来没有能力支付按揭贷款，那么这种个人住房需求仍然只是需要或欲望，根本不存在经济学上的需求，也不存在住房的“刚性需求”。如果政府的房地产政策把这种潜在住房需求，或没有支付能力对住房的需要作为一种“刚性需求”，并对此推出鼓励房地产消费政策，比如，采取、降低住房按揭贷款利率、及以住房按揭贷款利率可能抵缴个人所得税等来消化当前房地产市场的库存。这必然造成房地产市场、金融市场及中国经济更大的风险。比当前二三四城市的房地产库存过高所存在的风险会更大。也就是说，把住房“刚性需求”文件化，其实就已经看到政府是如何让一些人可无成本进入房地产市场，在这种情况下，更是会让房地产市场价格上涨而不是遏制。

还有，对于当前一线城市及部分城市的房价上涨，基本上是政府近期的房地产政策鼓励投机炒作的结果。当前这些城市的房地产市场基本上是一个投机为主导的市场。对于这个市场，其是需求零到无穷大。当房价下跌时，这个市场的需求可以降到零，即者看到房价下跌，其购买住房之后不能以更高的价格卖出，这时他们都会退出市场。比如2014年的情况。但是当前房价在上涨时，政府房地产政策鼓励投机炒作者进入市场时，强化房价上涨预期，那么房地产需求会突然涌现，这种投机需求会无穷大。就如目前一线和部分二线城市的情况那样。

在这种情况下，政府房地产限购政策及增加住房供给，对这种突然涌现出的房地产投机需求所起到作用几乎等于零。比如，限购政策，只要有钱可赚，投机者都有能力来突破这种限购，只不过增加了他们少许投机成本而已。对于增加信贷供给更是对牛弹琴，因为有加的金融条件，再加上目前非正规金融市场发达，在房价上涨预期十分强烈的情况下，会有更多的投机者涌入市场。在这种情况下，莫说是增加供给，即使把房价建造到月球上都无法满足这种无穷大的住房投机需求。

至于采取差异化的住房信贷政策及住房税收政策，这当前是遏制房地产过度炒作的主要工具与手段。这种差异化的信贷政策和税收政策是什么？政府又通过什么样的方式来对这种差异化来进行识别？目前国人根本就不知道。可以说，如果不用严格住房税收制度把住房投机及消费区分开，那么这些差异化的信贷政策及税收政策不仅识别的成本高，投机者同样有化解这些政策的方式。

而用严格的税收政策把住房的投机区分开，对于持续多少住房、购买多少住房不重要，重要的是只要通过住房交易获利就可用较高的住房交易税及交易所得税把这个获利收为国家。对于持有较多的住房者就可以通过房地产税让这些住房持有者把过多的住房交易出去。这样才能去除住房的赚钱功能来遏制住房投机炒作。如果政府不能够全面去除房地产的赚钱功能，要想遏制当前一线城市及部分二线城市房地产的炒作，要保证当前中国房地产市场平稳发展根本不可能。当前政府房地产政策的思路，也就会如前十几年那样，房地产的政策出台得越多，房价上涨得越快，房地产的库存同样会增长更快。

再把话说回到更现实的问题，如果现在你手握200万，到底是该买还是不买呢？楼市不比股市，大起大落一个周期可能比股市要长得多，但背后站着的“人性”往往是相通的。4000多点才入市的话，有多少人能保证5000点成功逃顶呢？更何况房子可不像股票散户说卖就卖了，成交一套房子要复杂得多。楼市里高处有个词叫“有价无市”，找不到买家的苦和如今的“一夜涨十万”一样，冷暖自知。（据中国新闻网、中金在线综合整理）